대전지방법원 2026타경600604. 사건상 용도 표기는 아파트지만 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 두레타운은 101동 1개동 8세대이고, 대상은 지상 5층 건물 중 5층 502호입니다. 소유자 박세일은 2015.09.23 거래가 165,000,000원에 취득했습니다. 과거 서대전농업협동조합 근저당은 2022.07.15 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.07.27 하양농업협동조합 가압류 25,890,021원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽에 있는 임차권등기 자체의 순위가 아닙니다. 손범수의 확정일자는 2022.06.17, 전입일자는 2022.07.18로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 2024.07.23 설정된 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 등기지만, 선순위 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금은 별도로 매수인이 인수할 수 있습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600604 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 목상동 222-1 두레타운 101동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 사건상 아파트 · 감정상 다세대주택 · 동일면적 거래표본 64.67㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 5층 · 사용승인 2014.12.26 |
| 소유자 | 박세일 (2015.09.23 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,661,602원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
과거 서대전농업협동조합 근저당은 2015.09.23 설정됐으나 2022.07.15 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 2023.07.27 하양농업협동조합 가압류입니다. 손범수는 그보다 앞선 2022.06.17 확정일자와 2022.07.18 전입일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손범수 · 건물 전부 | 140,000,000원 | 2022.07.18 / 2022.06.17 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 미배당 잔액 조건부 현재회차 0원 |
실제 임차인은 손범수 1명입니다. 보증금 140,000,000원은 중복 합산할 다른 임차인 신고가 없습니다.
② 시세 비교 — 최신 165,000,000원을 우선해 보면 현재가는 97.0%
두레타운101동 동일면적 64.67㎡ 거래는 확인된 표본이 4건입니다. 전체 평균은 145,000,000원이지만 2021년·2022년·2023년 거래가 함께 섞여 있습니다. 최근 가격 판단에서는 2026.06 최신 거래 165,000,000원과 최근 12개월 평균 165,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 64.67㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 64.67㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.11 | 64.67㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 64.67㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 165,000,000원 |
현재 최저가 160,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 165,000,000원의 97.0%입니다. 즉 현재회차에서 배당표대로 인수액이 0원이라면 실질취득액도 160,000,000원이고, 최신 시세보다 5,000,000원 낮습니다. 반면 전체 4건 평균 145,000,000원과 비교하면 최저가는 110.3%입니다. 이 전체 평균만 보고 가격을 판단하기보다, 최근 거래가 이전 거래보다 19.3% 높은 추세라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 손범수 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하양농업협동조합 | 25,890,021원 | 16,960,000원 |
| 3. 가압류 · 광양 원예농업협동조합 | 210,809,919원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,661,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 160,000,000원 매각 가정에서는 임차인 손범수 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구 393,361,542원 중 가압류권자 등에 대한 배당은 16,960,000원이고 미배당은 376,401,542원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득을 분리해서 볼 것
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 160,000,000원 | 0원 | 160,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 128,000,000원 | 14,592,000원 | 142,592,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 102,400,000원 | 39,833,600원 | 142,233,600원 |
여기서 가장 중요한 점은 1회·2회 유찰 뒤에도 가격 비교 기준을 128,000,000원이나 102,400,000원으로 잡으면 안 된다는 것입니다. 손범수는 대항력 있는 임차인이므로 보증금 140,000,000원이 배당으로 전액 소진되지 않는 순간 잔액을 매수인이 승계합니다. 데이터상 시나리오에서도 실질취득액은 142,592,000원과 142,233,600원으로 크게 벌어지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 아파트로 분류됐지만 집합건축물대장상 이용상태는 다세대주택입니다. 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등의 구조입니다.
- 규모. 두레타운101동은 총 8세대의 소규모 집합주택입니다. 사용승인일은 2014.12.26입니다.
- 입지. 대전목상초등학교 북동측 인근이며 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서 등이 소재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 동측과 남측 포장 소로 등에 접하고, 토지는 부정형 완경사지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 615,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 도로·소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 확인된 동일면적 실거래는 4건이고 총 8세대 규모라 거래 표본이 많지 않습니다. 최신 거래가 165,000,000원으로 확인되지만 매도 시 가격 발견과 환금 속도는 별도 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 최우선 확인. 손범수 보증금 140,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 미배당액은 매수인 승계 위험입니다.
- 현재회차와 유찰회차를 다른 물건처럼 계산. 신건에서는 인수 0원 시 실질취득 160,000,000원이지만, 유찰 후에는 반드시 최저가와 예상 인수를 더해 비교해야 합니다.
- 최근 시세 중심으로 응찰가 판단. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 165,000,000원입니다. 전체 평균 145,000,000원만을 가격 기준으로 사용하지 마세요.
- 소규모 단지 환금성 점검. 총 8세대이고 확인 실거래도 4건이므로 향후 매도 시 거래량과 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 이용상황과 마감재는 건축물현황도·외부관찰·탐문조사를 참고해 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “신건은 단순, 유찰 뒤부터 권리가 가격을 붙잡는다”
현재회차만 보면 구조는 명확합니다. 최저가 160,000,000원에서 손범수의 보증금 140,000,000원이 전액 배당된다는 계산이므로 매수인 인수는 0원, 실질취득도 160,000,000원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균 165,000,000원보다 5,000,000원 낮고 가격비율은 97.0%입니다. 최근 가격 추세도 이전 거래보다 19.3% 높은 방향입니다.
하지만 권리분석의 난도는 임차인 없는 물건보다 분명 높습니다. 손범수는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 배당에서 보증금을 다 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 이어받습니다. 실제로 1회·2회 유찰 시나리오에서는 최저가가 크게 낮아져도 인수액이 증가하면서 실질취득은 142,592,000원·142,233,600원으로 좁게 모입니다. 이 사건은 “최저가가 얼마냐”보다 “배당 후 내가 실제로 얼마를 부담하느냐”를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
