수원지방법원 2025타경53021. 안산시 상록구 본오동 667-9, 선암로 64 소재 부동산입니다. 감정평가상 이용상태는 1층~3층 근린생활시설, 4층 주택, 지층 대피소(창고)로 확인됩니다. 감정가는 1,069,393,400원, 현재 최저매각가도 같은 금액인 신건입니다. 말소기준권리는 2020.08.06. 송림중앙신용협동조합 근저당권이며, 이후 옥천군산림조합 근저당· 오산시와 안산시 및 국의 압류·한국스탠다드차타드은행과 솔빛신용협동조합 가압류· 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기와 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차·점유 조사에서 세 사람의 이름이 확인되며, 유길영과 박태이는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 박평자는 주거 점유자로 기재되어 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 따라서 이 물건을 단순히 ‘인수 0원이라 완전 안전’으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53021 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 667-9 · 경기도 안산시 상록구 선암로 64 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층~3층 근린생활시설 · 4층 주택 · 지층 대피소(창고) |
| 토지 | 대 220.5㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 건물 | 알씨조 및 벽돌 평슬래브지붕 4층 · 사용승인일 1993.06.28 |
| 소유자 | 김동영 (단독소유 · 2020.08.06. 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,069,393,400원 / 1,069,393,400원 (신건) |
| 청구액 | 683,616,918원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
현재 소유자 김동영은 2020.07.02. 강제경매 매각을 원인으로 2020.08.06. 소유권을 취득했고, 같은 날 송림중앙신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 최초 채권최고액은 760,800,000원이며 2022.10.31. 변경계약으로 834,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2024.05.08. 옥천군산림조합 근저당권 24,000,000원, 세금 압류와 가압류 등이 뒤따랐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 3명
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유길영 | 미상 | 2022.04.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태이 | 1층 | 2021.06.17 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박평자 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
유길영은 2022.04.04., 박태이는 2021.06.17. 전입으로 모두 2020.08.06. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람은 대항력이 없습니다. 박태이는 1층, 보증금 20,000,000원·월세 1,500,000원으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,069,393,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,093,934원 |
| 2. 근저당 · 송림중앙신용협동조합 | 760,800,000원 | 760,800,000원 |
| 3. 근저당 · 옥천군산림조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 20,860,475원 | 20,860,475원 |
| 5. 가압류 · 솔빛신용협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 150,638,991원 |
현재 최저가 가정에서는 채권자 총 청구 905,660,475원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 150,638,991원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하거나 임차인 최우선변제가 발생하면 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커지지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,069,393,400원 | 905,660,475원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 855,514,720원 | 844,559,573원 | 61,100,902원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 684,411,776원 | 675,167,658원 | 230,492,817원 | 0원 |
현재가에서는 신청채권자 청구액 683,616,918원보다 송림중앙신용협동조합 예상배당액 760,800,000원이 커 전액 충족으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에도 같은 금액이 배당되지만, 2회 유찰 시 송림중앙신용협동조합 예상배당은 675,167,658원으로 내려가 신청채권자 청구액을 모두 충족하지 못합니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 1층~3층 근린생활시설, 4층 주택, 지층 대피소(창고)로 이용 중인 혼합용도 건물입니다.
- 입지. 한국선진학교 서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 220.5㎡, 주상용, 평지, 세로장방, 중로한면이며 공시지가는 2,548,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 1993.06.28.이며 알씨조 및 벽돌 평슬래브지붕 4층 건물입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 제시외 건물 중 일부는 파손 상태이고 파손부분 평가는 제외됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박평자 권리 확인. 전입신고일·확정일자·임대차계약·보증금·실제 점유개시일을 반드시 확인해야 합니다.
- 유길영 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 명도·배당 관계를 보완 확인해야 합니다.
- 박태이 점유 확인. 1층 보증금 20,000,000원·월세 1,500,000원으로 조사되어 있으며 실제 영업·점유상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 오산시·안산시·국의 압류 중 당해세 해당액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 범위와 일부 파손된 제시외 건물의 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 혼합용도 환금성 검토. 근린생활시설·주택·창고가 섞인 건물이므로 단일 주거용 물건보다 임대수요와 매각수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가와 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 거래사례를 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “현장상 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준권리가 2020.08.06. 송림중앙신용협동조합 근저당으로 명확하고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 유길영·박태이도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 박평자는 주거 점유자로 확인되면서도 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 핵심 변수가 남습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부, 일부 파손된 제시외 건물, 근린생활시설과 주택이 혼합된 용도까지 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 임차·세금·현장 확인 전에는 안전 확정 금지”입니다. 비교 실거래 자료도 없어 현재 최저가의 가격 매력까지 판단할 근거는 부족합니다.
