수원지방법원 2025타경53242. 안산시 단원구 와동 761-5, 3층 건물 내 1층 101호로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방3·주방·욕실·보일러실 등이고, 1998.08.05. 사용승인된 철근콘크리트조 및 조적조 건물입니다. 현재 소유자는 하민옥으로, 2011.03.11. 거래가액 65,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 포인트는 등기 순위 자체보다 임차인의 대항력과 그 포기 확약입니다. 실제 임차인은 ‘공사’ 1명이고 보증금은 87,000,000원입니다. 한국토지주택공사 명의 신고는 이 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 87,000,000원을 더해 174,000,000원으로 보면 안 됩니다. 즉 실제 임차인은 1명, 보증금도 87,000,000원 한 건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 761-5 1층 101호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 와동공원로5안길 22-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 전용 58.53㎡ · 방3·주방·욕실·보일러실 등 |
| 소유자 | 하민옥 (2011.03.11. 거래가액 65,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 91,981,643원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 | 273.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,682,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 소유자 하민옥의 소유권이전은 2011.03.11.이고, 실제 임차인의 임대차계약일은 2021.09.09., 확정일자는 2021.09.10., 전입·점유개시는 2021.09.30.입니다. 이후 2023.07.24. 삼성카드 주식회사의 가압류가 이 사건의 말소기준권리가 됩니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조로 대항력 있음에 해당합니다.
2024.01.10.에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 보증금은 동일하게 87,000,000원이고 임대차계약일·전입일·확정일자도 동일합니다. 이는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 보증금 반환채권의 대위·승계 관계입니다. 2023.07.24. 삼성카드 가압류, 2023.07.26. 중소기업은행 가압류, 2025.09.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 승계 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공사 · 실제 임차인 | 2021.09.30 | 2021.09.10 | 87,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 2021.09.30 | 2021.09.10 | 87,000,000원 | 대항력 승계 | 우선변제 주장 | 대위·승계 |
* 배당 계산만 기계적으로 적용하면 현재 매각가 123,000,000원에서 중복 신고를 반영한 산출상 53,522,000원의 인수액이 표시되지만, 동일 보증금의 대위·승계 중복신고를 합산해서는 안 되며, 해당 임차인에 대해서는 2026.01.26. 확약에 따라 잔존 보증금청구권을 매수인에게 행사하지 않는 구조입니다. 확약은 그 임차인에만 적용됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 실제 임차인 보증금 | 87,000,000원 | 87,000,000원 |
| 2. 삼성카드 주식회사 가압류 | 17,391,023원 | 0원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 100,567,110원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 | 91,981,643원 | 0원 |
| 잔여 | - | 33,478,000원 |
실제 임차인은 1명이므로 한국토지주택공사와 공사의 동일 87,000,000원 보증금을 두 번 합산하지 않습니다. 위 잔여 33,478,000원은 집행비용 2,522,000원과 실제 임차인 보증금 87,000,000원을 매각대금에서 차감한 금액이며, 실제 배당에서는 후순위 채권자 사이의 배당순위와 금액이 반영됩니다.
④ 회차 시나리오 — 확약을 빼고 보면 인수 계산이 왜곡된다
| 회차 | 매각가 | 기계적 인수 산출 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 123,000,000원 | 53,522,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 98,400,000원 | 77,771,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 78,720,000원 | 10,096,960원 | 실질 0원* |
위 ‘기계적 인수 산출’ 금액은 배당 시나리오에 제시된 수치입니다. 하지만 이 사건에서는 동일 보증금의 보증기관 승계 신고를 별도 임차보증금으로 합산하면 안 되고, 더 결정적으로 승계인 서울보증보험 주식회사가 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않겠다고 확약했습니다. 따라서 입찰 판단에서 사용할 실질취득가는 각 회차의 낙찰가 자체이며, 이 임차인 때문에 낙찰가 위에 추가 보증금을 더하는 방식으로 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 와동 ‘덕인초등학교’ 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 1998.08.05. 사용승인된 3층 건물 내 1층 101호. 외벽은 치장벽돌 쌓기, 내벽은 벽지·타일 마감, 샤시 이중창호이며 도시가스 개별난방입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·절대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·성장관리권역·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 7세대 규모의 소규모 다세대주택이고 사용승인일이 1998.08.05.이므로, 대단지 공동주택보다 개별 물건 상태와 지역 수요 확인의 중요성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.26. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 현재도 유효한지 매각물건명세서 원문과 제출서류를 대조하세요.
- 임차인 중복 계산 금지. 한국토지주택공사와 공사를 별도 임차인 2명으로 보아 보증금 174,000,000원으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명, 보증금은 87,000,000원입니다.
- 가격 검증. 감정가 123,000,000원이 싸다는 실거래 근거는 없습니다. 인근 유사 다세대의 면적·연식·층·도로조건을 직접 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.08. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원본에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한 물건이므로 실제 현재 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있으므로 입찰 전 관련 적용 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 등 실제 배당과 인도비용에 영향을 주는 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 확약서가 결론을 바꾼다
이 물건은 표면적으로는 까다롭습니다. 실제 임차인의 전입·점유가 2021.09.30.으로 2023.07.24. 말소기준 가압류보다 앞서고, 보증금도 87,000,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수 여부가 실질취득가를 좌우합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 한국토지주택공사의 승계인으로서 2026.01.26. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그 임차인에 관한 매수인 인수는 따라서 실질 0원*으로 보는 것이 맞습니다.
남는 문제는 가격입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 123,000,000원이고 실거래 비교자료가 없어 이 금액을 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 총 7세대·1998년 사용승인 다세대라는 환금성 특성까지 감안하면, 권리는 확약으로 정리되지만 가격은 현장 시세 검증이 먼저인 사건입니다.
