수원지방법원 2025타경53052. 안산시 상록구 부곡동의 다세대주택, 통칭 ‘초원아트빌’ 5층 502호입니다. 현재 소유자는 조미연이며, 2022.11.21. 당시 소유자 추상혁 명의로 설정된 농협은행주식회사 근저당권 82,500,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.13. 주식회사 대한채권관리대부의 강제경매개시결정과 2025.08.26. 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
임차인 이민영의 전입일은 2023.01.20.로 말소기준권리인 2022.11.21. 농협은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력은 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 638 5층 502호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 부곡로6길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등) · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 거래비교 대상면적 | 75.64㎡ |
| 소유자 | 조미연 (2024.01.25. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대한채권관리대부 / 11,645,121원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.11.21. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 82,500,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 2025.08.13. 강제경매개시결정과 2025.08.26. 국민건강보험공단 압류는 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 상록신용협동조합·우리은행 근저당과 2015년 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민영 | 502호 · 주거 | 2023.01.20 | 미상 | 2025.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 1.63억은 최근 시세보다 높다
초원아트빌은 8세대, 사용승인일 2007.09.17.인 소규모 다세대주택입니다. 제공된 거래 표본은 3건이며, 전체 평균은 132,333,333원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 127,000,000원, 최신 거래 역시 2023.12 · 127,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 75.64㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2022.09 | 75.64㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2022.08 | 68.95㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 132,333,333원 |
| 최근12개월 평균 | 75.64㎡ | 1건 | 127,000,000원 |
현재 최저가 163,000,000원은 전체 실거래 평균 132,333,333원의 123.2%이며, 최근 12개월 평균 127,000,000원의 128.3%입니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표는 -5.9%입니다. 따라서 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 3. 경매신청 · 주식회사 대한채권관리대부 | 11,645,121원 | 11,645,121원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,772,879원 |
현재 회차에서는 집행비용 반영 후 농협은행주식회사와 신청채권자 청구액이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 65,772,879원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 인수는 그대로 0원
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 163,000,000원 | 0원 | 65,772,879원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 130,400,000원 | 0원 | 33,629,279원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,320,000원 | 0원 | 7,914,399원 | 0원 |
1회 유찰 시 130,400,000원, 2회 유찰 시 104,320,000원으로 내려갑니다. 현재 최근12개월 평균 127,000,000원과 비교하면 신건 163,000,000원은 명확히 높은 가격대입니다. 권리 구조상 회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정재초등학교 남동측 직선거리 약 400미터 지점이며, 인근은 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주거지대입니다. 동측 인근에 공원과 제일CC가 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 약 7~8분 거리에 안산I.C 진출입로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 5층 502호이며, 보일러 개별난방·위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 8미터, 북서측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,665,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 초원아트빌은 8세대 규모이며 거래 표본은 3건입니다. 최근12개월 평균 127,000,000원 대비 현재 최저가가 128.3%여서 매도 시 가격 경쟁력도 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 163,000,000원은 최근12개월 평균 127,000,000원보다 높습니다. 감정가가 아니라 최근 거래 수준을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -5.9%로 집계되어 있습니다. 전체 평균 132,333,333원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 확인. 이민영은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 점유가 확인되어 있으므로 대항력 여부와 별개로 실제 인도 과정과 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 실거래 표본이 많지 않아 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 어렵습니다. 동일 건물·인근 유사 다세대 가격을 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 채권신고 내용을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.21. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 임차인 이민영도 2023.01.20. 전입이라 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 경계해야 합니다. 신건 최저가 163,000,000원은 최근12개월 평균 127,000,000원의 128.3%이며, 최신 거래 역시 127,000,000원입니다. 추세 지표도 -5.9%입니다. 여기에 8세대 규모와 3건의 제한된 거래 표본까지 고려하면, 이 물건은 권리보다 가격·환금성이 더 큰 리스크입니다. 신건 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없는 사건입니다.
