수원지방법원 2025타경52565. 시흥 배곧동 배곧로얄팰리스테크노1차 2층 214호로, 용도는 상가이며 감정 이용상태는 냉동창고(식품보관용)입니다. 현재 소유자는 주식회사대오냉동이고, 2023년 소유권을 거래가액 277,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 265,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 시흥시 압류, 국 압류, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하지만, 국세·지방세 압류는 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52565 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 2층214호 |
| 용도 / 이용상태 | 상가 · 냉동창고(식품보관용) |
| 소유자 | 주식회사대오냉동 · 거래가액 277,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 322,411,000원 / 322,411,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 221,815,806원 |
| 말소기준 | 2023.05.22. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 265,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 신한은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2023.05.22. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 시흥시·국·국민건강보험공단의 압류와 신용보증기금의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인이 승계하는 권리액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종환 | 214호 | 주거 | 2024.03.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
이종환의 전입신고는 2024.03.20.로, 말소기준인 중소기업은행 근저당권의 2023.05.22.보다 늦습니다. 따라서 경매 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 아니며, 배당 부족분을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계 자체는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 322,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,313,754원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 265,200,000원 | 265,200,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 51,897,246원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 364,200,000원 중 예상 배당액은 317,097,246원이고, 미배당액은 47,102,754원입니다. 위 배당은 중소기업은행 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 냉동창고·시설 확인 — 이 사건의 실물 핵심
- 이용상태. 대상물건은 식품보관용 냉동창고로 이용 중입니다.
- 구조. 214호 내에 판넬조 판넬지붕 1층 구조가 소재하며 외벽·바닥·천정은 단열판넬, 방열문으로 구성돼 있습니다.
- 매각 포함. 제시외건물인 냉동창고 및 부대시설과 기계기구가 매각에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 토지·입지 조건
- 용도지역. 준주거지역이며 토지이용상황은 업무용입니다.
- 토지. 지목은 대, 지형은 평지·가로장방이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 공시지가. 1,857,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로·공원. 대로2류·중로1류·소로1류 및 공원에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인. 이종환의 전입일 2024.03.20.은 말소기준 2023.05.22.보다 늦어 매수인 승계 대상이 아닙니다.
- 보증금·확정일자. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 시흥시·국·국민건강보험공단 압류 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 예상배당을 확정할 수 있습니다.
- 냉동설비. 제시외 냉동창고·부대시설·기계기구가 매각에 포함되므로 현존 여부와 가동상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 322,411,000원의 가격 메리트는 별도 현장조사와 상가·냉동창고 거래사례로 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 257,928,800원, 미배당액 110,682,203원이며, 2회 유찰 시 매각가 206,343,040원, 미배당액 161,545,763원입니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 실물과 가격 검증이 중요하다
이 사건의 권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이종환도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 승부처는 단순한 등기 정리가 아닙니다. 식품보관용 냉동창고라는 이용상태, 매각에 포함되는 냉동창고·부대시설·기계기구, 국세·지방세 압류의 실제 배당 우선순위가 핵심입니다. 시장 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 322,411,000원을 두고 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 정리형, 가격과 시설은 확인형. 입찰 전에는 시설 현황과 세금, 가격 검증을 우선해야 합니다.
