수원지방법원 2025타경822. 시흥시 장곡동 숲속마을아파트 203동 2층 201호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 460,000,000원입니다. 현재 소유자는 강은정이고, 등기에는 2013년 매매 당시 거래가액 280,000,000원이 확인됩니다. 이 사건 권리 판정에서는 2021.02.02 시흥시 압류를 말소기준으로 두고 있으며, 그 이후 설정된 하나캐피탈 근저당과 롯데카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

임차 조사에는 문수륜·이태윤 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.07.26으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 권리 판정상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원

말소기준으로 정리된 시흥시 압류는 2021.02.02 접수됐고, 이후 2022.01.28 해제됐습니다. 그 뒤 2022.03.02 하나캐피탈 근저당 300,000,000원, 2025.07.07 롯데카드 가압류 8,336,424원, 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리 판정에서는 이 후순위 권리들이 매각으로 모두 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음

두 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입신고가 말소기준 이후라 대항력은 없고, 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 문수륜은 배당요구를 했으므로, 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 매각물건명세서 원본을 기준으로 다시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래보다는 높다

숲속마을 동일면적 134.68㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 467,583,333원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 471,250,000원, 최신 거래는 2026.06 · 435,000,000원입니다. 신건 최저가 460,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.6%이지만 최신 거래보다는 높기 때문에, 신건을 단순히 “시세보다 싸다”고 보기는 어렵습니다.

최근 12개월 평균은 그 이전 거래 대비 1.2% 높은 흐름입니다. 즉 데이터상 하락 추세로 볼 근거는 없습니다. 다만 가장 최근 거래가 435,000,000원이라는 점은 신건 최저가 460,000,000원의 가격 여유가 크지 않음을 보여줍니다. 전체 평균 467,583,333원 대비 최저가 비율도 98.4%로, 신건에서 큰 폭의 할인이라고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 308,336,424원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 144,663,576원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원

2회 유찰 시에는 채권자 미배당이 18,858,024원 발생하지만, 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 데이터상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 권리 부담이 가격 하락과 함께 늘어나는 유형은 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장곡고등학교 남측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통사정은 보통입니다.
• 현재 이용. 공부상 아파트 용도이나 현재는 알파영어논술 장곡켐퍼스로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 경사스라브지붕, 지하1층/지상18층 건 내 2층 201호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 인접필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건물부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 외부 공도와 연계됩니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,056,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 단지 규모. 숲속마을은 1,246세대이며 사용승인 기준일은 1999.08.30입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래 대조. 최근 12개월 평균 471,250,000원뿐 아니라 최신 거래 435,000,000원을 함께 기준으로 응찰가를 검토하세요.
• 현재 이용상태 확인. 공부상 아파트이지만 현재 영어논술 시설로 이용 중입니다. 실제 내부 상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차 보증금 확인. 문수륜·이태윤 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당과 명도 협의를 위해 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
• 문수륜 배당요구. 2025.09.25 배당요구가 접수돼 있으므로 실제 배당순위와 최우선변제 여부를 확인하세요.
• 회차별 인수 구조. 신건·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 정리돼 있습니다.
• 배당 변동요인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 소유자 잔여와 채권 배당은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — 권리는 합격, 가격과 현황은 재확인

이 물건의 장점은 명확합니다. 실제 임차인 2명의 전입이 모두 말소기준 이후이고, 후순위 근저당·가압류도 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 큰 승계 부담은 없습니다.

다만 신건 460,000,000원은 최근 12개월 평균 471,250,000원의 97.6%라는 점만 보면 평균 아래지만, 가장 최근 거래 435,000,000원보다는 높습니다. 전체 평균 467,583,333원과도 차이가 크지 않습니다. 여기에 2층이라는 조건과 현재 아파트가 영어논술 시설로 사용되는 현황까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이라 안전하다”는 판단과 “신건 가격이 충분히 매력적인가”라는 판단을 분리해야 합니다. 결론은 권리는 양호하지만, 신건 가격 메리트는 제한적이고 현황 확인이 필요한 B등급 물건입니다.