대전지방법원 2026타경600577. 세종특별자치시 새롬동 새뜸마을4단지 414동 204호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이고, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제2층 제204호입니다. 등기부상 소유자는 임창훈이며, 2017.07.03 농협은행주식회사 근저당권 356,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격은 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 762,000,000원입니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 714,166,666원, 최신 거래는 2026.08의 725,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 106.7%로, 최근 거래 수준보다 높아 신건 가격에 시세 할인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600577 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 새롬동 554 새뜸마을4단지 414동 2층 204호 |
| 물건종류 | 아파트 · 15층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 임창훈 |
| 감정가 / 최저가 | 762,000,000원 / 762,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 586,608,729원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 2026.08.22 · 대전지방법원 세종등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 권리분석의 기준점은 2017.07.03 설정된 농협은행주식회사 근저당권 356,400,000원입니다. 이후 국의 압류, 삼성카드·중소기업은행·신한카드· 주식회사 신한은행·주식회사 카카오뱅크의 가압류, 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
말소기준 근저당권은 2025.11.19 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2026.03.25 농업협동조합자산관리회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 예상배당표 기준 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두 신건 최저가 아래
새뜸마을4단지(캐슬파밀리에)는 1,267세대, 2017.04.10 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 약 100.55㎡~100.92㎡의 최근 거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 100.55㎡ | 11 | 725,000,000원 |
| 2026.07 | 100.55㎡ | 22 | 710,000,000원 |
| 2026.07 | 100.55㎡ | 8 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 100.91㎡ | 11 | 750,000,000원 |
| 2026.04 | 100.55㎡ | 19 | 750,000,000원 |
| 2026.04 | 100.92㎡ | 6 | 710,000,000원 |
| 2026.03 | 100.92㎡ | 12 | 740,000,000원 |
| 2026.03 | 100.92㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 100.92㎡ | 5 | 730,000,000원 |
| 2026.03 | 100.91㎡ | 11 | 755,000,000원 |
| 2026.02 | 100.55㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2026.02 | 100.92㎡ | 7 | 750,000,000원 |
| 평균 | 100.55㎡~100.92㎡ | 12건 | 714,166,666원 |
최근 거래 범위는 550,000,000원~755,000,000원, 최근 12개월 평균은 714,166,666원입니다. 현재 최저가 762,000,000원은 최근 평균의 106.7%이며, 최근 12건의 최고 거래가 755,000,000원도 웃돕니다. 최신 2026.08 거래 725,000,000원보다도 높으므로 신건을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 762,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,020,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 356,400,000원 | 356,400,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,357,663원 | 20,357,663원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 133,427,784원 | 133,427,784원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 34,675,418원 | 34,675,418원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 23,495,668원 | 23,495,668원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 39,856,165원 | 39,856,165원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,767,302원 |
현재 매각가 762,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 608,212,698원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 143,767,302원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가득초등학교 동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트가 주류를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제2층 제204호입니다.
- 설비. 소화전, 위생 및 급배수시설, 소방설비 등 기본적인 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 아파트단지 내부 도로와 외곽 공도가 연계되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,521,000원/㎡이고, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 새뜸마을4단지(캐슬파밀리에)는 1,267세대이며 준공일은 2017.04.10입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 762,000,000원은 최근 12개월 평균 714,166,666원의 106.7%로 최근 시세보다 높습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 거래 725,000,000원보다 현재 최저가가 높아, 현재 회차를 시세 할인 구간으로 보기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 609,600,000원, 2회 유찰 시 487,680,000원으로 제시되어 있어 회차별 가격 변화를 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2017.07.03 근저당권과 2025.11.19 근저당권 이전, 이후 압류·가압류·경매개시결정의 등기 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건은 권리와 가격의 판단이 분명히 갈립니다. 2017.07.03 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기상 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 현재 신건 최저가 762,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 714,166,666원의 106.7%입니다. 최신 거래 725,000,000원과 최근 거래 최고액 755,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 없다입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류입니다.
