수원지방법원 2024타경42978. 이천시 백사면 송말리에 있는 근린생활시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 2022.07.26 사용승인을 받은 지상 1층 일반철골구조이며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물 등기상 소유자는 서지원이고, 2022.08.05 설정된 이천새마을금고의 채권최고액 528,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 가압류 5건과 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준 근저당권은 2025.07.31 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경이므로 별도의 선순위 인수권리로 중복 계산하지 않습니다. 제공된 권리분석과 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 가격 판단과 실제 이용 측면은 별개의 문제입니다. 목록 4 토지는 공부상 과수원이나 현황은 전 등으로 이용 중이고, 농지취득자격증명 제출 조건이 붙어 있습니다. 특히 제시외 컨테이너와 폐수처리 시스템이 매각대상에서 빠져 있어, 낙찰 이후 부동산을 그대로 이용할 수 있는지 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 이전

말소기준권리는 2022.08.05 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 설정 당시 근저당권자는 이천새마을금고이며 채권최고액은 528,000,000원입니다. 이 근저당에는 송말리 672-19, 672-22, 672-21 토지의 공동담보 관련 내용이 기재돼 있습니다.

2024년 이후 등기된 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2025.07.31에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 엠씨아이대부주식회사로 변경됐습니다. 이는 기존 을구 1번 근저당권의 이전으로, 근저당 채권최고액 528,000,000원을 별도의 새로운 채권과 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요

실제 임차인은 김성호 1명입니다. 조사된 점유 부분은 199.3㎡이며, 보증금 20,000,000원, 월 차임 1,500,000원입니다. 전입신고일은 2022.09.21로 말소기준권리 설정일인 2022.08.05보다 늦습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 663,432,100원이며, 1회 유찰 후 최저매각가는 464,402,000원입니다. 감정가 대비 약 70% 수준으로 내려왔습니다. 매수인 예상 인수액은 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준액은 부대비용을 제외하고 464,402,000원입니다.

그러나 주변 실거래 평균, 최근 거래가격, 거래 추세를 이용한 시세 비교는 확인되지 않았습니다. 특히 이 물건은 근린생활시설과 토지가 일괄매각되고, 일부 시설이 제외되며 농지취득자격증명 조건까지 붙어 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

유찰 회차별 금액은 예상 시나리오입니다. 실제 매각가격이나 향후 매각기일을 확정하는 수치는 아닙니다. 채권 미배당액은 채권자에게 지급되지 못한 금액으로, 매수인이 승계하는 금액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 464,402,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 총 채권액은 718,632,809원이며, 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 457,357,980원입니다. 채권 전액이 배당되지 못하는 구조지만, 제공된 권리분석상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

집행비용 7,044,020원은 추정치입니다. 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 작성된 모형이며, 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자와 확정 채권액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 핵심 특수조건 — 농지취득자격증명·맹지·매각 제외

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 백사면 송말리 소재 송말3리마을회관 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 농경지·단독주택·공장이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022.07.26 사용승인된 지상 1층 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 건물입니다. 외벽·내벽은 복합판넬 마감, 창호는 샤시 마감이며 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수 및 전기설비가 구비돼 있습니다. 다만 별도로 기재된 제시외 폐수처리 시스템은 매각대상에서 제외됩니다.
• 토지. 송말리 672-19 토지는 면적 955.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 토지이용상황은 공업기타입니다. 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 토지 이용 제한. 성장관리계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 각 필지별 적용 범위와 계획 용도의 허용 여부를 확인해야 합니다.
• 목록 4. 공부상 과수원이나 현황은 전 등으로 이용 중이며 축대 및 토지 조성공사가 돼 있습니다. 현황상 맹지로 기재돼 있어 접근 경로 검토가 필요합니다.
• 건축 관련. 감정자료상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 아파트와 달리 근린생활시설과 여러 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 농지취득자격증명 조건, 접근 문제, 매각 제외 시설 및 이용 제한이 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 비교가격은 확인되지 않아 구체적인 환금성이나 적정 매각가격을 산정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록 4에 대한 자격증명 제출 가능 여부를 응찰 전에 확인해야 합니다. 매각결정기일 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 핵심입니다.
• 매각목록별 토지 확인. 각 토지의 지번·면적·지목·등기사항과 실제 이용상태를 대조하고 일괄매각 범위를 확정해야 합니다.
• 맹지 접근 확인. 목록 4의 현황상 접근 경로가 송말리 672-19를 경유한다는 점을 확인하고, 낙찰 후에도 통행과 이용이 가능한지 검토해야 합니다.
• 매각 제외 시설. 컨테이너 2동과 폐수처리 시스템의 소유관계, 존치·철거·사용 문제를 확인해야 합니다. 제외 시설의 가치를 매각대상에 포함해 평가하면 안 됩니다.
• 폐수처리 및 운영 가능성. 현 건물의 근린생활시설 이용과 매각 제외 폐수처리 시스템의 관계를 확인해야 합니다. 시설이 제외된 이후에도 예정 용도로 운영할 수 있는지가 중요합니다.
• 임차인 명도. 김성호의 점유 부분 199.3㎡와 보증금 20,000,000원·월 차임 1,500,000원 조건을 확인하고 실제 인도 가능성과 명도 비용을 검토해야 합니다.
• 임차인 배당관계. 확정일자와 배당요구 여부, 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 근저당권 이전. 이천새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권의 실제 채권액과 배당권자를 확인해야 합니다. 기존 근저당과 이전 근저당을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 가격 적정성. 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 건물·토지의 실제 가치와 시설 제외에 따른 영향을 반영해 입찰 상한을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 건물·토지 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 및 특별매각조건의 최신 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 매각 조건이 더 중요한 사건

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 이천새마을금고의 2022.08.05 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류가 소멸하고, 이후 근저당권 이전도 기존 권리의 이전으로 처리합니다. 확인된 임차인 김성호는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기상의 인수금액이 아닙니다. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 있고, 목록 4의 맹지 문제와 컨테이너 2동·폐수처리 시스템의 매각 제외도 해결해야 합니다.

감정가 663,432,100원에서 최저가 464,402,000원으로 내려왔지만 거래사례를 통한 시세 검증은 이뤄지지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 농지취득자격증명 발급 가능성, 시설 제외의 영향, 실제 이용 가능성 및 토지별 권리관계를 확인한 뒤 취득가격을 판단해야 합니다.