대전지방법원 2026타경600614. 대전 대덕구 비래동 수산아트빌라 에이동 4층 402호, 전용 46.02㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2021년 7월 30일 설정된 문진우의 근저당권보다 앞선 2020년 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권은 임대차계약일 2020.02.12, 점유개시 2020.03.09, 주민등록 2020.03.27, 확정일자 2020.02.12로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙만 보면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 45,500,000원을 기준으로 배당표상 임차보증금 63,000,000원 중 44,281,000원이 배당되고 18,719,000원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력 포기, 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 그 잔액의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 134-5 수산아트빌라 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.02㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택 1개호로 이용중 |
| 사용승인 | 1991.12.30 |
| 소유자 | 주식회사석성 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 69,234,598원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 있지만 매각조건으로 인수 해소
말소기준권리는 2021.07.30 문진우 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 서울보증보험의 강제경매개시결정은 2023.02.17 취하되어 이미 말소됐습니다. 반면 임차관계의 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 앞서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 신고·등기 명의 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관·승계 관련 | 점유 2020.03.09 전입 2020.03.27 확정 2020.02.12 | 63,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 대항력 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원 |
보증기관·승계 관련 신고는 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 별도로 집계되는 실제 임차인은 0명입니다. 배당계산상 미배당 잔액은 18,719,000원이지만, 매각조건의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 적용돼 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 4,550만원은 최근 거래의 91%, 그러나 하락 추세
수산아트빌라의 확인된 실거래는 3건입니다. 가장 최근 거래는 2025년 7월 50,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 표본 1건으로 50,000,000원입니다. 현재 최저가 45,500,000원은 이 기준의 91.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 49.65㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2023.09 | 49.65㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2022.05 | 49.65㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
전체 3건 평균은 56,666,666원이지만, 과거 68,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 50,000,000원이고, 최근 구간은 과거보다 -16.7% 낮아진 흐름입니다. 따라서 최저가가 최근 거래보다 4,500,000원 낮다는 사실만으로 큰 가격 메리트를 단정하기보다는 하락 추세와 적은 거래 표본을 함께 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 63,000,000원 | 44,281,000원 |
| 2. 문진우 근저당권 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 69,234,598원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 18,719,000원입니다. 다만 이 사건은 그 잔액에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건으로 매각되므로 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 있으므로 낙찰가 하락이 실질취득액에 반영
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 45,500,000원 | 18,719,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 31,849,999원 | 32,123,301원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 22,294,999원 | 41,506,311원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 관한 대항력 포기·말소 조건이 있으므로 미배당액을 매수인 실질 인수로 더하지 않습니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비래초등학교 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·노변 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 1991.12.30 사용승인. 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 소로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 414.6㎡, 공시지가 799,600원/㎡. 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 15세대이고 확인된 실거래가 3건으로 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 12개월 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 위 조건이 유지되는 경우 현재 회차 실질취득액은 최저가 45,500,000원이며 별도 임차보증금 인수액은 0원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 50,000,000원보다 최저가가 낮지만 최근 추세가 -16.7%이므로 과거 전체 평균 56,666,666원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 인근 유사 다세대 거래와 실제 내부 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부는 인근 탐문과 외부관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전의 권리 변동을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약 조건을 먼저 본다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 63,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 45,500,000원보다 커서 위험해 보입니다. 실제 배당계산상으로도 현재 회차에서 18,719,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서는 그 미배당 잔액에 관한 임차보증금반환청구권과 대항력 포기, 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 50,000,000원과 비교하면 현재 최저가가 91.0%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -16.7%이고, 거래 표본이 적은 15세대 다세대라는 점은 분명한 제한요인입니다. 권리 핵심은 확약 조건의 유지 여부이고, 가격 핵심은 감정가 대비 할인율보다 최근 거래와 하락 추세입니다.
