수원지방법원 2025타경52052. 안산시 단원구 선부동 1134-8 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 지하 101호~103호, 1층 201호~203호, 2층 301호~303호, 3층 401호·402호로 나뉘며 일반건축물대장상 다가구용 단독주택으로 이용 중입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
등기상 현재 소유자는 박경숙이며 2016.03.22 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2024.09.06 최명실의 가압류 66,000,000원이고, 2025.04.02 같은 채권자 최명실의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 단순하지 않습니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 조사대상자가 다수이고 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 등기상 소멸 여부와 별개로 매수인이 떠안을 임차보증금이 있는지 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1134-8 · 경기도 안산시 단원구 선삼로3길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 일반건축물대장상 다가구용 단독주택 이용 |
| 건물 | 알.씨조 및 조적조 평스라브지붕 지하1층·지상3층 |
| 토지 | 226.4㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 |
| 소유자 | 박경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 702,149,600원 / 702,149,600원 (신건) |
| 청구금액 | 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
현재 권리분석의 기준점은 2024.09.06 최명실 가압류 66,000,000원입니다. 해당 가압류와 2025.04.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기에는 근저당권과 주택임차권 등이 다수 존재했으나 등기부상 이미 말소된 권리들입니다.
문제는 현황조사·매각물건명세서에 잡힌 현재 점유관계입니다. 조사대상 15명 중 현영복·천영애·최명실·김계섭·김순례·김연주·노상철·김의성·유재은·박수향·LI LIN·LU LIANYU·JIN YONGXUE·임영미의 전입일은 말소기준일보다 앞섭니다. 그러나 대부분 보증금이 미상이라 실제 임대차 여부와 인수금액을 확정할 수 없습니다. LI XUEZHU는 2025.03.17 전입으로 말소기준일 이후입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 조사대상 15명
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현영복 | 2017.05.01 | 2021.03.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 천영애 | 2021.07.29 | 2021.03.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최명실 | 2021.11.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김계섭 | 2013.02.15 | 2013.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 | 2025.05.23 |
| 김순례 | 2008.11.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김연주 | 2020.06.10 | 2021.03.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 노상철 | 2021.03.18 | 2021.03.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김의성 | 2023.11.01 | 2023.10.24 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 | 2025.06.16 |
| 유재은 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.06.17 |
| 박수향 | 2018.10.10 | 2021.03.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI LIN | 2023.11.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LU LIANYU | 2023.11.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI XUEZHU | 2025.03.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| JIN YONGXUE | 2011.05.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임영미 | 2021.07.29 | 2020.11.03 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 | 2025.05.28 |
김계섭·김의성·임영미는 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사가 가능한 상태로 조사됐습니다. 유재은도 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 다만 이들 역시 보증금 액수가 확인되지 않아 실제 배당 후 미배당분의 존재 여부를 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 702,149,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,421,496원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 최명실 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 · 최명실 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 626,728,104원 |
위 계산은 집행비용과 확인된 가압류 채권을 기준으로 한 배당모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 소유자 잔여와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차위험은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인채권 배당 | 미배당 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 702,149,600원 | 66,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 561,719,680원 | 66,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 449,375,744원 | 66,000,000원 | 0원 | 0원 |
표면적인 매각가격은 702,149,600원에서 561,719,680원, 449,375,744원으로 내려가지만, 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이를 곧바로 “싸진다”고 평가할 수 없습니다. 실제 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 배당으로 모두 소진되지 않는다면 낙찰가 외 추가 인수금액이 발생할 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선부중학교 서측 인근이며 공원·공용주차장·다세대주택·다가구주택이 형성된 후면 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 전철역과 시내버스정류장이 근거리에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 지하 101호~103호, 1층 201호~203호, 2층 301호~303호, 3층 401호·402호로 이용되며 일반건축물대장상 다가구용 단독주택입니다.
- 건물. 알.씨조 및 조적조 평스라브지붕 지하1층·지상3층. 외벽은 타일 및 치장적벽돌, 창호는 하이샷시 유리입니다.
- 내부 확인. 각 층별 호실 내부는 시건장치·폐문 등으로 확인이 불가했습니다.
- 토지. 226.4㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·가로장방이며 공시지가는 1,472,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉되며 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 말소기준일 이전 전입자 14명의 임대차계약서·보증금·실제 점유 호실·점유개시 시점을 개별 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일만 빠르다고 전부 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 보증금과 실제 임대차·점유관계가 불명확한 대상은 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다.
- 배당요구 확인. 김계섭·김의성·임영미는 확정일자와 배당요구가 확인되고, 유재은도 배당요구가 확인됩니다. 실제 보증금과 배당순위를 대조해야 합니다.
- 최명실 관계 확인. 최명실은 점유·전입 조사 대상이면서 66,000,000원 가압류 채권자·강제경매 채권자입니다. 임차관계의 실체를 별도로 확인해야 합니다.
- 호실별 현황 확인. 건물 내부가 시건·폐문 상태로 감정평가 시 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 호실 대응관계 확인이 필수입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각 대상입니다. 매각대상 범위를 원본 명세서와 현황도로 대조해야 합니다.
- 가격보다 실질취득액. 입찰가를 정하기 전에 미배당 임차보증금 가능액을 먼저 계산해야 합니다. 인수액이 확정되지 않으면 안전한 응찰 상한도 정할 수 없습니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다
이 사건은 확인된 가압류 채권만 보면 어렵지 않습니다. 최명실의 66,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 확인 채권의 미배당액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 권리분석을 끝내면 안 됩니다.
말소기준 2024.09.06보다 앞서 전입한 조사대상자가 14명이고, 대부분의 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들 가운데 실제 임차인으로서 대항력이 인정되고 배당으로 돌려받지 못하는 보증금이 있다면 매수인이 그 부담을 승계할 수 있습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “인수 0원”이 아니라 “인수액 미상”입니다. 신건 최저가 702,149,600원의 가격 적정성을 따지기 전에, 14명의 선순위 전입관계와 보증금부터 확정하는 것이 이 물건의 1순위입니다.
