수원지방법원 2025타경53347. 안산시 상록구 일동 한국플러스타운 4층 401호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 한희수이고, 2015.11.20. 설정된 주식회사예가람저축은행의 채권최고액 71,500,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이보다 뒤에 설정된 예가람저축은행 추가 근저당 24,500,000원, 한강대부주식회사 근저당 18,750,000원, 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 눈에 띄는 것은 가격입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 155,000,000원으로 신건입니다. 확인되는 한국플러스타운 실거래는 2023.05. 132,500,000원 1건이며, 이에 비해 최저가는 117.0%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53347 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 624-9 4층 401호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 웃말6길 23-1 |
| 물건종류 / 위치 | 다세대 · 1~4층 8세대 중 4층 401호 · 기준면적 71.53㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 · 2002.11.18. 준공 |
| 소유자 | 한희수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 86,424,011원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 확인되는 말소기준은 2015.11.20. 예가람저축은행 근저당 71,500,000원입니다. 2003.03.11. 국민은행 근저당 68,900,000원은 2015.11.20. 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있어, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 실거래보다 높다
한국플러스타운은 총 8세대이며, 확인되는 실거래 표본은 2023.05. 1건입니다. 거래금액은 132,500,000원이고, 현재 최저가 155,000,000원은 이 금액의 117.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 75.17㎡ | 1 | 132,500,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 132,500,000원 |
표본이 1건뿐이라 개별 호수의 층·면적 차이를 충분히 보정하기 어렵습니다. 그럼에도 현재 확인되는 실거래 기준에서는 감정가·최저가 155,000,000원이 실거래 132,500,000원보다 22,500,000원 높습니다. 가격 가점을 주기보다는 추가 시세 확인과 유찰 여부를 지켜보는 쪽이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사예가람저축은행 | 71,500,000원 | 71,500,000원 |
| 2. 추가 근저당 · 주식회사예가람저축은행 | 24,500,000원 | 24,500,000원 |
| 3. 근저당 · 한강대부주식회사 | 18,750,000원 | 18,750,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사키움예스저축은행 | 14,941,527원 | 14,941,527원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 22,338,473원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,548,035원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 170,239,562원 중 채권자 예상배당은 152,030,000원, 미배당은 18,209,562원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 155,000,000원 | 152,030,000원 | 18,209,562원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 48,775,562원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 73,225,162원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산대학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 섞인 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 일반시내버스 정류장이 있으며, 남서측 근거리에 수도권전철 4호선 상록수역이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물의 4층 401호로, 도시가스 개별난방과 기본 급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 토지면적 313.5㎡, 공시지가 1,383,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인 실거래가 1건뿐이므로, 대단지 공동주택보다 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 재검증. 현재 최저가는 확인 실거래의 117.0%입니다. 주변 유사 다세대와 최근 거래를 추가 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 124,000,000원, 2회 유찰 시 99,200,000원입니다. 현재 신건과 가격 차이가 큽니다.
- 세금·우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원문서에서 별도 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준 이후 권리의 소멸 여부와 경매개시결정 이후 추가 등기를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보류”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2015.11.20. 예가람저축은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가 155,000,000원은 확인되는 실거래 132,500,000원의 117.0%입니다. 게다가 거래 표본은 1건에 불과합니다. 따라서 권리상 구조는 양호하지만 가격은 보류가 맞습니다. 이 물건의 승부처는 신건 권리안전성이 아니라, 제한된 시세 표본을 보완하고 유찰에 따른 가격 조정까지 확인한 뒤 얼마에 접근하느냐입니다.
