수원지방법원 2025타경53406. 안산시 단원구 대부동동 1567-159의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 단독주택(펜션)으로, 지층은 보일러실·다용도실, 1~2층은 방 3·거실·주방·W/C 3·발코니·계단·현관 등으로 이용 중입니다. 일반목구조 목조 경사지붕 지상2층이고 사용승인일은 2013.09.12.입니다. 토지는 317㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 355,890,000원입니다.
권리 흐름의 기준점은 2013.10.31. 반월농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원이고 채무자는 장갑수입니다. 이후 설정된 주미순 근저당은 이미 말소됐고, 안산시 압류도 일부는 이미 해제·말소됐습니다. 현재 남아 있는 백문규 가등기, 임의경매개시결정, 안산시 압류는 자료상 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 가등기는 별도로 종류 확인 필요가 명시돼 있어 그대로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53406 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 대부동동 1567-159 · 경기도 안산시 단원구 공마루길 68-154 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(펜션) |
| 건물 | 일반목구조 목조(경사)지붕 지상2층 · 사용승인일 2013.09.12. |
| 토지 | 317㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 392,500원/㎡ |
| 소유자 | 장갑수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 355,890,000원 / 355,890,000원 (신건) |
| 청구금액 | 247,589,002원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 가등기 확인
말소기준권리는 2013.10.31. 접수된 반월농업협동조합 근저당입니다. 2016.12.16. 주미순 근저당은 2017.05.02. 일부포기로 말소됐고, 2021.11.26. 및 2022.10.27. 안산시 압류도 각각 해제돼 등기부상 말소됐습니다. 2022.05.13. 백문규 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후 권리로 자료상 매각으로 소멸하지만, “가등기 종류 확인 필요”가 별도로 명시돼 있습니다. 입찰 전 가등기의 실질과 매각물건명세서 기재를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 정보 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 미상 | 2025.04.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김은정의 전입일은 2025.04.29.로 말소기준일인 2013.10.31.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 김은정이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 현재 배당 시나리오는 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 배당표 자체에도 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았다고 명시돼 있으므로 임차관계 보완 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격만으로 단정 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 355,890,000원과 최저매각가 355,890,000원만을 근거로 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 신건으로 감정가 100%이며, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 355,890,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,782,460원 |
| 근저당 · 반월농업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,107,540원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 312,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액은 38,107,540원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대동초교 남서측 인근이며 주변은 전, 주거나지, 단독주택 및 펜션 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본 건 인근까지 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택(펜션)으로 이용 중이며 지층은 보일러실·다용도실, 1~2층은 방 3·거실·주방·W/C 3·발코니·계단·현관 등입니다.
- 건물. 일반목구조 목조(경사)지붕 지상2층, 사용승인일 2013.09.12.이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 317㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·특화경관지구·성장관리계획구역·성장관리권역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 회차별 권리 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 355,890,000원 | 312,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 284,712,000원 | 279,926,032원 | 32,073,968원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 227,769,600원 | 223,780,826원 | 88,219,174원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 1회 유찰 시에도 신청채권자 청구액 247,589,002원은 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시 신청채권자 배당액은 223,780,826원으로 청구액에 미치지 못합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2022.05.13. 백문규 소유권이전청구권가등기의 실질과 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서·등기 원본을 대조하세요.
- 김은정 임차관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 보증금 확인 후 배당 영향을 다시 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 조건이므로 현황과 경계, 이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·특화경관지구·성장관리계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역 기재사항을 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없어 신건 최저가의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원과 서류 확인은 별개
이 사건은 현재 배당 시나리오만 보면 매수인이 떠안을 금액이 0원이고, 말소기준 이후 권리 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 백문규 가등기는 별도로 종류 확인 필요가 명시돼 있고, 김은정은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 355,890,000원의 가격 경쟁력까지 확인된 것은 아닙니다. 결론은 “현재 계산상 인수 0원, 다만 가등기·임차관계 확인 후 가격을 판단할 사건”입니다.
