수원지방법원 2025타경53419. 안산시 단원구 고잔동 대명하늘채 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 권영만은 2020.12.03 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 취득했고, 등기는 2020.12.16 접수됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022.04.04 안산세무서장 압류로 잡혀 있으며, 그보다 앞선 2019.03.04 광명제일새마을금고 근저당권 637,000,000원은 2020.11.25 해지로 이미 말소됐습니다.
이 사건의 핵심은 가격이 아니라 권리부터 단순하지 않다는 점입니다. 공동임차관계의 전입·확정일자가 말소기준보다 빠르므로 원래는 대항력 있는 임차권을 먼저 검토해야 합니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사는 공동임차인 안창선·전초롱의 승계인으로서 2026.01.15 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차관계의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 618-8 대명하늘채 5층 501호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 보배2길 51 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 “다세대주택”으로 이용 중 |
| 전유면적 | 등기사항전부증명서 52.382㎡ · 집합건축물대장 53.382㎡ · 평가는 현황과 부합하는 집합건축물대장 면적 기준 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건물 내 제5층 제501호 · 2018.11.28 준공 · 10세대 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.12.03 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.04.04 국(안산세무서장) 압류입니다. 임차권등기는 2023.01.09에 접수됐지만 임대차계약은 2020.11.25, 확정일자는 2020.11.26, 전입·점유개시는 2020.12.14이므로 말소기준보다 앞섭니다. 안창선의 보증금은 200,000,000원이고 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안창선 · 2023.03.15 경정등기로 전초롱 추가 | 200,000,000원 | 2020.12.14 / 2020.11.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 대항력 포기 말소 동의 |
② 가격 비교 — 현재 2.22억은 시세지표보다 높다
대명하늘채는 10세대, 준공일은 2018.11.28입니다. 제공된 유사면적 실거래는 2건이며, 최근 12개월 평균 시세지표는 176,500,000원, 최신 거래는 2021.10 · 210,000,000원입니다. 현재 최저가와 실질취득액은 모두 222,000,000원으로 최근 12개월 평균 시세지표의 125.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 52.88㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 49.24㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 176,500,000원 |
전체 평균도 176,500,000원이고, 제공된 최근 12개월 평균 역시 176,500,000원입니다. 최고 거래는 210,000,000원, 최저 거래는 143,000,000원입니다. 현재 실질취득 222,000,000원은 평균뿐 아니라 최신 거래 210,000,000원보다도 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 임차인 안창선 보증금 · 우선변제 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 18,092,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,271,000,000원 중 배당표상 채권자 배당은 18,092,000원이며 미배당은 2,252,908,000원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차권 미배당분의 매수인 승계는 2026.01.15 확약을 반영해 실질 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 반영액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 222,000,000원 | 0원 | 0원 | 222,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 177,600,000원 | 25,686,400원* | 0원 | 177,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 142,080,000원 | 60,709,120원* | 0원 | 142,080,000원 |
* 25,686,400원·60,709,120원은 일반 대항력 계산에 따른 시나리오상 인수액입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.01.15 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 해당 임차관계의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 “다세대주택”으로 이용 중이며, 대명하늘채 총 10세대입니다.
- 입지. 안산시 단원구 고잔동 ‘충효입구삼거리’ 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 도시지역 · 시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,636,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 표시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이고 매각기일은 2026.08.26입니다.
- 환금성. 총 10세대이고 제공된 유사면적 실거래가 2건뿐이므로, 가격 판단 시 평균값 하나에 의존하기보다 실제 매수수요와 개별 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 위반건축물·면적 차이
이 물건은 가격과 권리 외에 물건 자체의 하자 확인이 중요합니다. 매각물건명세서 비고에는 불법증축(부합물 및 종물) 및 거실차면시설 제거로 위반건축물로 등재돼 있다고 기재돼 있습니다. 또한 등기사항전부증명서상 전유면적은 52.382㎡, 집합건축물대장상 전유면적은 53.382㎡로 서로 다르며, 감정평가는 현황과 부합하는 집합건축물대장상 전유면적을 기준으로 이루어졌습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.01.15 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 공동임차관계 전체에 정확히 미치는지 원문을 대조하세요.
- 현재 가격 과대 여부. 실질취득 222,000,000원은 최근 12개월 평균 시세지표 176,500,000원의 125.8%이고 최신 거래 210,000,000원보다 높습니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당분이 있으면 배당표의 임차인·후순위 채권 배당이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2020.12.23 민간임대주택등기 내용과 임대의무 관련 사항을 매각 후 처리 기준까지 확인하세요.
- 위반건축물. 불법증축 및 거실차면시설 제거에 따른 위반건축물 등재 상태와 시정·이행 관련 부담을 확인하세요.
- 면적 불일치. 등기 52.382㎡와 집합건축물대장 53.382㎡ 차이 및 실제 현황을 확인하세요.
- 환금성. 10세대 규모이고 실거래 표본이 2건이므로 향후 매도 시 매수층과 거래 빈도를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 이야기다
이 사건의 가장 중요한 반전은 대항력 있는 임차관계입니다. 전입 2020.12.14, 확정일자 2020.11.26으로 말소기준 2022.04.04보다 앞서지만, 주택도시보증공사가 공동임차인의 승계인으로서 2026.01.15 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구도 하지 않으며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 주된 보증금 인수는 실질 0원입니다.
하지만 현재 회차에서 실질취득은 그대로 222,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 시세지표 176,500,000원의 125.8%이고 최신 거래 210,000,000원보다도 높습니다. 여기에 10세대 규모와 제한적인 실거래 표본, 위반건축물 등재와 전유면적 차이까지 있습니다. 결론은 “권리 인수는 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 한다”입니다.
