수원지방법원 2024타경42763. 이천시 창전동 448-15, 도로명주소 향교로 95-12의 건물과 토지가 대상입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층이며, 1층은 사무소, 2층부터 4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 211.4㎡, 지목은 대이고 토지이용상황은 상업용입니다.
등기만 보면 현재 경매의 말소기준은 2024.04.09. 접수된 김성태 지분 가압류 165,615,000원입니다. 이후 2024.08.08. 설정된 이진화 근저당권 50,000,000원과 2024.12.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.02.22. 설정됐던 이전담보가등기는 2026.07.24. 말소됐고, 이은순의 20,000,000원 근저당도 2026.07.22. 말소됐습니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 실제 임차인은 5명이고, 이 가운데 나규리는 2020.11.11., 김희묵은 2021.10.18., 김용태는 2022.06.14. 전입해 말소기준권리인 2024.04.09.보다 앞섭니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종적인 대항력·우선변제 범위와 인수액은 미확정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42763 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 향교로 95-12 (창전동,1동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 사무소 · 2층-4층 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 |
| 토지 | 211.4㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김성태 |
| 감정가 / 최저가 | 490,364,000원 / 490,364,000원 (신건) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 나규리 | 2020.11.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희묵 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용태 | 2022.06.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박승재 | 2024.09.19 | 미상 | 미상 | 2025.02.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임재훈 | 2024.12.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 5명입니다. 박승재는 2024.09.19., 임재훈은 2024.12.18. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 박승재는 2025.02.14. 배당요구를 했습니다. 반면 선순위 전입 3명은 보증금이 모두 미상이라 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 490,364,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 490,364,000원으로 신건입니다. 하지만 비교할 실거래 평균·최신거래·가격 추세가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 싼지, 비싼지를 판정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 490,364,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,303,640원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 이정하 | 165,615,000원 | 165,615,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 이진화 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 267,445,360원 |
현재 배당 계산상 채권자 청구액 215,615,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 선순위 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 부담을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 490,364,000원 | 0원 | 267,445,360원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 392,291,200원 | 0원 | 170,384,123원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 313,832,960원 | 0원 | 93,024,299원 |
1회 또는 2회 유찰돼도 등록된 채권 215,615,000원은 전액 배당되는 계산입니다. 그러나 낙찰가가 낮아진다고 선순위 임차인 위험까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 금액은 별도 인수 가능성이 있으므로, 보증금 확인 전에는 유찰가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 창전동 설봉중학교 서측 인근. 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층은 사무소, 2층부터 4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스 난방시설과 위생급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 211.4㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,210,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 제한. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·설봉중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명 확인. 나규리·김희묵·김용태의 보증금, 실제 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 박승재 배당요구. 박승재는 2025.02.14. 배당요구를 했고 전입은 2024.09.19.로 말소기준권리 이후입니다.
- 건물별 점유 확인. 1층 사무소와 2~4층 다가구주택의 각 호·층별 실제 사용자와 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 없어 감정가 490,364,000원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 제한 확인. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 토지이용 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리분석의 핵심은 ‘등기 말소’가 아니라 선순위 임차인
이 사건은 등기부만 보면 후순위 권리의 소멸 여부가 비교적 명확합니다. 하지만 경매에서 더 중요한 질문은 “말소되느냐”보다 낙찰자가 무엇을 떠안을 수 있느냐입니다. 나규리·김희묵·김용태는 모두 2024.04.09. 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 인수액을 0원이라고 결론낼 수 없습니다.
또한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 490,364,000원이 시장 대비 어느 수준인지도 검증되지 않았습니다. 1회 유찰 시 392,291,200원, 2회 유찰 시 313,832,960원으로 내려가더라도, 선순위 임차인 보증금이 확인되기 전에는 단순 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다. 이 물건의 선결조건은 가격이 아니라 임차보증금 확인입니다.
