수원지방법원 2025타경817. 안산시 상록구 월피동 MS빌 3층 302호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김선우이고 2021.08.20. 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 200,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 홍정진의 주택임차권입니다. 전입일 2021.08.12., 확정일자 2021.06.02., 임차보증금 200,000,000원으로, 말소기준인 2024.11.21. 안산시 압류보다 앞섭니다. 등기상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
가격도 불리합니다. 최저가 자체가 최근 12개월 평균 164,000,000원의 122.0%이고, 전체 실거래 평균 182,000,000원과 비교해도 최저가가 109.9%입니다. 더구나 최근 12개월 가격은 과거 거래 대비 -18.0%의 하락 추세입니다. 이 사건은 최저가 할인 여부가 아니라 임차보증금 미배당 인수까지 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 514-6 3층302호 · 경기도 안산시 상록구 광덕산1로 36-14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용중 · 전용 75.85㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 · 외장타일 마감 · 새시창 |
| 소유자 | 김선우 · 2021.08.20. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.24 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 설정됐던 신반월새마을금고·조성용·국민은행·정명순 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2024.11.21. 안산시 압류입니다. 그러나 홍정진의 전입일은 2021.08.12., 확정일자는 2021.06.02.이고, 임차권등기는 2023.09.08. 접수됐습니다. 모두 말소기준보다 앞선 임차관계에 기반하므로 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.12. | 2021.06.02. | 200,000,000원 | 2025.09.23. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다. 다만 임차권자 홍정진과 2025.09.03. 강제경매개시결정의 채권자 홍정진이 동일인으로 표시됩니다. 제공된 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로, 임대차와 경매신청채권의 관계를 원본 문서에서 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 164,000,000원, 추세는 -18.0%
MS빌은 8세대, 사용승인일은 2009.03.09.입니다. 확인된 실거래는 2건이고 전체 평균은 182,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 평균 164,000,000원이며 최신 거래도 164,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 82.99㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2021.08 | 75.85㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 182,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 164,000,000원 |
현재 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 122.0%입니다. 전체 평균 대비도 109.9%로 이미 시세 이상입니다. 여기에 신건 가정 인수액 3,600,000원까지 더하면 실질취득은 203,600,000원입니다. 최신 거래가 164,000,000원이고 최근 가격 추세가 -18.0%인 상황에서는 ‘최저가가 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 200,000,000원 | 3,600,000원 | 203,600,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,000,000원 | 43,040,000원 | 203,040,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,000,000원 | 74,592,000원 | 202,592,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 홍정진 보증금 | 200,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 홍정진 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 200,000,000원 가정에서 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 3,600,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산광덕초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건으로 기본적인 급배수·위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6M 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 지목 대 · 토지면적 327.3㎡ · 공시지가 1,334,000원/㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 성장관리권역 등이며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 거래 표본. MS빌은 8세대이고 확인된 실거래는 2건으로, 가격 판단 시 최근 거래와 개별 물건 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 신건 매각가 200,000,000원만 보지 말고 예상 인수액 3,600,000원을 더한 203,600,000원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 매각가 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원이지만 인수액이 각각 43,040,000원, 74,592,000원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 홍정진은 대항력과 우선변제권이 있고, 임차보증금 200,000,000원 중 미배당액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 홍정진과 강제경매개시결정 채권자 홍정진이 동일인으로 기재돼 있어 임대차와 경매신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있어 외부 낙찰 가능성이 제한되는 구조를 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 164,000,000원이고 추세는 -18.0%입니다. 전체 평균 182,000,000원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 거의 내려가지 않는다”
이 사건은 표면적인 최저가만 보면 신건 200,000,000원짜리 다세대입니다. 그러나 대항력 있는 홍정진의 임차보증금도 200,000,000원입니다. 현재 회차에서는 배당 후 3,600,000원이 남아 실질취득이 203,600,000원이 되고, 1회·2회 유찰에서도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 203,040,000원, 202,592,000원입니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 164,000,000원, 최근 가격 추세는 -18.0%입니다. 최저가만으로도 최근 시세의 122.0%인데 실질취득은 그보다 더 높습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 대항력 임차권, 임차권자와 경매신청채권자의 동일인 관계 확인 필요, 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 가격 메리트가 없고 외부 낙찰도 제한되는 구조이므로, 이 사건은 최저가가 내려가는 모습보다 실질취득과 인수권리를 먼저 봐야 합니다.
