수원지방법원 2025타경50349. 안산시 단원구 원곡동 791-15, 도로명주소 다문화2길 17-1에 있는 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 감정평가상 이용상태는 “주상용”이고, 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 김수향입니다. 권리분석의 기준점은 2010.12.17. 설정된 군자새마을금고 채권최고액 130,000,000원 근저당권입니다.
이 기준권리보다 뒤에 설정된 군자새마을금고의 추가 근저당권, 송영숙 근저당권, 강제경매·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차·점유 관계도 확인된 전입일만 놓고 보면 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계하는 대항력 임차보증금은 확인되지 않습니다. 문제는 금전 인수가 아니라 다수 점유자의 실제 사용 부분과 명도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 다문화2길 17-1 · 원곡동 791-15 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 주상용 · 철근콘크리트구조 기타지붕 및 평지붕 4층 |
| 소유자 | 김수향 |
| 토지 | 226.6㎡ · 대 · 준주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,339,745,860원 / 1,339,745,860원 (신건) |
| 청구금액 | 52,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 6번 군자새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이고 설정일은 2010.12.17.입니다. 이후 을구 7번 군자새마을금고 130,000,000원, 을구 12번 송영숙 105,000,000원, 2025년의 강제경매개시결정 및 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 30명
확인된 실제 임차·점유자는 30명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전향순은 1층 일부에 대한 주택임차권등기가 있고 보증금은 100,000,000원이지만, 전입일 2015.04.27.로 말소기준 2010.12.17.보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 나머지 다수 점유자 역시 확인된 전입일이 모두 말소기준 이후입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배양자 | 2023.12.27 | 미상 | 2025.02.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종철 | 2018.02.06 | 미상 | 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박효철 | 2024.11.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손효진 | 2020.06.17 | 미상 | 2026.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유숙근 | 2018.04.30 | 미상 | 2026.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안경화 | 2017.11.02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI ZHEHAO | 2015.05.04 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN CHUNTAI | 2023.09.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BIAN YINGZI | 2019.08.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BIAN ZHENZI | 2023.12.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU GUANGYU | 2019.08.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YU YONGTIE | 2022.12.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SUN FENGLAN | 2022.12.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHENGLONG | 2024.03.13 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINZI | 2023.09.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI CHANGDE | 2019.02.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI GUANGKUI | 2019.02.15 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN ZHENZI | 2018.11.02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YANG XIUZHI | 2024.11.11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHENG YANGFU | 2016.01.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HAN XINYU | 2015.12.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI ZAIYONG | 2020.05.06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN CHUNHUA | 2020.05.06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHELONG | 2020.05.04 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO ZHENZI | 2021.07.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHENHE | 2024.12.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN DONGMING | 2021.07.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN YINGAI | 2016.03.14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG TAILIE | 2016.03.14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전향순 | 2015.04.27 | 100,000,000원 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,339,745,860원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,797,459원 |
| 을구 6번 근저당권 · 군자새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 군자새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 송영숙 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 염춘옥 | 52,950,000원 | 52,950,000원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 군자새마을금고 | 52,950,000원 | 52,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 853,048,401원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 470,900,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 853,048,401원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 “주상용”으로 이용 중입니다. 외벽은 인조석 붙임 및 벽돌 쌓기 마감, 내부는 인테리어 및 벽지 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 226.6㎡의 대지로, 준주거지역·평지·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 2,083,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 30명 현장 대조. 전입자료만으로 실제 각 호·각 층 점유를 확정하지 말고 현장 및 매각물건명세서의 점유 부분을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 대항력은 없지만 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않아 명도 협상과 배당관계 확인이 필요합니다.
- 전향순 101호 확인. 임차보증금 100,000,000원, 2015.04.27. 전입·점유 개시, 1층 101호 일부에 관한 임차권등기 내용과 현재 점유 여부를 대조해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각 대상 범위와 제시외 건물이 실제 사용·점유 현황과 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 등 규제 확인. 준주거지역 및 각종 지정·규제 내용을 실제 취득·이용 계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24.입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 최신 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 단순한 물건은 아니다”
이 사건의 숫자상 권리구조는 명확합니다. 말소기준은 2010.12.17. 군자새마을금고 근저당권, 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 30명의 전입일도 모두 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
그러나 이 물건은 아파트 한 호실이 아니라 주상용 4층 건물이고 다수 점유자가 존재합니다. 대부분의 보증금과 구체적 점유 부분이 확인되지 않은 만큼, 낙찰 후의 실무 난도는 명도와 현실 점유관계 정리에서 올라갑니다. 시세 실거래 자료가 없어 신건 최저가 1,339,745,860원의 가격 메리트 자체를 단정할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 점유관계는 고난도 확인 대상”입니다.
