수원지방법원 2025타경53326. 안산시 상록구 사동 1323-5의 2층 203호, 전용면적 37.6㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송희만으로, 2016.05.24. 거래가액 82,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 매각의 말소기준은 2022.02.17. 안산세무서장 압류로 잡혀 있고, 2025.09.16. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 후순위인 2023년 주택임차권입니다. 한국토지주택공사는 임대차계약 2020.05.23., 주민등록 2020.05.25., 점유개시 2020.05.29., 확정일자 2020.05.25.로 말소기준 2022.02.17.보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 표시되어 있습니다. 보증금은 80,000,000원이고 우선변제권도 있습니다. 원칙대로라면 매각대금이 보증금보다 낮아지는 회차에서 미배당액이 매수인 인수로 이어질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1323-5 2층 203호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 당골3길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 37.6㎡ · 철근콘크리트구조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 송희만 · 2016.05.24. 소유권이전 · 거래가액 82,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 88,712,328원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 규모 / 준공 | 15세대 · 1993.05.07. |
① 권리 흐름 — 8천만원 대항력은 확약으로 해소
말소기준은 2022.02.17. 압류입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기 접수일은 2023.04.19.로 후순위지만, 주민등록과 확정일자가 2020.05.25.로 더 빠르기 때문에 원래의 대항력·우선변제권 판단은 등기접수일만으로 할 수 없습니다. 이 임차권은 보증금 80,000,000원의 선순위 대항력 이슈가 있었으나 2026.02.26. 확약으로 매수인 인수 위험을 실질적으로 제거한 것이 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 승계 보증금은 중복 합산 금지
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있고 최중진의 보증금을 승계한 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인으로 표시된 이름은 최중진·황인태·한국토 3명입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최중진 | 203호 | 2024.02.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 황인태 | 203호 | 2025.01.17 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 한국토지주택공사 | 전유부분 전부 | 2020.05.25 / 2020.05.25 | 80,000,000원 | 있음 | 있음 | 대위·승계 최중진 보증금 중복신고 · 확약 대상 |
| 한국토 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 확약 적용 대상 아님 |
③ 시세 비교 — 신건 8,900만원은 최근 평균보다 높다
가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 82,000,000원이고 최신 거래는 2025.08.의 89,000,000원입니다. 현재 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.5%이며, 최신 거래와는 같은 금액입니다. 최근 거래와 비교해 명확한 경매 할인은 없는 신건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 37.6㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2025.05 | 37.93㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2024.08 | 34.45㎡ | 2 | 81,000,000원 |
| 2024.05 | 37.93㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 36.1㎡ | -1 | 47,000,000원 |
| 2022.07 | 34.45㎡ | 2 | 74,000,000원 |
| 2022.06 | 34.45㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 82,000,000원 |
전체 7건 평균은 76,571,428원이지만 오래된 거래가 포함되므로 가격 메리트의 핵심 근거로 쓰기 어렵습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +10.2%로 나타나 하락 추세는 아닙니다. 그렇더라도 현재 신건 가격은 최근 12개월 평균보다 7,000,000원 높고 최신 거래와 동일하므로, 신건 단계에서 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 88,712,328원 | 6,998,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당모형상 한국토지주택공사 보증금 80,000,000원은 전액 배당되고 신청채권자에게 6,998,000원이 배당됩니다. 신청채권자의 미배당은 81,714,328원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시곡중학교 북서측 근거리에 위치하며 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 급·배수시설, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규모. 총 15세대, 준공일 1993.05.07., 대상 전용면적 37.6㎡의 소규모 다세대입니다.
- 토지. 토지면적 271.7㎡, 지목 대, 평지이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 공시지가는 1,514,000원/㎡입니다.
- 제한. 도시지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역·생활소음진동관리지역 등이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.26. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 주체와 범위를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- ‘한국토’ 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 확약 적용 대상도 아닙니다.
- 최중진·황인태 확인. 각각 2024.02.05., 2025.01.17. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부가 미상입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 80,000,000원은 최중진 보증금의 대위·승계 신고로 표시되어 별도 임차보증금으로 추가 합산하지 않습니다.
- 가격 상한. 현재 89,000,000원은 최근 12개월 평균 82,000,000원의 108.5%이고 최신 실거래와 같은 가격입니다. 신건 자체에는 명확한 할인폭이 없습니다.
- 유찰 시 해석. 1회 유찰 매각가 71,200,000원, 2회 유찰 매각가 56,960,000원에서는 계산상 임차권 미배당액이 늘지만, 확약 대상 보증금의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 신건 가격과 미상 점유는 남는다”
이 사건은 겉으로는 보증금 80,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보이지만, 결정적인 반전은 2026.02.26. 확약입니다. 서울보증보험 주식회사가 승계인으로서 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 행사하지 않으며 임차권 말소에도 동의했으므로, 이 80,000,000원 때문에 낙찰가가 낮아질수록 매수인 부담이 늘어나는 구조는 실질적으로 차단됩니다.
다만 결론을 ‘권리 완전 깨끗’으로 올리기는 어렵습니다. 한국토라는 별도 점유자는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 가격도 신건 89,000,000원이 최근 12개월 평균 82,000,000원보다 높고 최신 실거래와 같은 수준입니다. 따라서 이 물건은 주된 8천만원 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인 확인과 가격 검증이 끝나야 비로소 입찰 판단이 가능한 C등급 보수검토형으로 보는 것이 맞습니다.
