대전지방법원 2026타경600692. 대전 유성구 계산동 ‘오투그란데’ 211동 7층 701호, 전용 92.8934㎡ 아파트입니다. 현 소유자 서윤지는 2022.12.13 매매계약으로 420,000,000원에 취득했고 2023.02.28 소유권이전과 동시에 신한은행 근저당권 323,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.08.24 브릭스자산관리대부의 근저당권 60,000,000원이 설정됐고, 2026.04.08 에프에스2512유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 계산동 721 대전학하지구오투그란데미학아파트 211동 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 92.8934㎡ · 지하2층/지상25층 중 7층 |
| 소유자 | 서윤지 (2022.12.13 매매 420,000,000원 · 2023.02.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 290,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스2512유동화전문 유한회사 / 323,338,174원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.28 신한은행 근저당권 · 채권최고액 323,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 2014.04.18 변상욱 명의 전세권 120,000,000원이 있었지만 2015.12.10 해지로 말소됐고, 2022.01.11 한국스탠다드차타드은행 근저당권 150,000,000원 역시 2023.02.28 해지로 말소됐습니다. 2024.07.23 윤용식 근저당권 60,000,000원도 2025.02.18 해지됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 핵심은 2023.02.28 신한은행 근저당권 이후의 권리들이 매각으로 소멸한다는 점입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래보다 낮다
오투그란데 동일 면적 92.89㎡의 최근 거래는 2025.10부터 2026.09까지 12건입니다. 최근 12개월 평균은 405,416,666원, 거래 범위는 370,000,000원~420,000,000원입니다. 현재 최저매각가 290,500,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 92.89㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2026.09 | 92.89㎡ | 17 | 390,000,000원 |
| 2026.08 | 92.89㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 92.89㎡ | 23 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 92.89㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 92.89㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2026.02 | 92.89㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 92.89㎡ | 21 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 92.89㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2025.12 | 92.89㎡ | 15 | 418,000,000원 |
| 2025.10 | 92.89㎡ | 7 | 417,000,000원 |
| 2025.10 | 92.89㎡ | 22 | 420,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 92.89㎡ | 12건 | 405,416,666원 |
최신 거래는 2026.09의 370,000,000원이고, 같은 달 390,000,000원 거래도 있습니다. 현재 최저가 290,500,000원은 최근 12건의 최저 거래가 370,000,000원보다도 낮습니다. 또한 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준 금액 역시 290,500,000원으로 볼 수 있습니다. 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 인수형이 아니라, 인수액을 더해도 금액이 늘지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,867,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 323,400,000원 | 285,633,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사브릭스자산관리대부 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 383,400,000원 중 예상 배당액은 285,633,000원이고 미배당은 97,767,000원입니다. 그러나 이 미배당 채권은 배당모형상 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계산초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지 내부까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하2층/지상25층 건물의 7층입니다.
- 도로. 단지 내 진입도로가 개설돼 있고 북측·남측으로 폭 8미터, 동측으로 폭 25미터 내외 도로와 접하며 남측·동측 출입구를 통해 접근합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·학하지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,545,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 오투그란데는 1,000세대, 2011.10.17 준공 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 290,500,000원에 인수액 0원이므로 실질취득금액은 290,500,000원입니다.
- 최근 거래와 직접 비교. 최근12개월 평균 405,416,666원, 최신 거래 370,000,000원과 현재 최저가를 기준으로 가격 상한을 검토하세요.
- 점유·임차 확인. 감정평가에서 임대관계가 미상으로 남아 있으므로 실제 점유자, 전입관계, 인도 필요 여부를 확인하세요.
- 후순위 권리 소멸 확인. 2023.08.24 브릭스자산관리대부 근저당권 60,000,000원과 2026.04.08 경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 기준 채권 미배당 97,767,000원이 발생하지만 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 203,350,000원, 3회 유찰 시 142,345,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항, 현황조사, 매각물건명세서와 실제 점유관계를 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격 할인은 분명하지만, 점유 확인이 마지막 변수”
이 사건은 가격과 권리 구조가 비교적 명확하게 맞물립니다. 말소기준은 2023.02.28 신한은행 근저당권이고 이후 현재 남은 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 290,500,000원이 최근 12개월 실거래 평균 405,416,666원의 71.7%이고, 최신 실거래 370,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이번 회차는 감정가 415,000,000원 신건 상태와 달리 실거래 대비 가격 차이가 분명합니다. 다만 감정평가 현장에서 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 남아 있으므로, 입찰 전 실제 점유·임차관계를 확인하는 것이 최종 핵심입니다.
