수원지방법원 2025타경53214. 안산시 상록구 사동 1408-5, 장화3길 38의 1층 101호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송희만으로 2018.07.13. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 75,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2021.02.04. 등기된 한국토지주택공사의 임차보증금 90,000,000원 주택임차권입니다. 이 임차권은 2021.10.21. 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생할 수 있지만, 매각물건명세서 비고상 서울보증보험 주식회사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.01.26. 제출했습니다.
따라서 이 임차권만 놓고 보면 신건 낙찰가 109,000,000원에서의 실질취득은 109,000,000원 + 실질 인수 0원*입니다. 그러나 가격 비교 기준을 전체 과거 평균 146,666,666원에 맞추면 안 됩니다. 최근 12개월 거래는 100,000,000원 한 건이고 최신 거래도 100,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래 대비 -41.2% 낮아진 상태입니다. 현재 최저가 109,000,000원은 최근 기준의 109.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1408-5 1층101호 · 경기도 안산시 상록구 장화3길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 송희만 · 2018.07.13. 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 120,217,807원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 2026.08.24 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2021.10.21. 안산세무서장의 압류입니다. 이보다 앞선 2016.04.29. 우리은행 근저당권은 2018.07.13. 이미 말소됐지만, 2021.02.04. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약일자는 2018.07.26., 주민등록일자는 2018.08.01., 점유개시일자는 2018.08.29., 확정일자는 2018.07.27., 임차보증금은 90,000,000원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, LH는 보증금 승계 신고
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유시형 | 101호 · 주거 | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.08.01 | 2018.07.27 | 90,000,000원 | 있음* | 있음 | 유시형 보증금 대위·승계 |
한국토지주택공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 유시형 보증금의 보증기관 대위·승계입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하면 안 되며, 실제 임차인은 1명입니다. 유시형은 2024.05.07. 전입으로 말소기준 2021.10.21.보다 늦어 대항력이 없고 보증금은 미상입니다. 주된 선순위 90,000,000원 임차권에는 확약이 적용되지만, 실제 점유자의 임대차 조건과 명도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 100,000,000원인데 신건은 109,000,000원
골든하이빌(1408-5)은 총 8세대, 2001.08.07. 준공으로 확인됩니다. 비교 거래는 모두 전용 72.18㎡이고 본건 기준 면적은 52.38㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래가격은 방향성 확인용으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 72.18㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.04 | 72.18㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.03 | 72.18㎡ | 2 | 170,000,000원 |
전체 3건 평균은 146,666,666원이지만 이를 가격 메리트의 주근거로 쓰기 어렵습니다. 2022년의 170,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있기 때문입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 100,000,000원이고, 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -41.2%입니다. 현재 실질취득 109,000,000원은 최근 시세의 109.0%여서 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 120,217,807원 | 16,674,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시 서울보증보험 주식회사 청구액 120,217,807원 중 16,674,000원이 배당되고 103,543,807원이 미배당으로 계산됩니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. *한국토지주택공사 임차권은 룰상 선순위 인수형이지만 2026.01.26. 확약에 따라 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 숫자상 인수액과 확약 효과를 구분
| 회차 | 매각가 | 산출 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 109,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 87,200,000원 | 4,769,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 69,760,000원 | 21,895,680원 | 실질 0원* |
배당 시뮬레이션 자체는 낙찰가가 90,000,000원 아래로 내려가면 선순위 보증금의 미배당분을 매수인 인수액으로 계산합니다. 하지만 이번 사건은 해당 임차권에 대해 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약이 있으므로, 그 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 봐야 합니다. 최저가가 내려간다는 이유만으로 인수금이 다시 살아난다고 해석하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 4층 규모의 다세대주택 중 101호이며 현재 다세대 주택으로 이용중입니다.
- 입지. 안산시 상록구 사동 초당초등학교 동남측 인근이며 다세대 등 공동주택 밀집지역으로 근린생활시설과 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측으로 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 266.7㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,655,000원/㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 상대보호구역(초당초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모 다세대이며 비교 실거래 표본은 3건뿐이고 본건과 거래 면적도 일치하지 않아 가격 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.01.26. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서 원본과 일치하는지 확인합니다.
- 실제 임차인 확인. 유시형의 보증금과 임대차 조건은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 146,666,666원보다 최신 거래 100,000,000원과 최근 12개월 평균 100,000,000원을 우선합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -41.2%입니다. 현재 109,000,000원은 최근 기준 109.0%이므로 신건 가격 가점은 주기 어렵습니다.
- 면적 차이. 실거래 표본은 72.18㎡이고 본건 기준 면적은 52.38㎡로 일치하지 않습니다. 단순 금액 비교의 한계를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 말소기준보다 앞선 90,000,000원 임차권 때문에 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 가장 먼저 봐야 할 위험도 바로 그 선순위 임차권입니다. 하지만 2026.01.26. 서울보증보험 주식회사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 바뀌었습니다.
문제는 가격입니다. 전체 3건 평균 146,666,666원보다 신건 109,000,000원이 낮다는 이유로 싸다고 판단할 수 없습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 100,000,000원, 최근 흐름은 -41.2%입니다. 실질취득 109,000,000원이 최근 시세의 109.0%이고 비교 거래 면적도 본건과 다릅니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인 전제로 관리 가능, 가격은 신건에서 보수적으로 접근입니다.
