대전지방법원 2026타경600598. 대전광역시 서구 가장동 50-14에 위치한 토지와 지상 다가구주택의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층으로, 1층은 제2종근린생활시설 및 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 한밭새마을금고가 채권자로 임의경매를 신청했으며, 청구액은 755,109,100원입니다.

등기상 말소기준권리는 2019.03.15. 접수된 한밭새마을금고의 채권최고액 481,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 접수된 별도 근저당권 395,000,000원, 이후 가압류와 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

하지만 다가구주택은 등기상 권리 정리와 실제 점유자의 보증금 반환 문제를 구분해서 봐야 합니다. 현재 확인된 전입일은 말소기준일 이후로 분류되지만, 여러 점유자의 보증금과 확정일자가 불명확합니다. 기존 등기의 소멸 예정만으로 모든 임차보증금과 명도 문제가 해결된다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차관계는 구분

임차권등기 가운데 강세영, 임동규 및 한국토지주택공사 명의의 권리는 모두 말소기준권리보다 늦게 등기되었습니다. 다만 등기일만으로 임차인의 선순위 여부를 판단해서는 안 되며, 각 임차인의 최초 점유·전입·확정일자와 실제 계약관계를 함께 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 이 물건의 핵심 확인 사항

현황조사·매각물건명세서·등기부에 실명으로 기재된 개인 점유·임차 관련자는 11명입니다. 이는 서로 다른 임대차계약이 11건 확정되었다는 의미는 아닙니다. 특히 401호에는 유서진과 양지영이 함께 기재되어 있어 계약자와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

한국토지주택공사의 301호 신고는 김훈의 보증금에 관한 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 독립된 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 반면 304호 한국토지주택공사 임차권등기는 별도로 존재하므로, 해당 권리의 실제 임차관계와 대위 여부는 추가 대조가 필요합니다.

대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준일을 비교한 결과입니다. 보증금 미상 점유자의 실제 계약자, 최초 점유 시점, 전입 이력 및 확정일자 확인에 따라 최종 판단이 달라질 수 있습니다. 우선변제권과 최우선변제 가능성은 별도 판단이 필요합니다.

③ 보증기관 대위·승계와 별도 임차권등기

④ 시세 비교 — 할인율은 확인, 가격 메리트는 미확정

감정가는 1,769,945,080원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 1,238,962,000원으로 감정가의 70%입니다.

그러나 인근 다가구주택의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세와 수익률을 뒷받침할 비교 자료가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,238,962,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 작성된 배당 모형입니다. 집행비용과 등기상 채권액을 반영하지만, 임차인의 우선변제·최우선변제, 당해세 등은 반영하지 않은 조건부 계산입니다.

채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정 배당표입니다. 실제 채권 잔액, 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제 반영에 따라 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여액 303,172,380원은 확정 금액이 아닙니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 미배당과 인수는 별개

시나리오상 매각가격이 낮아지면 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 증가합니다. 다만 후순위 채권의 미배당액이 자동으로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

현재 모형에서는 모든 회차의 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 이는 미상 점유자에게 인수되는 보증금이 없다는 전제에 의존합니다. 실제로 매수인이 인수해야 하는 보증금이 확인되면 실질취득액은 해당 금액을 반영하여 다시 계산해야 합니다.

⑦ 입지·토지·건물 상태 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 대전가장초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 단독·다가구주택, 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 소재하는 정비된 주택지대가 형성되어 있으며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 면적은 429.8㎡이고 지목은 대입니다. 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감 등이며 내벽은 일부 벽지와 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 조사되었습니다.
• 설비. 급·배수시설, 일부 전기설비, 개별 난방설비, 승강기와 지상 주차장시설이 구비되어 있습니다.
• 증축 및 건축물 상태. 사용승인일은 2019.03.13.이고, 2019.04.24.자로 1층 제2종근린생활시설의 35.33㎡ 증축이 일반건축물대장에 등재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 827,500원/㎡입니다. 공시지가만으로 전체 매각 대상의 시장가격을 판단할 수는 없습니다.

⑧ 핵심 위험 정리

⑨ 입찰 전 체크리스트

• 호실별 임대차계약서 확인. 실명 기재자 11명과 실제 계약자 사이의 대응관계를 확인하고, 각 호실의 보증금, 차임, 계약기간 및 반환 여부를 대조해야 합니다.
• 전입·점유 이력 확인. 보증금 미상 점유자의 최초 전입과 점유 시점을 확인해 선순위 임차인 또는 대항력 있는 임차인이 누락되지 않았는지 검토해야 합니다.
• 우선변제·최우선변제 확인. 임차권등기와 배당요구 내역, 확정일자를 대조하고 실제 예상배당에 임차인 배당을 반영해야 합니다.
• 한국토지주택공사 중복신고 확인. 301호의 김훈 관련 대위·승계 관계를 확인하고, 304호의 별도 임차권등기와 구분해야 합니다. 동일 보증금의 중복 합산을 피하되 별도 권리를 누락해서도 안 됩니다.
• 401호 중복 성명 확인. 유서진과 양지영의 계약자·점유자 관계를 확인해 보증금을 중복 계산하거나 명도 대상을 누락하지 않도록 해야 합니다.
• 1층 근린생활시설 확인. 김윤도의 실제 점유 부분과 계약 성격을 확인하고, 사무소 용도 및 증축 부분의 현황을 대조해야 합니다.
• 토지 등기부 대조. 건물과 토지의 소유권 및 담보권, 공동담보와 일괄매각 범위를 확인해야 합니다.
• 시세·수익성 검증. 가장동 인근 유사 다가구주택의 최근 매매사례, 실제 임대료와 공실 여부를 확인해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 응찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
• 명도·미납 비용 확인. 실제 점유자별 인도 가능 여부와 미납 관리비, 공과금 및 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 매각기일 전 원본 재확인. 2026.09.30. 매각에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 재확인하고, 매각 조건의 변경 여부도 점검해야 합니다.

맺으며 — 근저당보다 임차인과 가격 확인이 먼저다

이 사건은 감정가 1,769,945,080원에서 한 차례 유찰된 다가구주택·토지 일괄매각 물건입니다. 현재 최저가는 1,238,962,000원이며, 등기상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸 예정으로 분류되어 있습니다.

그러나 실제 판단의 핵심은 후순위 근저당이 아니라 복잡한 임차관계입니다. 실명 기재자 11명의 계약관계와 보증금이 완전히 확정되지 않았고, 한국토지주택공사의 301호 대위신고와 304호 별도 등기, 신원 불명확 기재까지 확인해야 합니다.

배당 모형상 인수액은 0원이지만 이를 무조건적인 인수 0원으로 확정할 수 없으며, 소유자 예상 잔여액도 임차인 배당과 세금 반영에 따라 변동될 수 있습니다.

더욱이 실거래 시세와 임대수익을 검증할 자료가 없어 감정가 70%라는 가격이 실제로 저렴한지도 판단이 보류됩니다. 호실별 임차관계·토지 등기·최신 시세를 확인한 후 실질취득액과 배당표를 다시 산정해야 합니다.

결론은 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 임차인 인수 위험과 가격 메리트는 아직 확정되지 않았다는 것입니다.