수원지방법원 2025타경30507. 양평군 용문면 다문리 태신빌라 에이동 2층 202호, 전용 75.65㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이도현이며 2023.06.17. 매매를 원인으로 2023.08.23. 소유권이전등기를 마쳤고, 거래가액은 125,000,000원입니다. 이후 2024.09.11. 주식회사찬호영론대부 앞으로 채권최고액 64,500,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 측면에서는 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 2025.01.16. 서울신용보증재단의 강제경매개시결정과 2025.02.19. 강창수의 강제경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없어 임차보증금 승계 부담도 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 현재 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30507 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 용문로 309-1, 에이동 2층202호 (태신빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 75.65㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이도현 · 2023.06.17. 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 서울신용보증재단 / 15,976,566원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 없음. 따라서 임차보증금에 따른 대항력·우선변제권 또는 매수인 승계 문제는 없습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.09.11. 설정된 주식회사찬호영론대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 64,500,000원이고, 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤의 두 건의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 16.1% 높다
태신빌라A동B동 동일면적 75.65㎡의 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 119,800,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 112,000,000원이며, 최신 거래는 2025.11. 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 75.65㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 75.65㎡ | 4 | 124,000,000원 |
| 2024.06 | 75.65㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 75.65㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 75.65㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.65㎡ | 2건 | 112,000,000원 |
신건 최저가 130,000,000원은 전체 실거래 평균 119,800,000원 대비 108.5%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 112,000,000원 대비로는 116.1%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 높은 가격입니다. 여기에 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -10.4%로 나타나므로, 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균을 근거로 현재 신건 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사찬호영론대부 | 64,500,000원 | 64,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울신용보증재단 | 15,976,566원 | 15,976,566원 |
| 3. 경매개시결정 · 강창수 | 15,976,566원 | 15,976,566원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,926,868원 |
현재 회차 130,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 96,453,132원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 30,926,868원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회와 2회의 의미가 다르다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 15,150,732원 | 0원 |
현재 회차 130,000,000원은 최근 12개월 평균 112,000,000원보다 높습니다. 1회 유찰 시 가격은 104,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮아지지만, 최신 거래 100,000,000원보다는 높습니다. 2회 유찰 시 83,200,000원으로 최근 평균과 최신 거래를 모두 밑돕니다. 다만 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 유찰을 당연한 전제로 둘 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다문초등학교 남서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·상가·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 용문역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 건물의 2층 202호. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 샷시 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 3필 일단의 부정형 평지이며 남동측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역 등이며 공시지가는 920,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 태신빌라A동B동은 16세대, 2002.11.06. 준공이며 확인된 동일면적 실거래는 5건입니다. 최근 거래 흐름이 -10.4%인 만큼 가격 판단은 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 119,800,000원보다 최근 12개월 평균 112,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.4%이므로 과거 125,000,000원·130,000,000원 거래만 보고 가격 상한을 높게 잡는 접근은 피하는 편이 안전합니다.
- 회차별 가격 차이. 현재 130,000,000원, 1회 유찰 104,000,000원, 2회 유찰 83,200,000원으로 가격 구간이 크게 달라집니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 인도 조건과 현장 점유 상태는 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리보다 가격 판단이 더 중요합니다. 2024.09.11. 주식회사찬호영론대부 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 단순합니다.
그러나 신건 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 112,000,000원의 116.1%이고, 최신 거래는 100,000,000원입니다. 최근 거래 추세 역시 -10.4%입니다. 전체 평균보다 최근 시세와 방향성을 우선하면 현재 가격에는 가점을 주기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 현재 회차에서의 승부처는 깨끗한 권리가 아니라 최근 거래 수준을 얼마나 엄격하게 입찰가에 반영하느냐입니다.