대전지방법원 2026타경600604. 대덕구 목상동 두레타운 101동 502호입니다. 경매상 용도는 아파트로 분류돼 있지만, 감정평가서상 집합건축물대장의 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 전체 8세대, 2014년 사용승인된 지상 5층 건물의 최상층 물건이죠. 소유자 박세일이 2015년 165,000,000원에 취득한 부동산으로, 등기부에는 가압류 2건과 주택임차권등기가 남아 있고 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 구조입니다.
등기부만 빠르게 보면 임차권등기 보증금 140,000,000원이 눈에 들어옵니다. 실제 임차인 손범수는 2022년에 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023년 하양농업협동조합 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 나타납니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 판단을 바꾸는 결정적인 서류가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600604 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 목상동 222-1 두레타운 제101동 제5층 제502호 도로명: 대전광역시 대덕구 대덕대로1520번길 64 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 경매 분류상 아파트 / 감정평가상 다세대주택 |
| 전용면적 | 64.6734㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 5층 502호 |
| 내부 구성 | 방 3 · 거실 · 주방 및 식당 · 욕실 2 · 발코니 |
| 사용승인 / 세대수 | 2014.12.26 / 총 8세대 |
| 소유자 | 박세일 (2015.09.23 소유권이전 · 당시 거래가 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 |
| 경매 진행 | 2회 유찰 표기 · 현재 최저가 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 156,661,602원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.27 하양농업협동조합 가압류 25,890,021원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 있다
말소기준은 2023.07.27 하양농업협동조합 가압류입니다. 이전에 설정된 서대전농업협동조합 근저당권 108,000,000원은 2022.07.15 이미 말소됐으므로 현재 말소기준으로 볼 수 없습니다. 2020년 국세 압류도 2020.07.28 말소됐습니다. 말소기준 가압류와 이후의 광양 원예농업협동조합 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 손범수의 임대차는 다릅니다. 2022.07.18 전입신고가 말소기준 가압류보다 앞서며 2022.06.17 확정일자, 2024.07.23 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력·우선변제권을 갖춘 임차관계로 분석해야 합니다. 임차권등기가 말소기준 이후에 이루어졌다는 사실만으로 임차인의 선행 대항력을 무시해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.4억의 실제 인수 여부
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 손범수 을구 3번 임차권등기 |
건물 전부 주거용 |
전입 2022.07.18 확정 2022.06.17 점유개시 2022.07.15 |
140,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약상 인수 0원 |
실제 임차인 1명. 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액은 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당요구 관련 일자 2024.07.23.
특히 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조이기 때문입니다.
① 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장
② 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력 포기
③ 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기
④ 임차권등기 말소 동의
명세서에는 을구 3번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소된다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 관해서는 실질 인수액 0원으로 판단합니다.
확약의 당사자는 손범수 개인이 아니라 주택도시보증공사라는 점이 중요합니다. 보증기관이 임차보증금 관련 권리를 행사하는 구조로 읽히지만, 실제 임차인 손범수와 보증기관 사이의 권리 승계 경위까지 서류상으로 대조해야 완결된 판단이 가능합니다. 다만 이 사건의 매각물건명세서가 해당 임차권등기의 비인수·말소를 명시하고 있다는 점은 매수인 입장에서 핵심적인 위험 완화 근거입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 3% 낮지만, 안전마진은 얇다
동일 건물 두레타운101동의 전용 약 64.67㎡ 실거래 4건입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 145,000,000원이지만, 최신 2026년 거래를 판단할 때에는 과거 평균만 사용하는 것이 적절하지 않습니다. 이 사건의 최근 12개월 거래는 2026.06 거래 1건, 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 64.67㎡ | 4층 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 64.67㎡ | 3층 | 130,000,000원 |
| 2022.11 | 64.67㎡ | 4층 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 64.67㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 64.67㎡ | 4건 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.67㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
최저가이자 확약 적용 실질취득 기준액인 160,000,000원은 최신 거래 165,000,000원보다 5,000,000원 낮은 수준입니다. 최근 12개월 평균 대비 97.0%이므로 최근 거래를 기준으로는 소폭의 가격 차이가 존재합니다. 반면 전체 거래 평균 145,000,000원과 비교하면 110.3%로 높습니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 +19.3%입니다. 하락 추세가 아니라 상승 방향으로 집계돼 있어 과거 저가 거래만을 기준으로 현재 가격을 과대평가해서도 안 됩니다. 그러나 최근 12개월 거래 표본이 단 1건이므로 165,000,000원을 안정적인 시장가격으로 단정하기도 어렵습니다.
게다가 비교 거래는 4층, 경매물건은 5층 최상층입니다. 층·향·내부 상태의 차이가 가격에 영향을 줄 수 있어 단순히 최근 거래보다 3% 낮다는 이유만으로 높은 투자 매력을 부여하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 손범수 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 하양농업협동조합 가압류 | 25,890,021원 | 16,960,000원 |
| 3. 광양 원예농업협동조합 가압류 | 210,809,919원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 156,661,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,040,000원은 추정치입니다. 임차인 우선변제 140,000,000원과 하양농업협동조합 배당 16,960,000원으로 매각대금 160,000,000원을 전액 배분하는 단순 예상표입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금은 별도 청구 항목으로 표시하되, 매수인에게 인수되는 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
예상배당에서는 임차인 손범수가 보증금 전액을 배당받는 것으로 계산돼 현재 가정 매각가에서 미배당 보증금은 없습니다. 그보다 더 중요한 점은 매각대금이 내려가 보증금 일부가 미배당되더라도 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 청구권 포기 확약이 적용된다는 것입니다. 이 때문에 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용과 미적용은 완전히 다르다
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 구분입니다. 확약을 적용한 실제 판단에서는 임차보증금 잔액을 매수인에게 인수시키지 않습니다. 반면 확약을 적용하지 않는 단순 대항력 인수 산식에서는 낙찰가가 낮아지는 회차에 미배당 보증금 부담이 커집니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 산식상 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰 표기) | 160,000,000원 | 0원 | 0원 | 160,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (80%) | 128,000,000원 | 14,592,000원 | 0원 | 128,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (64%) | 102,400,000원 | 39,833,600원 | 0원 | 102,400,000원 |
확약 미적용 산식상 인수액은 배당 시뮬레이션의 값으로, 현재 명세서상 확약을 반영한 매수인 부담이 아닙니다. 유찰 회차의 배당과 비용 추정에 따라 금액이 달라질 수 있습니다. 확약 적용 실질취득은 해당 최저가에 낙찰된다는 가정이며 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 제외합니다.
그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 확약과 임차권등기 말소 명시가 있어 해당 보증금의 매수인 실질 인수액이 0원입니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 한 유찰에 따른 최저가 인하는 실제 취득가격 인하로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전목상초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 관공서 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2014.12.26 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 급·배수, 위생, 난방, 화재탐지·경보, 승강기 및 공동출입문 설비가 있습니다.
- 최상층. 경매 대상은 5층 건물의 5층 502호입니다. 내부 마감과 실제 이용상황은 외부 관찰 및 건축물현황도 등을 참작해 평가된 만큼, 누수·방수·내부 수리 상태에 대한 별도 점검이 중요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 동측과 남측으로 포장된 소로에 접하며, 공시지가는 615,900원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 전체 8세대 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 건물 실거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 대단지 아파트와 달리 매도 시 비교 가능한 거래가 적어 희망가격에 즉시 처분하기 어려울 수 있습니다.
최근 거래보다 5,000,000원 낮은 현재 최저가가 충분한 할인인지 판단하려면 실제 내부 상태와 매도 가능 가격을 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.10.12 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 최신 매각물건명세서와 일치하는지 확인하세요.
- 임차보증금 권리 승계 확인. 손범수의 임차권등기와 주택도시보증공사의 보증금 관련 권리가 어떻게 연결되는지 확인하고, 확약이 해당 임차권 전부에 적용되는지 대조해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임차권등기가 존재한다는 사실과 현재 누가 거주하는지는 별개입니다. 현장 점유관계 및 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 법원 최저가 대조. 유찰 2회 표기와 현재 최저가 감정가 100%의 관계를 법원 기일내역·매각공고에서 확인해야 합니다.
- 최신 거래 검증. 2026.06의 4층 165,000,000원 거래와 경매 대상 5층 502호의 층·향·관리상태를 비교하세요. 최근 거래 표본이 1건이라는 한계를 반영해야 합니다.
- 내부·공용부 상태. 최상층 누수, 방수, 설비·승강기 상태, 내부 수리 필요성과 공용부분 관리비 체납을 확인하세요.
- 대항력 외 별도 권리 확인. 확약은 손범수 관련 임차권에 한정됩니다. 별도 점유자, 독립된 임대차 관계, 당해세 및 매각조건에 따른 부담이 있는지 확인해야 합니다.
- 입찰가격 설정. 현재 최저가 160,000,000원은 최근 실거래 165,000,000원의 97.0%입니다. 취득 부대비용과 향후 매도비용까지 고려해 가격 여유가 충분한지 보수적으로 판단하세요.
맺으며 — “대항력이 있어도, 확약이 있으면 결론이 달라진다”
대전 두레타운 502호의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 140,000,000원이고, 가장 중요한 문서는 2026.10.12 주택도시보증공사의 확약서입니다. 손범수는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이므로 확약이 없다면 매수인의 보증금 인수 위험을 반드시 분석해야 합니다. 그러나 매각물건명세서에는 대항력 포기·잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 판단됩니다.
그렇다고 이 물건을 무조건 싸거나 안전한 투자처로 평가할 수는 없습니다. 최저가 160,000,000원은 최근 거래 165,000,000원보다 5,000,000원 낮은 수준에 불과하고, 최근 거래 표본도 1건뿐입니다. 전체 8세대의 소규모 다세대주택이라는 점은 환금성의 제약으로 남습니다. 시장 추세는 +19.3%로 상승 방향이지만, 그것만으로 향후 가격 상승이나 원활한 처분을 보장할 수 없습니다.
결론은 “확약 반영 인수 0원, 가격 여유는 제한적, 환금성은 보수적으로”입니다. 임차권 승계·확약 효력과 실제 점유관계를 확인하고, 현재 매각가격이 법원 공고와 일치하는지 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 권리 부담 완화는 분명한 장점이지만, 가격과 환금성까지 우수한 물건이라는 뜻은 아닙니다.
