수원지방법원 2025타경30392. 소유자는 아이엔건설주식회사이고, 경매 신청채권자는 김재우입니다. 같은 김재우가 이 호실에 대해 임차보증금 160,000,000원의 주택임차권등기를 갖고 있습니다. 임대차계약일은 2021.07.30, 확정일자는 2021.08.06, 점유개시는 2021.08.31, 주민등록일자는 2021.09.01입니다. 현재 권리관계에서 말소기준 역할을 하는 강제경매개시결정은 2025.01.15 접수됐으므로, 임차인의 전입·점유가 그보다 앞섭니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 감정가보다 얼마나 내려왔는가”가 아닙니다. 임차인 김재우는 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조이고, 매각물건명세서에도 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 154,000,000원에서 예상되는 임차인 배당은 151,044,000원, 미배당 인수액은 8,956,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 여흥로160번길 50-28, 4층402호 (상동,아이엔4) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 “주거용 오피스텔”로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제402호 · 사용승인 2021.04.29 |
| 소유자 | 아이엔건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재우 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
2021.05.24 설정됐던 한국투자저축은행 근저당권 2건은 2021.09.01 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 권리관계에서는 2025.01.15 강제경매개시결정이 기준이고, 김재우의 주민등록일자 2021.09.01과 점유개시일자 2021.08.31이 그보다 앞섭니다. 2024.11.26 접수된 주택임차권등기도 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재돼 있어, 보증금 미배당분은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김재우 | 건물 4층 402호 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2021.09.01 / 2021.08.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 8,956,000원 |
② 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 크게 줄지 않는다
이 사건에서는 감정가 220,000,000원과 최저가 154,000,000원의 차이만으로 “30% 싸졌다”고 해석하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 160,000,000원이고, 배당받지 못한 부분이 매수인에게 넘어오기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 8,956,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 54,509,200원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 86,298,280원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가 자체는 154,000,000원 → 107,800,000원 → 75,460,000원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 8,956,000원 → 54,509,200원 → 86,298,280원으로 커집니다. 즉 대항력 보증금 160,000,000원이 실질취득 비용의 기준점이 되는 구조입니다. 최저가가 크게 내려갔다는 사실만으로 가격 메리트가 커지는 물건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 김재우 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김재우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,956,000원 공제 후 임차인에게 151,044,000원이 배당되고, 보증금 부족분 8,956,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자와 임차인이 동일한 김재우이므로 두 160,000,000원 항목을 단순 합산해 별도의 320,000,000원 부담으로 보면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 분류는 근린시설이며, 감정평가상 제402호는 “주거용 오피스텔”로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 여주시 상동 소재 여흥초등학교 서측 인근으로, 다세대주택·주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물, 사용승인일 2021.04.29. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 508.2㎡, 공시지가 562,500원/㎡, 제1종일반주거지역이며 자연보전권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 승계액 확인. 현재 회차 기준 예상 인수액은 8,956,000원입니다. 실제 배당 결과에 따라 미배당분이 확정되므로 배당구조를 입찰가와 함께 계산해야 합니다.
- 김재우의 이중 지위 확인. 임차인이자 신청채권자로 동일 인물입니다. 임대차·채권의 발생관계와 집행권원, 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 전제 유지. 주민등록일자 2021.09.01, 점유개시 2021.08.31은 2025.01.15 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 자료상 대항력 있는 임차권으로 분석해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 49%·34.3% 회차로 내려가더라도 각각 54,509,200원·86,298,280원의 인수가 예상됩니다. 낙찰가 하락만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 입찰 전 등기·건축물 관련 원문과 현황을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 관련 원문을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.54억 낙찰”이 곧 “1.54억 취득”은 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 154,000,000원이 아니라 대항력 임차인의 보증금 160,000,000원입니다. 현재 회차에서는 임차인이 151,044,000원을 배당받고 나머지 8,956,000원이 매수인에게 넘어오는 구조이며, 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지는 대신 인수액이 커집니다.
따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율만으로 접근할 사건이 아닙니다. 실질취득 비용은 보증금 160,000,000원 전후를 중심으로 고정되는 성격이 강하고, 신청채권자와 임차인이 모두 김재우라는 특수관계도 원문 확인이 필요합니다. 권리의 핵심은 분명합니다. 대항력 임차권의 미배당 보증금 승계를 입찰가와 분리하지 말아야 합니다.