수원지방법원 2025타경53279. 경기도 광명시 광명동 중앙하이츠2 아파트 201동 6층 604호입니다. 공부상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 6층, 사용승인일은 1993.11.26입니다. 현재 등기부상 소유자는 이현욱입니다.
권리의 출발점은 2003.10.08 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 204,000,000원이었고 2023.03.30 변경계약으로 181,500,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 레인보우에셋대부주식회사 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53279 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 광명동 713 광명중앙하이츠아파트 201동 6층604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 131.54㎡ · 20층 중 6층 |
| 이용상태 | 공부상 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이현욱 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 590,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 181,425,144원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 명도 상태는 입찰 전에 현황조사 및 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다. 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 장기 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
동일 면적 131.54㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 620,833,333원이지만 2021년 700,000,000원·730,000,000원·747,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 131.54㎡ | 16 | 627,000,000원 |
| 2026.03 | 131.54㎡ | 2 | 570,000,000원 |
| 2025.11 | 131.54㎡ | 9 | 573,000,000원 |
| 2025.06 | 131.54㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2025.04 | 131.54㎡ | 14 | 570,000,000원 |
| 2025.03 | 131.54㎡ | 20 | 590,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 131.54㎡ | 4건 | 587,500,000원 |
최근 12개월 평균은 587,500,000원, 최신 거래는 2026.05의 627,000,000원입니다. 현재 최저가 590,000,000원은 최신 거래보다는 37,000,000원 낮지만, 최근 12개월 평균과 비교하면 100.4%로 오히려 평균을 2,500,000원 웃돕니다. 따라서 신건을 단순히 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 590,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 근저당 · 레인보우에셋대부주식회사 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,700,000원 |
배당 시뮬레이션은 제공된 채권액 기준입니다. 하나은행 근저당권은 등기상 2023.03.30 채권최고액을 181,500,000원으로 변경한 기록이 별도로 존재합니다. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 590,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 472,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 377,600,000원 | 40,486,400원 | 0원 |
현재 신건에서는 배당대상 채권 412,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 169,700,000원으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에도 채권 미배당은 0원이며, 2회 유찰 시에는 40,486,400원의 채권 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 그러나 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산된 것은 아니어서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기항공고등학교 남측 인근으로 공동주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 6층 604호이며 사용승인일은 1993.11.26입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 3,187,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 중앙하이츠2는 282세대이며 동일면적 131.54㎡ 거래가 확인됩니다. 최근 거래가는 570,000,000원부터 627,000,000원 범위에 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근시세 우선. 전체 평균 620,833,333원보다 최근 12개월 평균 587,500,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 7.8% 낮아진 만큼 과거 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 하나은행 근저당은 최초 204,000,000원에서 2023.03.30 채권최고액 181,500,000원으로 변경된 기록이 있으므로 배당기준 채권액을 원본에서 대조하세요.
- 토지이용규제 확인. 재정비촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약허가구역 등 규제의 적용 범위를 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 및 배당요구 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 신중
이 물건은 말소기준이 2003년 하나은행 근저당으로 분명하고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체는 비교적 안전한 편입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가와 최저가는 590,000,000원으로, 최근 12개월 평균 587,500,000원의 100.4%입니다. 2026.05 최신 거래 627,000,000원보다는 낮지만 최근 거래 추세가 -7.8%인 만큼 신건부터 뚜렷한 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 보수적으로 접근할 물건입니다.
