수원지방법원 2024타경42978. 경기도 이천시 백사면 송말리 672-19 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 확인된 건물은 2022.07.26 사용승인된 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 1층으로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 서지원이며, 2022.08.05 이천새마을금고의 채권최고액 528,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김성호의 전입일은 2022.09.21로 말소기준권리인 2022.08.05 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 반면 입찰 판단에서 더 큰 변수는 매각조건입니다. 목록 1,4에 있는 제시외 컨테이너 2동과 제시외 폐수처리 시스템은 매각에서 제외되며, 목록 4는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42978 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 송말리 672-19 · 경기도 이천시 백사면 원적로926번길 83 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 2022.07.26 사용승인 · 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 · 지상 1층 |
| 토지 | 955.0㎡ · 지목 대 · 공업기타 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서지원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 663,432,100원 / 663,432,100원 (신건) |
| 청구액 | 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2022.08.05 설정된 이천새마을금고 근저당권 528,000,000원입니다. 이후 케이비국민카드, 케이뱅크, 한국캐피탈, 케이비캐피탈, 소상공인시장진흥공단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.07.31에는 이 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전된 등기가 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 우선변제는 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성호 | 199.3 평방미터 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 2022.09.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
김성호의 전입일은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 매각조건 — 이 사건의 핵심 위험
- 일괄매각. 여러 목록을 함께 매각하는 조건입니다.
- 매각 제외. 목록 1,4에 소재하는 제시외 컨테이너 2동과 제시외 폐수처리 시스템은 매각에서 제외됩니다.
- 토지 현황 차이. 목록 4는 공부상 과수원이나 현황은 전 등으로 이용 중이며 축대 및 토지 조성공사가 되어 있습니다.
- 맹지. 목록 4는 현황상 맹지이며 동일 소유자의 인접필지 송말리 672-19를 경유해 접근 가능합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 4는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출하면 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 663,432,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,034,321원 |
| 1. 근저당 · 이천새마을금고 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 6,341,368원 | 6,341,368원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 80,648,943원 | 80,648,943원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 49,662,218원 | 39,407,468원 |
| 5. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 46,593,532원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,386,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 718,632,809원 중 654,397,779원이 배당되고 64,235,030원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 663,432,100원 | 654,397,779원 | 64,235,030원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 530,745,680원 | 523,038,223원 | 195,594,586원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 424,596,544원 | 417,950,579원 | 300,682,230원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 현재 최저매각가 663,432,100원이 시장가격 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 유찰률만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송말3리마을회관 남측 근거리에 위치하며 농경지, 단독주택, 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지형상. 확인된 토지는 955.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 239,900원/㎡입니다.
- 건물상태. 위생설비, 급·배수 및 전기설비가 구비되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4의 증명 발급 가능 여부와 제출 일정을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 맹지 접근관계. 목록 4는 동일 소유자의 송말리 672-19를 경유해 접근하는 구조이므로 일괄매각 후 실제 통행·이용관계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 컨테이너 2동과 폐수처리 시스템이 매각에서 제외되므로 소유·사용·철거 관계를 확인해야 합니다.
- 임차인. 김성호는 대항력이 없지만 확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계는 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2025.07.31 이천새마을금고 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기 내용을 배당요구 및 채권관계와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가가 싸다고 단정하지 말고 주변 토지·근린생활시설 거래와 개별 이용가치를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 매각조건을 먼저 본다”
이 사건은 임차인의 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 권리 승계 구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 물건의 성격은 일반 주거용 부동산과 다릅니다. 일괄매각, 제시외 시설 매각 제외, 공부상 과수원과 현황 이용의 차이, 맹지, 농지취득자격증명 제출 조건이 동시에 존재합니다. 특히 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는다는 조건은 입찰 전 해소해야 할 핵심 사항입니다. 권리 인수는 낮지만, 물건·절차 난도는 낮지 않은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
