수원지방법원 2025타경545. 경기도 양평군 용문면 신점리 369-54 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 단독주택 및 근린생활시설 등입니다. 토지는 451.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 조사됐습니다. 건물 등기부상 소유자는 이진분 단독소유입니다.
권리의 기준점은 2015.03.02. 설정된 용문통합새마을금고의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 토지 신점리 369-54를 공동담보로 하고 있으며, 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 2025.08.11.에는 용문통합새마을금고의 명칭이 용문새마을금고로 변경된 사실과 함께, 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경545 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 신점리 369-54 · 경기도 양평군 용문면 용문산로628번길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이용중 |
| 토지 | 451.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이진분 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 727,711,000원 / 727,711,000원 (신건) |
| 청구액 | 323,500,990원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.03.02. 용문통합새마을금고 근저당권입니다. 2023.07.25. 설정된 송귀만의 채권최고액 250,000,000원 근저당권과 2025.03.07. 현 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당자료와 각 회차 시나리오에서 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계인 여부 확인
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용범 | 45㎡ | 10,000,000원 / 200,000원 | 2020.04.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김용범의 전입일 2020.04.13.은 말소기준일 2015.03.02.보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으며 우선변제 여부도 미상입니다. 따라서 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 727,711,000원으로 신건입니다. 실거래 시세 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인 가능한 것은 유찰 시 최저가와 채권 미배당액의 변화입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 727,711,000원 | 640,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 582,168,800원 | 573,947,112원 | 66,052,888원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 465,735,040원 | 458,677,690원 | 181,322,310원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 727,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,677,110원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 용문통합새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 송귀만 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,033,890원 |
현재 최저가 727,711,000원을 매각가로 가정하면 채권총액 640,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 78,033,890원입니다. 집행비용은 9,677,110원으로 추정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 양평군 용문면 신점리 소재 국민관광지주차장 북측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 관광단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이용중입니다.
- 건물. 목조 토기와지붕·목조 한식기와지붕 단층이며, 외벽은 페인팅 및 치장벽돌, 내부는 벽지도배 및 타일, 창호는 목재창호·하이새시 창호 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 451.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 877,200원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역·자연취락지구(신점2지구)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 자연보전권역·하수처리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김용범의 임대차계약서·실제 점유 범위 45㎡·배당요구 여부·확정일자를 확인하세요. 자료상 대항력은 없지만 실제 점유자이므로 인도 절차는 별도 검토가 필요합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김용범과 등기부상 채무자 김용범이 동일인으로 표시됩니다. 임대차의 실질과 관계인 여부를 현장에서 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.08.11. 엠씨아이대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다. 최신 등기부에서 현재 권리자를 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 조건이므로 매각목록과 토지·건물 범위를 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 727,711,000원이나 유찰 후 최저가만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 주변 거래·임대수익·토지가치를 별도로 확인하세요.
- 규제 검토. 자연환경보전지역·자연취락지구·수질보전특별대책지역 등 토지이용 규제가 있으므로 향후 증·개축이나 용도변경 계획이 있다면 허용범위를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.03.02. 근저당이 말소기준이고, 임차인 김용범의 2020.04.13. 전입은 그보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실제 임차인이 존재하고 그 임차인이 등기부상 채무자와 동일인으로 나타나는 점은 현장 확인 대상입니다.
가격 측면에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 감정가와 신건 최저가는 727,711,000원이지만 비교할 실거래 자료가 없습니다. 1회 유찰 시 582,168,800원, 2회 유찰 시 465,735,040원으로 낮아져도 그것만으로 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격은 건물·토지·이용상태와 주변 거래를 직접 대조한 뒤 결정할 사건입니다.
