수원지방법원 2025타경53428. 안산시 단원구 와동 황금빌라 3층 301호, 전용 67.64㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서동수이며 2021.09.03. 매매로 거래가액 184,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 근저당이 아니라 대항력 있는 임차권과 그 확약입니다. 기존 화랑신용협동조합·안산신용협동조합·하나은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.07.28. 평택세무서장의 압류입니다.
임차인 조미연은 2021.08.17. 전입했고 확정일자는 2021.05.27.로, 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있는 임차인이며 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분을 매수인이 인수할 구조입니다. 신건 181,000,000원 기준 배당표에서는 부족분이 6,334,000원입니다. 다만 이 사건은 여기에 결정적인 예외가 있습니다. 조미연의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 부담은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53428 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 703-3 3층301호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 광덕오름길 3-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 67.64㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 서동수 · 2021.09.03. 매매 · 거래가액 184,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,166,246원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 실질 인수 0
말소기준은 2023.07.28. 평택세무서장 압류입니다. 그 이후 평택시 압류, 추가 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 조미연의 전입일은 2021.08.17.로 말소기준보다 빠르기 때문에 임차권등기 자체의 순위와 별개로 대항력은 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조미연 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거 (임차권등기) | 184,000,000원 | 전입 2021.08.17 확정 2021.05.27 배당요구 2023.10.05 | 대항력 有 우선변제 승계인 주택도시보증공사 |
② 시세 비교 — 최근 거래 1.45억인데 신건은 1.81억
황금빌라 전용 67.64㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 177,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03.의 145,000,000원 한 건이며, 이 금액이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.64㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.09 | 67.64㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 2021.08 | 67.64㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.06 | 67.64㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 145,000,000원 |
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 181,000,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 124.8%입니다. 최근 거래보다 36,000,000원 높고, 최근 거래군과 과거 거래군의 추세도 -22.7%입니다. 따라서 전체 평균 177,000,000원과 비슷해 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 최근 거래를 기준으로 보면 신건은 명백히 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 임차인 조미연 보증금 | 184,000,000원 | 177,666,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,166,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙만 적용하면 조미연 보증금 중 6,334,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.06.01. 확약에서 대항력·잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액이 늘지만, 이 사건은 실질 0
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 181,000,000원 | 6,334,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 144,800,000원 | 42,027,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 115,840,000원 | 70,581,760원 | 실질 0원 |
대항력 포기 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액도 커지는 구조입니다. 이 사건은 확약으로 그 연결고리가 끊겼습니다. 따라서 1회 유찰 시 실질취득액은 144,800,000원, 2회 유찰 시에는 115,840,000원으로 볼 수 있습니다. 특히 현재 신건 181,000,000원은 최신 거래 145,000,000원보다 높은 반면, 1회 유찰 가격 144,800,000원은 최신 거래 145,000,000원과 거의 같은 금액입니다. 최근 -22.7% 추세까지 고려하면 신건보다 유찰 후 가격 재검토가 합리적입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와동초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 주택까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 석재붙임 및 측면 벽돌치장, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
- 설비. 도시가스보일러 개별난방과 위생·급배수시설이 설치돼 있으며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 249.1㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,507,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 황금빌라는 8세대이며 준공일은 2015.06.12.입니다. 동일 전용면적 거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 문구와 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약에 말소 동의가 포함돼 있으므로 매각 후 실제 말소 진행에 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 177,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 145,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 그 124.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -22.7% 낮아 과거 184,000,000원·195,000,000원 거래를 현재 시세의 중심값으로 사용하면 안 됩니다.
- 유찰 후 재평가. 1회 유찰 시 144,800,000원, 2회 유찰 시 115,840,000원입니다. 확약이 유지되는 한 룰상 미배당 보증금과 달리 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸고, 가격은 아직 안 풀렸다
이 사건은 처음 보면 보증금 184,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제 배당표만 보면 신건에서도 6,334,000원이 미배당되고, 유찰될수록 룰상 인수액은 42,027,200원·70,581,760원으로 커집니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.01. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했기 때문에 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 좋지 않습니다. 신건 실질취득액 181,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 145,000,000원의 124.8%이고, 추세도 -22.7%입니다. 전체 평균 177,000,000원만 보면 차이가 작아 보이지만 그 평균에는 2021년의 184,000,000원·195,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 해소, 신건 가격은 보류”입니다. 이 물건의 승부처는 인수액이 아니라 최근 시세를 반영한 입찰가입니다.
