수원지방법원 2025타경637. 시흥 능곡동 ‘시흥능곡신안인스빌’ 1203동 8층 804호, 전용 약 85㎡ 아파트입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 565,000,000원으로 아직 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2018.07.31 하나은행 근저당권 270,600,000원이고, 이후의 하나캐피탈 근저당, 박선영 근저당, 국세·지방세 등 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 단순히 ‘말소기준 이후 권리 소멸’로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이진희가 전부를 점유하고 있으며 전입일은 2011.02.14로 확인됩니다. 이는 말소기준일보다 훨씬 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 有로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상입니다. 이 미확정 요소가 이 물건의 핵심 권리 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경637 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 782 시흥능곡신안인스빌 1203동 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.995㎡ · 12층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 우희상 · 2011.02.14 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 565,000,000원 / 565,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 286,741,025원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.24 · 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 리스크를 분리해서 봐야 한다
말소기준은 을구 8번 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 하나캐피탈 114,000,000원, 박선영 345,000,000원 근저당 및 각종 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차·점유 문제는 등기 소멸과 별개입니다. 이진희의 전입일 2011.02.14가 말소기준 2018.07.31보다 앞서므로, 보증금·확정일자 및 실제 임대차관계 확인이 필수입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진희 | 전부 | 2011.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 5.65억은 최근 거래보다 높다
시흥능곡신안인스빌은 394세대, 사용승인일은 2008.12.04입니다. 대상 면적과 일치하는 약 85㎡형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 512,375,000원이고, 가장 최근 거래는 2026.07 528,000,000원입니다. 신건 최저가 565,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%로 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 7 | 528,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 3 | 522,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 7 | 495,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 7 | 547,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 2 | 497,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 8 | 508,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 13 | 505,000,000원 |
| 2025.08 | 85.0㎡ | 10 | 522,500,000원 |
| 2025.08 | 85.0㎡ | 9 | 512,000,000원 |
| 2025.08 | 85.0㎡ | 9 | 512,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 512,375,000원 |
최근 실거래 범위는 490,000,000원~547,000,000원입니다. 현재 최저가 565,000,000원은 최근 12개월 평균 512,375,000원뿐 아니라 최신 거래 528,000,000원과 최근 12개월 최고 거래 547,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격에 시세 할인 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 565,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,050,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 270,600,000원 | 270,600,000원 |
| 2. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박선영 | 345,000,000원 | 172,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 729,600,000원 중 556,950,000원이 배당되고 미배당액은 172,650,000원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 이진희의 보증금도 미상이므로 실제 배당 및 인수관계는 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 점유 리스크 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 565,000,000원 | 556,950,000원 | 172,650,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 452,000,000원 | 445,080,000원 | 284,520,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 361,600,000원 | 355,737,600원 | 373,862,400원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 능곡동 능곡초등학교 남서측 인근이며, 주위에 아파트·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장 및 지하철까지의 거리 등을 고려한 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 12층 건물 중 8층 804호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스설비, 지하주차장, 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,149,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이진희 보증금 확인. 전입일 2011.02.14는 말소기준 2018.07.31보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·임대차계약 존재 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 현재 보증금과 확정일자가 미상이므로 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 신건 565,000,000원은 최근 12개월 평균 512,375,000원의 110.3%이고 최신 거래 528,000,000원보다도 높습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 박선영 근저당 미배당. 신건 매각가 기준 345,000,000원 중 예상배당 172,350,000원으로 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임대차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 비싸고, 권리는 아직 ‘미확정’이다
이 물건의 판단을 어렵게 만드는 것은 두 가지입니다. 첫째, 가격입니다. 신건 최저가 565,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 512,375,000원의 110.3%로, 최신 거래 528,000,000원과 최근 최고 거래 547,000,000원보다도 높습니다. 신건에서 가격 메리트는 없습니다.
둘째는 점유관계입니다. 이진희의 전입일은 2011.02.14로 말소기준보다 앞서 있지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력을 확정해서도 안 되고, 반대로 산정표의 인수액 0원만 보고 안전하다고 결론내려서도 안 됩니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 보증금 확인 전까지 미확정. 이 두 요소를 모두 해소한 뒤에야 입찰가격을 정할 수 있는 사건입니다.
