수원지방법원 2025타경53196. 안산시 상록구 사동 시곡길 24, 2층 203호의 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 79,000,000원이고 매각기일은 2026.08.26.입니다. 등기상 소유자는 정하옥이며, 과거 강대성의 지분 2분의 1을 2005.11.06. 상속해 2010.05.03. 등기로 이전받은 뒤 전체 지분이 정하옥에게 모인 구조입니다.
권리분석의 핵심은 2018년에 등기된 73,150,000원의 주택임차권입니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2016.07.27., 확정일자 2016.07.28., 점유개시일 2016.08.30.이 적혀 있지만 주민등록일자는 없음으로 기재돼 있어 원래 자료만으로 대항력을 단정할 수 없습니다. 그러나 이번 매각에서는 신청채권자인 서울보증보험주식회사가 임차권자 한국토지주택공사의 승계인으로서 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약을 제출한 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1335 2층203호 · 도로명주소 경기도 안산시 상록구 시곡길 24 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 2층 203호 |
| 건물 구조 | 조적조 평스라브지붕 지상3층 건물 · 외벽 돌붙임 등 · 내벽 벽지 등 · 샷시창 |
| 소유자 | 정하옥 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 96,547,979원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약이 승부처
현재 계산상 말소기준권리는 2022.07.22. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤 2022.08.02. 안산시 압류, 2024.10.29. 안산시 압류, 2025.08.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2003.07.10. 설정된 반월농업협동조합 근저당 42,000,000원은 2010.06.15. 이미 말소됐습니다.
② 임차권 분석 — 보증금 합산보다 ‘승계·확약’을 봐야 한다
| 권리자 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 73,150,000원 | 가능·미상 주민등록일 없음 | 확정 판정 없음 | 보증기관 관련 |
한국토지주택공사는 제공된 권리정보에서 보증기관 관련 권리자로 표시돼 있습니다. 따라서 이를 별개의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 자료에서 별도로 확인되는 실제 개인 임차인은 없으며, 실제 임차인으로 별도 집계할 사람은 0명입니다.
* 확약이 적용되는 한국토지주택공사 관련 임차권에 한한 판단입니다. 확약 밖의 별도 임차인이 확인되는 경우 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
③ 가격 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
감정가와 현재 최저가는 모두 79,000,000원입니다. 그러나 제공된 시장자료에는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래금액이 없습니다. 단지 정보는 총 7세대, 사용승인일 1996.01.26., 비교 대상 면적은 38.1㎡로 표시돼 있으나 면적 일치도도 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 96,547,979원 | 77,178,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 96,547,979원 중 77,178,000원이 배당되는 계산으로, 19,369,979원이 미배당됩니다. 1회 유찰 시에는 미배당이 34,885,579원, 2회 유찰 시에는 47,298,059원으로 커집니다. 다만 이 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다.
- 입지. 안산시 상록구 사동 소재 시곡중학교 북측 인근으로, 주위에 다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 대지는 평지의 가로장방형이며 북측 및 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·주거지역·시가지경관지구·성장관리권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 시장자료상 총 7세대이며 사용승인일은 1996.01.26.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.01.26.자 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유효한지 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 한국토지주택공사 명의 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위. 국민건강보험공단·안산시 압류와 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당구조를 정확히 알 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 79,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 인근 다세대 실거래와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 현황점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리·수선 상태. 1996.01.26. 사용승인된 소규모 다세대인 만큼 내부 상태와 공용부분 수선 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차권 금액보다 확약의 효력이 중요하다”
표면만 보면 감정가 79,000,000원에 임차권 보증금이 73,150,000원이나 걸린 사건이라 매수인 인수 위험이 크게 보입니다. 하지만 이 사건에는 신청채권자 서울보증보험주식회사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 잔존 보증금 청구와 임차권 유지까지 포기한다는 2026.01.26.자 확약이 있습니다. 이 확약을 전제로 하면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
그렇다고 곧바로 좋은 입찰가라는 뜻은 아닙니다. 현재는 신건이고 최근 실거래 비교자료가 없어 79,000,000원의 가격 적정성을 검증할 근거가 부족합니다. 압류 3건의 당해세 여부, 실제 점유관계, 확약 및 임차권 말소의 실행 가능성을 원본으로 확인한 뒤 가격을 따로 검증해야 합니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 낮아졌지만, 가격과 현장 확인은 아직 남아 있는 사건입니다.
