수원지방법원 2025타경52922. 경기도 시흥시 대야동 467-7 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 지층~2층 다가구주택이고, 건물은 철근콘크리트조 및 연와조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 토지면적은 117.4㎡, 사용승인일은 1988.06.04입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 306,007,340원으로 같습니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 가압류·임차권·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유관계가 더 중요합니다. 실제 임차인·점유 신고는 7명이고, 그중 강호칠은 2003.11.12 전입으로 2007.08.29 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구일은 2025.09.29이지만 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 미배당 보증금을 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52922 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 467-7 · 경기도 시흥시 복지로71번길 11-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지층~2층 다가구주택 |
| 토지 | 117.4㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 연와조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1988.06.04 |
| 소유자 | 나은정 |
| 감정가 / 최저가 | 306,007,340원 / 306,007,340원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 37,021,917원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지층은 공부상 대피소이나 현황은 주택 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2007.08.29 을구 10번 동수원신용협동조합 근저당권, 채권최고액 65,000,000원입니다. 이후 이정희 가압류 181,000,545원, 케이비국민카드 가압류 14,607,682원, 김경아 임차권 70,000,000원, 한국토지주택공사 임차권 70,000,000원, 임의경매개시결정과 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 신고 7명, 보증기관 승계 1건
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강호칠 | 지층동 좌측호 | 2003.11.12 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나만하 | 3층호 | 2010.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정미정 | 1층 | 2016.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박행림 | 지층 | 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경아 | 건물 중 2층 61.14㎡ 전부 | 2024.04.24 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선명 | 주거 | 2025.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 입주자 | 주거 | 2016.09.12 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 1층 중 별지도면 표시부분 | 2016.09.12 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 대위·승계 |
한국토지주택공사는 데이터상 김경아 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 별도의 70,000,000원을 추가 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 보증기관 1건을 제외한 실제 임차인·점유 신고는 7명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,007,340원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,103원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이정희 | 181,000,545원 | 181,000,545원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,607,682원 | 14,607,682원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,315,010원 |
위 배당 시뮬레이션의 채권자 미배당액은 현재 회차에서 0원이고 소유자 잔여는 40,315,010원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 특히 강호칠의 보증금이 미상이라 이 표만으로 매수인 인수를 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 306,007,340원 | 260,608,227원 | 0원 | 40,315,010원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 244,805,872원 | 240,578,590원 | 20,029,637원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 195,844,697원 | 192,302,871원 | 68,305,356원 | 0원 |
표의 미배당액은 입력된 배당채권 기준입니다. 이 사건에서 낙찰자 관점의 핵심은 낙찰가 자체보다 강호칠 보증금입니다. 그 보증금이 낙찰가에서 충분히 배당되지 않으면 미배당 잔액이 인수될 수 있으므로, 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대야초등학교 남측 인근이며 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설·주상용건물 및 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 지층~2층이 다가구주택으로 조사되었습니다. 지층은 공부상 대피소이나 현황은 주택입니다.
- 토지. 117.4㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 평지·가로장방입니다. 공시지가는 1,475,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 연와조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1988.06.04입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강호칠 보증금 확인. 2003.11.12 전입의 대항력 임차인입니다. 보증금·배당가능액·미배당 잔액 확인 전에는 인수액을 0원으로 잡으면 안 됩니다.
- 실질취득가로 판단. 응찰가에 강호칠 미배당 보증금이 더해질 수 있으므로, 최저매각가만으로 가격을 비교하지 마세요.
- 점유관계 대조. 지층·1층·2층·3층에 여러 점유 신고가 있으므로 실제 점유 현황과 각 점유 부분을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 70,000,000원은 데이터상 김경아 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 지층 현황 확인. 공부상 대피소이나 현황은 주택으로 조사되어 있어 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다.
맺으며 — “등기 소멸”만 보고 끝낼 사건이 아니다
말소기준 이후의 등기권리만 보면 구조는 단순합니다. 그러나 이 사건의 결론은 강호칠의 선순위 점유가 바꿉니다. 2003.11.12 전입으로 말소기준보다 앞서고 대항력이 인정되는 반면 보증금은 미상입니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있어도 그것을 최종 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
현재 최저매각가는 306,007,340원이지만, 실제 취득비용은 여기에 강호칠의 미배당 보증금이 추가될 수 있습니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 평가할 근거가 부족합니다. 말소기준은 명확하지만 인수액은 미상. 이 사건은 강호칠 보증금과 배당 가능액을 확정한 뒤에야 응찰 상한을 계산할 수 있는 물건입니다.
