수원지방법원 2025타경53307. 광명시 하안동 현대테라타워광명 9층 915호로, 감정 조사상 건축물대장 용도인 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 현 소유자는 주식회사나눔플랜이고, 2023.03.31 설정된 주식회사국민은행 근저당권 391,200,000원이 말소기준입니다. 이후 금강종합건설주식회사 가압류 119,649,983원, 국민은행 가압류 529,394,933원, 경매개시결정과 광명시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리보다 눈여겨볼 부분은 가격과 실제 이용상태입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 348,000,000원으로 아직 유찰이 없습니다. 반면 최근 거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 또한 감정 조사에서는 공장(지식산업센터) 이용으로 확인된 반면 임차인 조사에는 915호를 주거로 사용하는 김동희가 기재되어 있어 실제 점유·사용 형태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53307 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 303 현대테라타워광명 9층 915호 · 경기도 광명시 오리로651번길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상16층 중 9층 915호 |
| 소유자 | 주식회사나눔플랜 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) / 343,700,489원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.03.31 국민은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류·경매개시결정·광명시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 2025.03.13 재산보전처분은 2025.07.10 말소됐고, 2025.07.16 국 압류도 2025.08.04 해제돼 등기상 이미 말소된 상태입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동희 | 915호 · 주거 | 2025.07.16 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김동희의 전입일 2025.07.16은 말소기준 2023.03.31보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 현재 배당 시나리오에서 매수인 승계액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 시세 할인 여부는 확인 불가
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 동일한 348,000,000원입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격, 최근 가격 추세를 확인할 수 있는 실거래 비교값이 없으므로 시세보다 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | — | 5,672,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 391,200,000원 | 342,328,000원 |
| 3. 가압류 · 금강종합건설주식회사 | 119,649,983원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 529,394,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 1,040,244,916원 중 342,328,000원이 채권자 배당으로 계산되고, 미배당은 697,916,916원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 공장(지식산업센터)이며 감정 조사에서도 같은 용도로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 광명우체국 남측 인근으로, 지식산업센터·근린생활시설·아파트단지 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측·남동측 약 15m 도로와 남서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 8,267.9㎡, 공시지가는 4,977,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 상대보호구역에 포함·저촉되고, 토지거래허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있으며 대상은 외국인 등, 용도는 주택으로 적시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터라는 실제 용도는 확인되지만 최근 거래 비교값은 확인되지 않아 매각가 348,000,000원의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 신건 348,000,000원이 실제 지식산업센터 거래가격보다 낮은지 확인할 비교 근거가 없습니다. 동일 건물·유사 호실의 최근 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김동희는 보증금 10,000,000원·월차임 500,000원으로 조사됐고 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도 일정과 사용상태를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않고 현재 배당표에는 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 소액임차인 배당 가능성은 원문으로 대조해야 합니다.
- 용도 대조. 감정 조사상 공장(지식산업센터)과 임차인 조사상 주거 기재가 다르므로 현장 사용형태를 확인해야 합니다.
- 채권양도 관계. 경매개시결정 채권자는 유케이제십일차유동화전문유한회사, 양도인은 국민은행으로 기재돼 있으므로 채권양도와 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 관련 원문 확인. 광명시 압류가 2025.11.20 등기돼 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.03.31 국민은행 근저당이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김동희도 2025.07.16 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이것만으로 신건 최저가 348,000,000원을 매력적인 가격이라고 평가할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 없기 때문입니다. 더구나 감정상 공장(지식산업센터) 이용과 임차인의 주거 사용 기재가 서로 달라 실제 이용상태 확인도 필요합니다. 권리분석은 통과에 가깝지만, 가격 판단은 보류. 이 물건은 인수 위험보다 적정 매수가와 현장 사용상태를 확인하는 것이 핵심입니다.
