대전지방법원 2026타경600692. 대전 유성구 계산동 오투그란데 211동 7층 701호 아파트입니다. 현재 소유자는 서윤지이며, 2023.02.28. 소유권이전 당시 거래가액은 420,000,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액 323,400,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후 2023.08.24. 브릭스자산관리대부 근저당권 60,000,000원이 설정됐고, 2026.04.08. 현재 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 두 권리는 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
권리관계는 비교적 단순하지만 임대관계는 별도로 확인해야 합니다. 신고된 임차인 내역은 없으나, 감정평가 현장조사에서는 관계인 부재로 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 ‘임차인 신고 없음’과 ‘현장 임대관계 미상’을 구분해 보고, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서의 최종 내용을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600692 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 계산동 721 대전학하지구오투그란데미학아파트 211동 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 92.8934㎡ · 지하2층/지상25층 중 7층 |
| 소유자 | 서윤지 (2023.02.28. 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 415,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 323,338,174원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
과거 권리 중 우리은행 근저당권, 변상욱 전세권, 한국스탠다드차타드은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2024.06.14. 대전티엠건설 주식회사 명의의 강제경매개시결정도 있었지만 2024.12.26. 취하로 2024.12.30. 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.02.28. 신한은행 근저당권이고, 그 뒤의 브릭스자산관리대부 근저당권과 2026.04.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 4.15억은 ‘거의 시세’
오투그란데 동일면적 92.89㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 416,666,666원입니다. 현재 최저매각가 415,000,000원은 이 평균의 99.6%로, 평균 대비 할인 폭은 매우 작습니다. 더구나 최신 거래인 2026.05. 410,000,000원보다 최저가가 5,000,000원 높습니다. 따라서 신건 최저가만을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 92.89㎡ | 23 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 92.89㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 92.89㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2026.02 | 92.89㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 92.89㎡ | 21 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 92.89㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2025.12 | 92.89㎡ | 15 | 418,000,000원 |
| 2025.10 | 92.89㎡ | 7 | 417,000,000원 |
| 2025.10 | 92.89㎡ | 22 | 420,000,000원 |
| 2025.09 | 92.89㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2025.09 | 92.89㎡ | 24 | 450,000,000원 |
| 2025.09 | 92.89㎡ | 12 | 415,000,000원 |
| 평균 | 92.89㎡ | 12건 | 416,666,666원 |
표본 최저 거래가는 390,000,000원, 최고 거래가는 450,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 416,666,666원입니다. 현재 최저가 415,000,000원은 평균과 사실상 비슷한 수준입니다. 같은 7층 거래도 2025.10. 417,000,000원이 존재합니다. 최근 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,550,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 323,400,000원 | 323,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사브릭스자산관리대부 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,050,000원 |
415,000,000원 매각 가정 시 채권자 총 채권액 383,400,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 25,050,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 415,000,000원 | 383,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 332,000,000원 | 326,552,000원 | 56,848,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 265,600,000원 | 261,081,600원 | 122,318,400원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 계산동 계산초등학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지 내부까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상25층 중 7층이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 진입도로가 개설돼 있고 북측·남측 폭 8미터, 동측 폭 25미터 내외 도로와 접하며 남측 및 동측 출입구를 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·학하지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,545,000원/㎡입니다. 위반건축물은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 단지. 오투그란데 1,000세대, 준공일 2011.10.17. 동일면적 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 415,000,000원은 최근 평균 416,666,666원과 거의 같고 최신 거래 410,000,000원보다 높습니다. 단순히 감정가보다 낮은 시세라는 이유만으로 가격 메리트를 크게 잡기 어렵습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 관계인 부재로 임대관계 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유상태를 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.02.28. 신한은행 근저당권 323,400,000원이 기준이며, 이후 브릭스자산관리대부 근저당권과 현재 임의경매개시결정의 소멸 여부를 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력 구분. 2024.06.14. 강제경매개시결정은 2024.12.26. 취하되어 2024.12.30. 말소됐고, 현재 사건은 2026.04.08. 등기된 별도의 임의경매입니다.
- 배당 변동요인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산이므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 신중”
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조가 비교적 단순합니다. 반면 신건 최저가 415,000,000원은 최근 12개월 평균 416,666,666원의 99.6%로 사실상 시세와 비슷하고, 최신 거래 410,000,000원보다도 높습니다. 따라서 권리의 안전성과 가격의 매력도를 별개로 볼 필요가 있습니다. 현재 회차의 핵심은 싸게 나온 물건을 잡는 문제가 아니라, 거의 시세 수준인 가격을 감수할 만큼 해당 호수의 층·상태와 점유관계가 만족스러운지를 확인하는 데 있습니다.
