대전지방법원 2026타경600619. 대전 중구 산성동 경원빌라A동의 전용 76.23㎡, 3층 건물 중 2층 물건입니다. 감정평가 이용상태는 연립주택이며, 등기상 현재 소유자는 이국배입니다. 이국배는 2023.03.20. 소유권이전등기를 마쳤고, 등기부 기재 거래가액은 95,000,000원입니다. 같은 날 남대전새마을금고가 채권최고액 60,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 충남신용보증재단·신용보증기금·근로복지공단·카드사·캐피탈 등의 가압류와 국세·건강보험 관련 압류, 강제·임의경매개시결정이 다수 이어졌지만 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가 조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유자 및 임차관계는 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600619 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 산성동 306-13 2층204호 · 대둔산로386번길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 76.23㎡ · 3층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이국배 · 2023.03.20. 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 6,946,749원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 유효한 말소기준은 2023.03.20. 남대전새마을금고 근저당 60,000,000원입니다. 2025.07.23. 이후의 가압류·압류와 2026.03.26. 강제경매개시결정, 2026.05.21. 남대전새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세와 정확히 같은 신건
경원빌라A동은 18세대, 1991.11.18. 준공이며 비교 가능한 전용면적은 본건과 같은 76.23㎡입니다. 확인된 거래는 4건이고 전체 평균은 70,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 76.23㎡ | 2 | 66,000,000원 |
| 2023.03 | 76.23㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2022.09 | 76.23㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2021.10 | 76.23㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.23㎡ | 1건 | 66,000,000원 |
감정가이자 신건 최저가인 66,000,000원은 최신 거래가 66,000,000원 및 최근 12개월 평균 66,000,000원과 동일합니다. 최저가가 전체 4건 평균 70,000,000원의 94.3%이기는 하지만, 과거 95,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있어 이 수치만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -7.5%로 하락했고, 현재 최저가는 최근 시세의 100.0%입니다. 즉 신건에서 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 1. 근저당 · 남대전새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 12,600,000원 | 4,412,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 24,879,310원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이대성 | 5,929,907원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한수민 | 4,245,087원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 | 62,621,885원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 현대캐피탈 | 51,665,294원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하나카드 | 9,869,257원 | 0원 |
| 11. 강제경매 · 이대성 | - | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 남대전새마을금고 | 6,946,749원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 66,000,000원 가정 시 총 채권 청구액은 345,757,489원, 채권자 배당액은 64,412,000원, 미배당액은 281,345,489원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 실제 배당은 세금·점유관계 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산성네거리 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제2층 제204호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비 및 기타설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 남측 및 서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 529,700원/㎡입니다.
- 환금성. 18세대 규모, 1991.11.18. 준공 물건으로 확인된 동일면적 거래는 4건입니다. 최신 거래는 2025.07. 66,000,000원이며 최근 흐름은 -7.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 204호·205호 현황 확인. 공부상 204호와 현황 표기 205호가 일치하는지 건물 현황·출입문 표기·매각물건명세서 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임차 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 66,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균과 동일합니다. 할인 없는 신건 가격입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거 대비 -7.5%입니다. 과거 95,000,000원 거래나 전체 평균 70,000,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 시 52,800,000원, 2회 유찰 시 42,240,000원으로 내려갑니다. 실제 입찰 시점의 최신 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준권리와 후순위 압류·가압류의 변동 여부를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격과 현황은 보류”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.20. 남대전새마을금고 근저당 이후의 압류·가압류·경매 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 배당계산상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기만 깨끗하다고 바로 들어갈 수 없다는 점입니다. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였으며, 특히 공부상 204호와 현황 205호 표기 차이를 반드시 확인해야 합니다.
가격도 서두를 이유가 없습니다. 신건 최저가 66,000,000원은 최신 실거래 66,000,000원 및 최근 12개월 평균 66,000,000원의 100.0%이고, 시장 흐름은 -7.5%입니다. 전체 평균 70,000,000원보다 5.7% 낮아 보이지만 과거 고가 거래가 섞인 평균일 뿐입니다. 권리는 소멸형, 신건 가격은 메리트 없음, 현황 특정과 점유 확인은 필수. 이 세 가지가 이번 물건의 결론입니다.
