수원지방법원 2025타경53068. 시흥시 목감동 대명1차아파트 8층 811호입니다. 현재 소유자는 박지은·주한종으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2015.08.31 매매 거래가액은 180,000,000원으로 등기돼 있습니다. 현 경매의 권리 기준점은 2019.08.08 설정된 현대해상화재보험주식회사 명의 채권최고액 172,200,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.08.07 한국자산관리공사로 이전됐지만 우선순위의 기준일은 그대로 유지됩니다.
그 뒤 2024.06.04 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권 264,000,000원이 설정됐고, 2025.08.14 비엔케이캐피탈이 임의경매를 신청했습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 현장 점유 상태는 구분해서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53068 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 목감동 242-9 대명1차아파트 8층 811호 · 경기도 시흥시 동서로 1076 |
| 물건종류 / 비교면적 | 집합건물(아파트) · 동일 면적 실거래 비교 74.16㎡ · 15층 건물 내 8층 |
| 사용승인 | 1990.12.15 |
| 소유자 | 박지은 2분의 1 · 주한종 2분의 1 (2015.08.31 소유권이전, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 440,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈주식회사 / 238,356,642원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.08.08 을구 8번 근저당권입니다. 2024.06.04 설정된 비엔케이캐피탈 근저당과 2025.08.14 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후이며, 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2019.08.08 근저당은 2025.08.07 한국자산관리공사로 이전됐으므로 권리자의 승계가 있었을 뿐 말소기준 시점 자체가 뒤로 밀리는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 110.4%
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 동일 면적 거래를 우선했습니다. 대명 단지 동일 면적 74.16㎡의 최근 12개월 실거래는 5건이고 평균은 398,400,000원입니다. 현재 최저가 440,000,000원은 이 최근 평균의 110.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.16㎡ | 7 | 417,000,000원 |
| 2026.06 | 74.16㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 74.16㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2025.12 | 74.16㎡ | 11 | 415,000,000원 |
| 2025.10 | 74.16㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.16㎡ | 5건 | 398,400,000원 |
최신 거래도 2026.07의 417,000,000원으로 현재 최저가 440,000,000원보다 낮습니다. 전체 12건 평균은 420,875,000원이지만, 최근 12개월 평균이 398,400,000원으로 내려왔고 최근 구간과 이전 구간의 추세가 -8.8%이므로 과거 전체 평균만 보고 현재 최저가를 싸다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 440,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,800,000원 |
| 을구 8번 근저당 | 172,200,000원 | 172,200,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 비엔케이캐피탈 | 264,000,000원 | 261,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 436,200,000원 중 예상배당은 433,200,000원, 미배당은 3,000,000원입니다. 을구 8번 근저당은 현대해상화재보험주식회사 설정 후 2025.08.07 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 440,000,000원 | 433,200,000원 | 3,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 352,000,000원 | 346,272,000원 | 89,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 281,600,000원 | 276,857,600원 | 159,342,400원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 논곡동 소재 목감초등학교 남동측 인근으로, 주위에 아파트·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 건물 내 8층 811호이며 사용승인일은 1990.12.15입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 2차선 포장도로, 남측 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·정비예정구역·과밀억제권역 등으로 조사됐으며, 소공원과 도로 관련 저촉 사항도 포함돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,769,000원/㎡, 토지면적은 5,907.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성 참고. 대명 단지는 195세대이며 동일 면적 74.16㎡ 실거래가 확인됩니다. 최근 12개월 거래 평균은 398,400,000원이고 최근 가격 추세는 -8.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 12건 평균 420,875,000원보다 최근 12개월 평균 398,400,000원과 최신 거래 417,000,000원을 우선해서 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 110.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -8.8%입니다. 과거 고가 거래만으로 현재 감정가를 정당화하지 않는 것이 중요합니다.
- 말소기준 확인. 2019.08.08 을구 8번 근저당의 순위와 2025.08.07 한국자산관리공사로의 권리 이전을 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 매각물건명세서·현황조사·전입 및 현장 점유를 입찰 직전 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시나리오입니다.
- 정비 관련 규제 확인. 정비구역·정비예정구역과 토지이용계획상 각종 포함·저촉 사항의 현재 효력과 사업 진행 상태를 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기·배당 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 확인은 마지막까지 남겨둬야 합니다.
더 큰 문제는 현재 가격입니다. 신건 최저가이자 실질취득액 440,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 398,400,000원의 110.4%이고, 최신 거래 417,000,000원도 웃돕니다. 최근 추세 역시 -8.8%입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 현재 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
