수원지방법원 2025타경53332. 시흥시 은행동 알파시티 1층109호로, 감정 이용상태는 현황 공실이며 토지는 집합상가(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사해피데이요양원이고, 2022.05.12. 거래가액 1,328,593,150원으로 소유권을 취득한 날 수협은행 근저당권 954,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 시흥시 압류, 신용보증기금 가압류, 추가 시흥시 압류와 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당표상 매각대금 1,100,000,000원에서는 집행비용과 수협은행 근저당권이 먼저 반영되고, 신용보증기금 가압류는 일부만 배당돼 137,400,000원의 채권 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 영역이며 현재 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53332 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 1층109호 · 경기도 시흥시 은계호수로 56 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합상가(근린생활시설) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층건 중 제1층 제109호 |
| 소유자 | 주식회사해피데이요양원 · 2022.05.12. 소유권이전 · 거래가액 1,328,593,150원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 1,100,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 954,000,000원 |
| 현재 경매 채권자 | 에이치에프에프삼이유동화전문유한회사 (양도인: 수협은행) |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
임차인 신고 내역은 없으며 감정 당시 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 여부는 입찰 직전 현장을 다시 확인할 필요가 있습니다. 말소기준권리인 수협은행 근저당권 이후의 시흥시 압류 3건, 신용보증기금 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 회차별 구조 — 가격이 내려가면 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,100,000,000원 | 1,086,600,000원 | 137,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 880,000,000원 | 868,800,000원 | 355,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 704,000,000원 | 694,560,000원 | 529,440,000원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 매각가가 1,100,000,000원에서 880,000,000원, 704,000,000원으로 내려가면 채권 미배당은 137,400,000원에서 355,200,000원, 529,440,000원으로 확대됩니다. 이는 후순위 채권의 회수 문제이며, 현재 제시된 구조에서는 매수인 부담으로 전환되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,400,000원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 954,000,000원 | 954,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 132,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,224,000,000원 중 1,086,600,000원이 배당되고 137,400,000원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은계중학교 남동측 인근으로 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북서측 직선거리 약 900미터에 서해선 시흥대야역이 소재합니다.
- 도로. 북측 약 26미터, 서측 약 8미터 내외 포장도로에 접하며 이를 통해 수도권제1순환고속도로로 진출입이 가능합니다.
- 용도·현황. 철근콘크리트구조 8층건 중 1층 109호이며, 현황은 공실입니다. 토지는 집합상가(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 시스템 냉·난방, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역이며 공시지가 3,399,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.05.12. 수협은행 근저당권 954,000,000원이 기준권리임을 등기 원본과 대조합니다.
- 세금 압류 확인. 시흥시 압류 3건의 체납세목·법정기일·당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순위를 점검합니다.
- 공매 진행 확인. 2023.06.07. 한국자산관리공사 공매공고와 현재 법원경매의 진행 관계를 교차 확인합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 공실이나 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유·사용 상태를 확인합니다.
- 상가 상태 확인. 1층 근린생활시설인 만큼 내부 인테리어·냉난방·설비 상태와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인합니다.
- 회차별 미배당 구분. 유찰될수록 커지는 미배당은 후순위 채권 회수 문제이며, 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022.05.12. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 주요 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 임차인 신고 내역도 없고 감정 당시 물건은 공실입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘깨끗한 물건’으로 끝내면 안 됩니다. 세금 압류 3건의 당해세 여부는 실제 배당에 영향을 줄 수 있고, 한국자산관리공사 공매공고가 존재해 법원경매와의 진행 관계를 확인해야 합니다. 또한 공실 근린생활시설인 만큼 권리분석과 별개로 현재 점유와 물건 상태를 확인하는 과정이 중요합니다. 결론은 “인수는 0원 구조, 그러나 세금·공매·현장 확인을 거쳐야 하는 상가형 사건”입니다.
