수원지방법원 2025타경53450. 안산시 상록구 부곡동 삼미하이츠빌 4층 401호, 공부상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 현재 등기상 소유자는 김승철이며 2021.09.17. 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차인 있음”이 아니라, 대항력 임차권과 주택도시보증공사의 승계·확약을 함께 읽어야 한다는 점입니다.
김미리는 2021.09.01. 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.09., 임차보증금은 210,000,000원입니다. 임차권등기도 2023.11.17. 마쳐져 있습니다. 반면 현재 말소기준권리는 2025.01.21. 안산시 압류이므로 김미리의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 원칙만 보면 매수인 인수 위험이 있는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 개별 확약이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53450 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 636-8 삼미하이츠빌 4층 401호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 정재로 94 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 62.76㎡ · 5층 중 4층 |
| 사용승인 | 2016.02.04. |
| 소유자 | 김승철 · 2021.09.17. 거래가 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
이 확약은 김미리 관련 권리에만 적용됩니다. 별도 점유자로 조사된 임해원은 2025.08.08. 전입해 2025.01.21. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 주어진 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없는 순위입니다. 또한 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 김미리 임대차보증금반환채권의 승계인이므로, 김미리 보증금 210,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 210,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
② 임차관계 — 대항력·우선변제·승계를 분리해서 본다
| 관계인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.01. / 2021.08.09. | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약으로 실질 인수 0 |
| 임해원 | 4층 401호 | 2025.08.08. / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 주택도시보증공사 | 김미리의 승계인 | 실제 임차인 아님 | 중복 합산 금지 | 승계 대항력 포기 확약 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 물건은 대항력 임차권이 존재하기 때문에 단순히 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 다만 김미리 관련 인수가 확약으로 실질 0원이므로 이번 신건의 실질취득은 201,000,000원입니다. 비교 실거래 표본은 같은 면적 62.76㎡의 2021.09. 및 2021.10. 거래 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 62.76㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 62.76㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 평균 | 62.76㎡ | 2건 | 195,000,000원 |
비교 실거래 평균은 195,000,000원, 최고이자 최신 거래는 210,000,000원, 최저 거래는 180,000,000원입니다. 확약을 반영한 신건 실질취득 201,000,000원은 비교평균의 103.1%입니다. 따라서 전체 평균만 놓고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 수 없습니다. 최신 거래 210,000,000원보다는 낮지만 비교 표본이 2건뿐이고 거래월도 2021.09.~2021.10.이므로, 신건에서 공격적으로 가격 가점을 줄 근거도 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 김미리 보증금 · 우선변제 | 210,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김미리 보증금 부족분은 12,614,000원입니다. 그러나 2026.06.01. 확약에 따라 김미리 관련 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사의 210,000,000원은 김미리 보증금과 별개의 임차보증금이 아니라 승계된 신청채권 관계입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정재초등학교 남동측 인근이며 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2016.02.04.입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 4차선 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류 접합, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지 258.1㎡, 공시지가 1,774,000원/㎡이며 평지·세로장방형, 중로한면 조건입니다.
- 거래 표본. 총 8세대 규모이며 비교 가능한 동일 면적 실거래는 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각절차에서 그대로 유효한지 원문을 대조해야 합니다.
- 김미리 임차권 말소 확인. 확약의 핵심은 미배당액 자체가 사라지는 것이 아니라 매수인에 대한 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 것입니다.
- 승계 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 김미리의 승계인이므로 김미리 보증금 210,000,000원과 신청채권 210,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 임해원 점유 확인. 전입은 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만 현재 점유·인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한. 신건 실질취득 201,000,000원은 비교평균 195,000,000원의 103.1%입니다. 권리 문제가 해소됐다는 이유만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 확약으로 해소, 가격은 별도 판단”
이 사건은 표면만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차권이 신건 최저가 201,000,000원을 넘기 때문에 매우 부담스러운 인수형 물건입니다. 원칙적인 배당표에서도 부족분 12,614,000원이 생깁니다. 하지만 2026.06.01. 주택도시보증공사의 확약 때문에 김미리 관련 잔존 보증금반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의하게 되어, 주어진 자료 기준 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 싸지는 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득은 그대로 201,000,000원이고, 비교 실거래 평균 195,000,000원의 103.1%입니다. 최신 거래 210,000,000원보다는 낮지만 비교 표본이 2건뿐이므로 가격 우위를 강하게 주장하기도 어렵습니다. 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 보수적으로 볼 것”입니다.
