수원지방법원 2025타경53259. 안산시 단원구 와동 효자 105동 3층 302호로, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 205,000,000원이며 아직 유찰 없는 신건입니다. 등기상 현재 말소기준은 2024.03.13 우리카드 가압류 42,915,400원이고, 이후 현대카드·한화생명보험·서울보증보험의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 윤은이는 2022.09.26 이 물건에 전입했고, 이는 말소기준일인 2024.03.13보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모와 배당 여부가 확인되기 전에는 매수인이 부담할 금액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 736 105동 3층302호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 와개1길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 스라브 위 기와지붕 3층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 김은영 (2015.01.05 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 94,986,563원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인 확인이 먼저
등기상 말소기준은 2024.03.13 우리카드 가압류입니다. 이후의 현대카드 가압류 36,688,709원, 한화생명보험 가압류 84,657,637원, 서울보증보험 가압류 8,123,096원 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선행돼야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤은이 | 105동 302호 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서므로 위험 신호가 있지만, 보증금과 확정일자가 없어 우선변제 여부와 실제 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 현재 최저가 205,000,000원에서 끝난다고 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 자체가 최근 실거래보다 28.1% 높다
효자 단지의 비교 가능한 전용면적은 59.82㎡이고, 최근 확인된 거래는 2025.09 전용 59.94㎡·3층·160,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.94㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.82㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 160,000,000원의 128.1%입니다. 차액은 45,000,000원입니다. 즉 임차인 인수 위험을 전혀 반영하지 않은 가격만으로도 최근 실거래보다 높기 때문에 신건에는 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 42,915,400원 | 42,915,400원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 36,688,709원 | 36,688,709원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 84,657,637원 | 84,657,637원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 8,123,096원 | 8,123,096원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 한화생명보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,945,158원 |
위 계산에서는 채권자 청구액 172,384,842원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 28,945,158원으로 계산됩니다. 다만 윤은이의 보증금·확정일자·배당관계가 확인되지 않은 상태이므로, 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 변수는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 205,000,000원 | 0원 | 28,945,158원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,000,000원 | 11,480,842원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,200,000원 | 43,821,642원 | 0원 |
1회 유찰 가격 164,000,000원도 최근 거래 160,000,000원과 매우 가까운 수준입니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가가 내려가는 것만으로 투자성이 확정되지 않습니다. 윤은이의 보증금이 확인되고 실제 대항력이 성립하며 배당으로 회수되지 않는 금액이 있다면, 그 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산강서고등학교 동측 인근으로, 주변은 연립주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브 위 기와지붕 3층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 약 35m 내외, 남동측·북동측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 효자 단지는 132세대, 사용승인일은 1989.12.16이며 최근 비교 가능한 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤은이 보증금 확인. 현재 가장 중요한 확인사항입니다. 보증금이 얼마인지 모르면 최종 인수위험도 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 배당 후 미회수액이 어떻게 남는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 2022.09.26 전입과 실제 점유가 결합되는지 현장 및 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 205,000,000원은 최근 실거래 160,000,000원의 128.1%입니다.
- 유찰 후에도 실질취득 재계산. 낙찰가가 하락하더라도 임차인의 미배당 보증금이 인수된다면 총부담은 별도로 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차인 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 임차인 금액도 아직 모른다
이 물건은 등기상 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 투자 판단의 핵심 두 가지가 모두 불리합니다. 첫째, 신건 최저가 205,000,000원은 최근 실거래 160,000,000원의 128.1%로 최근 시장가격보다 높습니다. 둘째, 말소기준보다 먼저 전입한 윤은이의 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “등기상 인수 0원”만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 현재 가격에는 메리트가 없고, 임차인 보증금 확인 전에는 실질취득비용도 미확정입니다. 신건에서 서두르기보다 임차인 권리관계를 먼저 확정하고, 유찰 시에도 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
