수원지방법원 2025타경53147. 안산시 상록구 본오동 해성빌라 2층 202호, 전용 59.88㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 2026.05.12. 제출된 확약서입니다. 이향원은 전입 2022.06.07., 확정일자 2022.05.13., 임차보증금 160,000,000원으로 말소기준인 2024.09.24. 안산시 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 통상 계산만 하면 현재 최저가 135,000,000원에서 집행비용 2,690,000원을 제외한 132,310,000원이 우선배당되고 27,690,000원이 미배당으로 남습니다.
그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 이향원의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.12. 제출했습니다. 따라서 이향원 관련 매수인 인수액은 실질 0원으로 평가합니다. 이 확약은 이향원 및 그 승계관계에만 적용됩니다. 확약 밖 임차인 김수정은 별도 검토 대상이지만, 전입일 2024.11.04.가 말소기준일보다 늦어 대항력은 없고, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53147 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 957-4 해성빌라 2층 202호 · 도로명 세류로2안길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.88㎡ · 1층~4층 8세대 중 2층 202호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 · 외벽 드라이비트 · 하이샷시 |
| 소유자 | 이평화 (2022.07.07. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.09.24. 안산시 압류 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이향원 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.07 확정 2022.05.13 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 2026.05.12. HUG 확약 · 룰상 미배당 27,690,000원 |
| 김수정 | 202호 · 주거 | 2024.11.04 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 2024.09.24. 이후 전입 | 미상 | 확약 적용 대상 아님 보증금·확정일자 확인 필요 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 보증금을 더해 계산하는 대상이 아니라, 이향원 임대차보증금반환채권의 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 160,000,000원을 이향원과 주택도시보증공사에 중복 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득가가 최근 거래와 정확히 같다
해성빌라는 총 8세대, 2002.05.24. 사용승인된 다세대주택입니다. 대상과 같은 전용 59.88㎡의 확인된 최근 실거래는 2026년 6월 4층 135,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 135,000,000원이며, 최신 거래가 역시 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.88㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득은 135,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 135,000,000원의 100.0%입니다. 즉 이 사건은 선순위 임차권의 외형 때문에 복잡해 보이지만, 확약을 반영한 뒤에도 신건 가격이 최근 시세보다 싸지는 않습니다. 실거래 표본도 1건뿐이므로 전체 평균 135,000,000원만으로 가격 우위를 확대 해석하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 이향원 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 이향원 보증금 부족분 27,690,000원이 발생합니다. 다만 2026.05.12. 확약서상 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 이향원 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 135,000,000원 | 27,690,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 108,000,000원 | 54,312,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 86,400,000원 | 75,555,200원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1층~4층 다세대주택 8세대 중 2층 202호 단위세대입니다. 대상 전용면적은 59.88㎡입니다.
- 입지. 이호초등학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 수도권전철 수인분당선 사리역이 소재합니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공시지가. 1,477,000원/㎡이며 토지면적은 243.8㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 총 8세대 규모이고 최근 12개월 동일면적 거래 확인은 1건이어서 시세 판단 표본이 넓지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.12. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 범위와 효력을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 이향원 인수 계산 구분. 배당표상 부족분 27,690,000원은 원칙적 계산값이고, 이 사건의 실질 인수 판단은 확약 반영 0원입니다.
- 김수정 별도 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현 점유 상태와 임대차 내용을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래와 동일합니다. 신건에서 시세 할인은 없습니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 동일면적 거래가 1건뿐이므로 해당 4층 거래 한 건만으로 2층 202호의 적정가를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 큰 불은 껐지만, 신건 할인은 없다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 160,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 135,000,000원을 넘는 전형적인 인수형 물건입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 27,690,000원의 미배당이 발생합니다. 하지만 2026.05.12. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해 주된 인수위험은 실질 0원으로 바뀝니다.
문제는 가격입니다. 확약 반영 실질취득 135,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 135,000,000원과 같고, 최신 2026.06 실거래도 135,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴한 물건으로 평가할 근거는 없습니다. 여기에 최근 거래 표본이 1건뿐이고, 확약 밖 김수정의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점까지 고려하면, 이 사건은 “주된 권리위험은 해소됐지만 가격 할인과 확인 여유가 부족한 신건”으로 보는 것이 적절합니다.
