수원지방법원 2025타경790. 안산시 상록구 사동 라임하우스A동 301호, 전용 48.64㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 ‘신건이라 싸 보이는가’가 아니라 선순위 임차권과 실제 취득원가입니다. 임차인 김경수의 전입일은 2021.04.30., 점유개시일은 2021.04.29., 확정일자는 2021.03.12.이며, 말소기준으로 산정된 강서구 압류는 2025.02.19.입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있고, 등기부에도 2024.07.23. 주택임차권이 등기돼 있습니다.
현재 최저가 155,000,000원에서는 제시된 배당모형상 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되므로 인수액은 0원입니다. 그러나 이 결론을 ‘권리가 깨끗하다’로 읽으면 안 됩니다. 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 임차권이 명시돼 있기 때문입니다. 실제로 최저가가 보증금 아래로 내려가는 유찰 시나리오에서는 낙찰가 하락분 상당액이 곧바로 승계액으로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1360-2 3층 301호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 분대1길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 48.64㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 |
| 소유자 | 이명희 (2021.04.29. 매매, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경수 / 150,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.02.19. 강서구(서울특별시) 압류 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 실제 임차인은 김경수 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 임차인 본인의 임차권으로 정리돼 있습니다. 전입일 2021.04.30.은 말소기준인 2025.02.19. 압류보다 빠르고, 확정일자 2021.03.12. 및 배당요구 2025.09.04.도 확인됩니다. 따라서 대항력 있음·우선변제권 있음으로 보아야 하고, 배당으로 보증금이 모두 소멸하지 않는 회차에서는 미배당 잔액이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경수 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.30. | 2021.03.12. | 150,000,000원 | 2025.09.04. 신청 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 유찰 시 가능 |
② 시세 비교 — 최저가도 최근 실거래보다 높다
라임하우스A동은 8세대, 2013.06.26. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 전용 48.64㎡로 일치하는 실거래 표본은 2건이며, 거래가는 129,000,000원과 137,500,000원, 평균은 133,250,000원입니다. 최신 거래는 2023.05.의 129,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 48.64㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 2022.11 | 48.64㎡ | 4 | 137,500,000원 |
| 평균 | 48.64㎡ | 2건 | 133,250,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 155,000,000원은 실거래 평균 133,250,000원의 116.3%입니다. 최신 거래 129,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 차원을 넘어, 현재 회차에는 실거래 기준 가격 메리트가 없습니다. 실거래 표본도 2건에 불과하고 최신 거래가 2023.05.이므로, 현재 시점의 실제 매수층과 호가를 별도로 확인하는 보수적 접근이 필요합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 155,000,000원 | 0원 | 155,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 124,000,000원 | 28,536,000원 | 152,536,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 99,200,000원 | 52,985,600원 | 152,185,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 김경수 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김경수 | 150,000,000원 | 2,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 155,000,000원 배당 가정에서는 집행비용 2,970,000원 후 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되고, 경매개시결정 채권에 2,030,000원이 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 강서구 압류의 구체적인 체납액과 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 최종 배당에서 임차보증금 잔액이 생기는지 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산상록경찰서 남측 근거리에 위치하며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 인접도로를 통한 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 301호이며, 위생설비·가스보일러 난방·도시가스설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지·규제. 토지면적 247.0㎡, 공시지가 1,515,000원/㎡이며 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역·시가지경관지구 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 라임하우스A동은 총 8세대의 소규모 공동주택이며 확인되는 동일면적 실거래도 2건입니다. 거래 표본이 적어 아파트 대단지보다 가격 검증과 재매각 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 표면 최저가와 실질취득을 분리. 현재는 155,000,000원, 1회 유찰 시 152,536,000원, 2회 유찰 시 152,185,600원이 실질취득 기준입니다. 유찰 횟수만 보고 할인폭을 계산하면 안 됩니다.
- 임차보증금 최종 배당 확인. 김경수 보증금 150,000,000원이 최종 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 승계 가능성이 있습니다.
- 압류 체납액·배당순위 확인. 2025.02.19. 강서구 압류가 말소기준으로 산정돼 있으므로 체납세액과 법정 우선순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 김경수의 이중 지위 확인. 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 표시돼 있으므로 임대차계약과 신청채권의 법률상 동일성·관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 행사 가능성 반영. 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있어 외부 응찰자의 최종 취득 가능성이 일반 경매보다 제한됩니다.
- 시세 재검증. 확인되는 최신 실거래가 2023.05. 129,000,000원이고 표본이 2건뿐이므로, 2026.08.26. 입찰 전 주변 동종 다세대의 현재 매물과 실제 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기명령 및 전세사기피해자 우선매수권 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 선순위 임차권형”
이 물건은 신건에서 매수인 인수가 0원이라는 숫자만 보면 단순해 보입니다. 하지만 권리의 본질은 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차인 1명입니다. 현재 155,000,000원에서는 배당 가정상 전액 변제가 가능해 인수가 사라지지만, 124,000,000원·99,200,000원으로 유찰되면 각각 28,536,000원·52,985,600원이 매수인 인수로 이동해 실질취득액은 계속 152,000,000원대에 남습니다.
그 실질취득액 자체도 실거래 평균 133,250,000원보다 높습니다. 여기에 총 8세대의 소규모 다세대, 제한적인 실거래 표본, 그리고 전세사기피해자의 우선매수권까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 내려가면 싸진다”는 일반 경매 공식이 작동하지 않는 유형입니다. 가격 메리트도 약하고 외부 낙찰의 확실성도 낮습니다. 결론은 권리 고위험·가격 고평가·외부 낙찰 제한 — 최저가 숫자보다 선순위 임차보증금과 우선매수권을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
