수원지방법원 2025타경545. 경기도 양평군 용문면 신점리 369-54의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택 및 근린생활시설 등입니다. 권리분석의 출발점은 2015년 설정된 용문통합새마을금고의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다. 이후 송귀만 근저당권과 현재 경매개시결정은 이 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’과 ‘가격이 싸다’는 서로 다른 문제입니다. 이 사건은 이미 한 차례 유찰되어 509,398,000원까지 내려왔지만, 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교치는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경545 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 신점리 369-54 · 경기도 양평군 용문면 용문산로628번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 451.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이진분 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 727,711,000원 / 509,398,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 용문새마을금고(변경전 상호: 용문통합새마을금고) / 323,500,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각방법 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2015.03.02 을구 6번 용문통합새마을금고 근저당권입니다. 2023.07.25 설정된 송귀만의 채권최고액 250,000,000원 근저당권은 후순위이며, 2025.03.07 현재 사건의 임의경매개시결정도 기준권리 이후입니다. 배당표상 이들 후순위 권리 때문에 매수인이 부담하는 별도 인수액은 0원입니다.
임차인 — 1명 조사, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용범 | 45㎡ | 2020.04.13 | 10,000,000원 / 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김용범의 전입일은 2020.04.13으로 말소기준 2015.03.02보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 제공된 배당 추정에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
② 가격 구조 — 70%는 ‘감정가 대비’ 할인일 뿐
현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저매각가가 509,398,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 356,578,600원(49%), 3회 유찰 시 249,605,019원(34.3%)으로 계산되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 509,398,000원 | 501,904,020원 | 138,095,980원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 356,578,600원 | 350,786,500원 | 289,213,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 249,605,019원 | 245,310,549원 | 394,689,451원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 509,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,493,980원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 용문통합새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 송귀만 | 250,000,000원 | 111,904,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 640,000,000원 중 501,904,020원이 배당되고, 138,095,980원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료의 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 용문면 신점리 소재 “국민관광지주차장” 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 관광단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이용중이며, 건물은 목조 토기와지붕, 목조 한식기와지붕 단층입니다. 기본적인 전기·위생·급배수·개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 451.0㎡의 대지로 토지이용상황은 상업용, 평지·사다리형·세로각지(가)이며, 공시지가는 877,200원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역·자연취락지구(신점2지구)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 자연보전권역·하수처리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 관계 확인. 김용범은 임차인으로 조사됐으나 등기부상 후순위 근저당의 채무자로도 등장합니다. 보증금 10,000,000원·월세 200,000원, 실제 점유관계와 임대차 실체를 현장에서 다시 확인하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 대항력은 없지만 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 기준 근저당 이전 확인. 2025.08.11 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전 기록이 있으므로 매각기일 당시 채권 승계와 배당 주체를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 토지 451.0㎡와 건물의 실제 사용범위를 현황과 원문에서 함께 대조하세요.
- ‘70%’의 의미 구분. 509,398,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 대비 70%라는 뜻은 아닙니다. 별도의 시세 확인 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 용도·규제 재확인. 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이용중이고 자연환경보전지역 등 여러 토지이용 규제가 중첩됩니다. 실제 이용과 규제사항을 응찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2015.03.02 근저당권이 말소기준이고, 김용범의 2020.04.13 전입은 그보다 늦습니다. 후순위 송귀만 근저당권까지 포함해 매각으로 정리되는 구조이며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 1회 유찰로 최저가가 509,398,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 이를 비교할 최근 실거래 가격이 없습니다. 따라서 감정가의 70%라는 이유만으로 ‘저렴하다’고 결론내릴 수 없습니다. 여기에 임차인 김용범과 등기부상 채무자의 동일성, 기준 근저당의 2025.08.11 이전 기록, 단독주택·근린생활시설 혼합 이용과 토지 규제까지 확인해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 승부처는 시세 검증과 현황 확인입니다.
