수원지방법원 2025타경53233. 시흥시 배곧동 배곧유호엔씨티2차 8층 806호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2024.05.22. 설정된 김충모의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.22., 주민등록·점유개시는 2022.05.09., 확정일자는 2022.04.22.이며 보증금은 119,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.09.03.이므로 임차인의 대항요건이 더 앞서고, 매각물건명세서에서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 낙찰가 자체보다 낙찰가 + 미배당 임차보증금을 봐야 합니다. 신건 최저가 85,000,000원에서 집행비용 1,930,000원을 먼저 반영하면 임차인 예상배당은 83,070,000원이고, 보증금 부족분 35,930,000원이 남습니다. 결과적으로 현재 회차의 실질 부담은 120,930,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 229-1 배곧유호엔씨티2차 8층 806호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 배곧2로 95 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 17층 건물 내 8층 806호 |
| 소유자 | 한윤종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 128,721,220원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
2019년 미소신용협동조합 근저당권은 2022.05.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 중요한 기준은 2025.09.03. 강제경매개시결정입니다. 그런데 김충모의 임차권은 주민등록·점유개시가 2022.05.09.로 이보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 위험 명확
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김충모 | 전유부분 전부 | 2022.05.09. | 2022.04.22. | 119,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 유찰돼도 싸지는 구조가 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 85,000,000원 | 35,930,000원 | 120,930,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 68,000,000원 | 52,624,000원 | 120,624,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 54,400,000원 | 65,979,200원 | 120,379,200원 |
표에서 보듯 최저가가 85,000,000원에서 68,000,000원, 54,400,000원으로 내려가도 매수인 인수액이 35,930,000원에서 52,624,000원, 65,979,200원으로 늘어납니다. 결국 총 부담은 120,930,000원 → 120,624,000원 → 120,379,200원으로 거의 고정됩니다. 이것이 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 최저가만 보고 판단하면 안 되는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 김충모 보증금 | 119,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 128,721,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 35,930,000원이 배당되지 않는 것으로 계산되어 매수인 인수 가능액으로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 128,721,220원은 예상배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧동우체국 남서측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 무난합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 8층 806호이며 위생·급배수·난방·실내소화전·승강기·CCTV·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 10미터 내외·약 12미터, 남동측 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,039,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지·가로장방 형태입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 85,000,000원이 아니라 인수액을 합친 120,930,000원을 현재 회차의 실질 취득비용으로 보세요.
- 임차보증금 잔액 확인. 김충모 보증금 119,000,000원의 실제 배당액과 미변제액을 배당기일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 인수 52,624,000원, 2회 유찰 시 65,979,200원으로 증가합니다. 낙찰가 하락과 인수액 증가를 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 외부관찰·공부·탐문으로 확인한 만큼 실제 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 실제 가격 판단은 오피스텔의 최근 거래가격과 실질취득액 약 120,000,000원 수준을 비교해 결정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “8,500만원 낙찰”이 아니라 “약 1.21억 취득”
이 사건의 숫자에서 가장 위험한 것은 85,000,000원이라는 최저가입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 119,000,000원으로 더 크기 때문에 현재 회차에서는 35,930,000원의 미변제 보증금을 추가로 떠안을 수 있습니다. 그래서 실제 부담은 120,930,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰이 해결책이 아니라는 것입니다. 1회 유찰 시 실질취득 120,624,000원, 2회 유찰 시 120,379,200원으로, 낙찰가가 크게 떨어져도 총액은 보증금 수준 부근에서 거의 움직이지 않습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 최근 오피스텔 시세와 약 120,000,000원 수준의 총 부담을 대조하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
