수원지방법원 2025타경846. 시흥시 조남동 메트로타워1 제1층 제104호, 공부상 제1종근린생활시설이고 감정 당시 현황은 공실로 조사된 물건입니다. 현재 소유자는 김성한·신경식이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기부상 기준이 되는 권리는 2017.05.23. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 546,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 서울특별시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에는 등기 순위만 훑어서는 놓치기 쉬운 별도 인수사항이 있습니다. 매각물건명세서에는 “대지권의 목적인 토지 을구 1번 구분지상권(2024.11.11. 등기)”이 인수권리로 명시돼 있습니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원으로 계산되어 있지만, 비금전적 권리 인수까지 없다는 뜻은 아닙니다. 입찰 전 해당 구분지상권의 범위와 존속 내용 확인이 이 물건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경846 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 조남동 711-2 메트로타워1 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층·지상7층 건 내 제1층 제104호 · 사용승인일 2017.02.09 |
| 소유자 | 김성한 2분의 1 · 신경식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 713,000,000원 / 713,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 418,171,808원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소와 인수를 분리해서 봐야 한다
말소기준권리는 2017.05.23. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2025.09.12. 임의경매개시결정, 2026.01.27. 서울특별시 압류, 2026.05.20. 국 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 그러나 대지권 목적 토지의 구분지상권은 매각물건명세서상 별도 인수사항이므로 이 소멸 구조와 분리해 판단해야 합니다.
② 임차인 — 전입은 있지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고명주 | 104호 | 주거 | 2023.09.05 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 판단자료 없음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 고명주의 전입일은 2023.09.05.로 말소기준권리인 2017.05.23. 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,000,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 우선변제 여부도 확정할 자료가 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 실거래 근거 없이 713,000,000원을 평가하면 안 된다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 713,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 줄 수 없고, 신건 단계에서 가격 메리트를 단정하는 것도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 713,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,530,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 546,000,000원 | 546,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 157,470,000원 |
집행비용은 약 매각가의 1.3%로 추정한 9,530,000원입니다. 하나은행 근저당은 채권최고액 546,000,000원 기준으로 전액 배당되고, 소유자 잔여는 157,470,000원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조남초등학교 북동측 인근이며, 각종 근린생활시설·아파트단지·다세대주택·지식산업센터가 혼재하는 지대로 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 신안산선 목감역은 2027년 개통 예정입니다. 서해안고속도로 등 주요 간선도로 접근도 용이한 편입니다.
- 도로. 남측 약 15m, 동측 약 12m, 서측 약 28m 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며 일반철도에 저촉됩니다. 토지 공시지가는 3,860,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본 위생·급배수·시스템에어컨·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설이고 감정 당시 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권 목적 토지 을구 1번 구분지상권의 설정 범위·존속 내용·이용 제한을 등기 원문과 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정 당시에는 공실로 조사됐지만 매각물건명세서·현황조사에는 고명주 점유가 확인됩니다. 실제 인도 대상이 누구인지 현장을 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 고명주의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당요구종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없어 713,000,000원이 적정한지 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 근린시설의 실거래 및 임대수익 자료를 별도로 비교해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 서울특별시와 국의 압류가 존재하며 당해세·최우선변제는 예상배당표에 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액을 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 없음”만 보고 끝낼 사건이 아니다
이 사건의 임차인 고명주는 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로, 임차보증금 20,000,000원을 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 등기부상 후순위 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.
하지만 핵심은 별도 인수권리입니다. 매각물건명세서에 대지권 목적 토지의 구분지상권이 매수인 인수사항으로 명시돼 있어 권리분석을 “인수 0원” 한 줄로 끝낼 수 없습니다. 동시에 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 713,000,000원의 가격 경쟁력도 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 임차권리는 비교적 단순하지만, 구분지상권 확인과 가격 검증 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
