수원지방법원 2025타경52206. 안산시 상록구 이동 송호하우스 101호로, 감정평가상 1층·2층·다락을 사용하는 다세대주택입니다. 2023.01.03. 이준재 명의로 소유권보존과 반월신용협동조합의 근저당권이 같은 날 등기됐고, 이 근저당권의 채권최고액은 1,056,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 2025.04.18. 반월신용협동조합의 임의경매가 개시됐습니다. 이후 안산시 압류는 2025.11.27. 해제로 말소됐고, 소유권은 2025.12.21. 상속을 원인으로 2026.06.11. 이정호에게 이전됐습니다.
권리 구조만 보면 계산은 단순합니다. 현재 최저매각가 839,000,000원을 전제로 집행비용 10,790,000원을 제외한 828,210,000원이 근저당 채권에 배당되고, 채권최고액 기준 227,790,000원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당액이 곧 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 제공된 배당 계산에서는 매수인 인수 0원으로 잡혀 있어 현재 회차의 실질취득액도 839,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 이동 675-1 송호하우스 1층101호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 박우물3길 12-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 1층, 2층, 다락 이용 · 대상면적 139.105㎡ |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2층건 내 101호(1층 및 2층) · 총 2세대 · 2022.12.09. 사용승인 |
| 현재 소유자 | 이정호 · 2025.12.21. 상속, 2026.06.11. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 839,000,000원 / 839,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.01.03. 반월신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,056,000,000원이며, 해당 근저당권은 2025.10.27. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 이는 기존 1번 근저당권의 권리이전으로, 말소기준일 자체가 뒤로 밀리는 구조가 아닙니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후이고, 안산시 압류는 이미 해제되어 등기상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교가 없으므로 ‘싸다’고 볼 수 없다
송호하우스는 총 2세대이고, 비교 대상으로 잡힌 면적은 139.105㎡입니다. 그러나 대상 면적과 일치하는 거래 비교가 확인되지 않았고, 최근 거래금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 839,000,000원이 최근 12개월 실거래나 최신 거래보다 낮은지 여부를 계산할 수 없습니다.
이 경우 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 839,000,000원이고, 그 금액을 뒷받침할 최신 실거래 비교가 없으므로 판단은 가격 검증 보류가 맞습니다. 과거 평균이나 별도 단지 평균 가격을 임의로 끌어와 할인율을 만드는 방식도 사용할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 839,000,000원 | 828,210,000원 | 227,790,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 671,200,000원 | 662,088,000원 | 393,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 536,960,000원 | 529,190,400원 | 526,809,600원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 839,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,790,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 반월신용협동조합 | 1,056,000,000원 | 828,210,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 227,790,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 또한 등기부상 1번 근저당권은 2025.10.27. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있으므로 배당 단계에서는 최신 등기와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송호고등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 4호선 및 수인분당선 한대앞역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층건 내 101호로 1층 및 2층을 사용하며, 건축물현황도상 확장형 발코니와 다락이 있습니다. 위생·급배수 및 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 338.0㎡, 평지의 세로장방형이며 북측 소로한면에 접합니다. 총 2세대 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있습니다.
- 공부상 특이사항. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 2022.12.09. 사용승인된 비교적 신축 건물이지만 총 2세대의 소규모 다세대입니다. 대상 면적과 일치하는 거래 비교가 확인되지 않고 경매 평균 유찰 횟수도 1.5회여서, 대단지 공동주택보다 가격 표본을 잡기 어렵다는 점을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유 상태를 대조해 실제 점유자를 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 현장에서 점유자가 확인되더라도 보증금·전입·확정일자 등이 확인되기 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 근저당권 이전 확인. 2023.01.03. 설정된 근저당권은 2025.10.27. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기와 배당 관련 채권관계를 입찰 전 대조하세요.
- 감정가를 시세로 간주하지 말 것. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않으므로 839,000,000원이 싸다는 전제에서 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 회차 시나리오. 현재 839,000,000원, 1회 유찰 시 671,200,000원, 2회 유찰 시 536,960,000원입니다. 각 회차 모두 계산상 인수액은 0원이지만 가격 자체의 적정성은 별도 검증해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 취득 단계에서 해당 물건에 적용되는 요건을 관련 원문으로 확인하세요.
- 세금·관리비. 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고, 미납 관리비 등도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2023.01.03. 반월신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 839,000,000원을 비롯한 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 대비 227,790,000원의 미배당이 발생해도 이를 낙찰자가 추가로 떠안는 구조로 계산되지는 않습니다.
하지만 가격 판단은 반대입니다. 송호하우스는 총 2세대이고 대상 면적 139.105㎡와 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 경매 통계도 평균 1.5회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 839,000,000원 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없고, 감정평가의 개별 가격 근거와 인근 대체 가능한 다세대 거래를 직접 확인해야 합니다. 여기에 임대관계 미상까지 남아 있으므로 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격과 점유는 확인 후 접근”입니다.
