대전지방법원 2026타경600756. 대전 중구 선화동 세림맨션 5층 502호로, 감정 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 이통이며 2021.06.18 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 60,000,000원입니다. 현재 등기부에는 존속 중인 근저당권이나 압류가 없고, 과거 근저당권과 국민건강보험공단 압류는 이미 말소됐습니다.
이번 경매에서 계산된 말소기준은 2026.04.13 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 김우성의 전입일은 2022.01.14, 한명희의 전입일은 2022.11.23으로 모두 이보다 빠릅니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음” 또는 “전액 인수”라고 확정해서는 안 됩니다. 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 승계금액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 선화동 143-1 세림맨션 5층 502호 · 도로명 대전광역시 중구 동서대로1440번길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 5층 건물 내 5층 502호 · 비교대상 면적 67.53㎡ |
| 소유자 | 이통 (2021.06.18 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대중 / 6,187,533원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인 / 세대수 | 1980.09.03 / 25세대 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 담보권은 대부분 이미 정리됐습니다. 1998년 설정된 한국주택은행 근저당권들은 국민은행으로 이전된 뒤 2008.09.19 말소됐고, 동대전농업협동조합 근저당권은 2015.03.26, 국민은행 근저당권은 2021.06.21 각각 말소됐습니다. 2023.05.31 국민건강보험공단 압류도 2024.08.07 해제됐습니다. 따라서 이번 사건의 난점은 후순위 등기권리가 아니라 경매개시결정 이전에 전입한 임차인 2명의 미확인 보증금입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수금액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김우성 | 2022.01.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 한명희 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 2026.04.29 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
두 사람 모두 보증기관이나 대위변제기관이 아니라 실제 임차인 2명으로 잡혀 있어 보증기관 승계에 따른 중복신고 문제는 없습니다. 반대로 말하면 두 사람의 권리관계를 각각 확인해야 하며, 한 사람의 배당요구 또는 권리 상태가 다른 사람에게 자동으로 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교에는 한계
같은 세림맨션 거래자료에서 전체 3건 평균은 97,333,333원, 최근 12개월 평균은 101,000,000원, 최신 거래는 2024.09의 102,000,000원입니다. 최저가 94,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 93.1%로 표시되고 최근 구간은 과거 구간 대비 12.2% 상승 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 99.27㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2024.04 | 99.27㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 99.27㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | 99.27㎡ | 3건 | 97,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.27㎡ | 2건 | 101,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서대중 | 6,187,533원 | 6,187,533원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,720,467원 |
위 배당표는 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 임차인의 최우선변제·우선변제 및 당해세 등이 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다. 계산표에 표시된 인수액 0원은 임차보증금 미확인 상태의 산식 결과일 뿐, 본 권리분석의 인수 결론이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 그대로 확인해야 한다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 94,000,000원 | 6,187,533원 | 85,720,467원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 75,200,000원 | 6,187,533원 | 67,258,867원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 60,160,000원 | 6,187,533원 | 52,489,587원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 선화동성당 북서측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지·규제. 대표지번 기준 일반상업지역·방화지구이며 소로2류 도로에 접합니다. 토지 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 규모·연식. 세림맨션은 25세대이고 사용승인은 1980.09.03입니다. 거래 표본도 3건으로 많지 않아 환금성과 시세 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 공부 확인. 의뢰목록의 보일러실·가스실은 집합건축물대장에 공용부분으로 등재돼 있고 가스실 면적은 0.29㎡로 기재돼 있어 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 두 임차인의 보증금 확인. 김우성·한명희 각각의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유관계를 확인해 승계 가능 금액을 계산해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 한명희는 2026.04.29 배당요구가 확인되지만 확정일자가 미상입니다. 김우성은 배당요구 여부도 미상입니다.
- 실질취득액 재산정. 임차보증금이 확인되면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 실제 승계액을 합친 금액으로 101,000,000원 최근 12개월 평균과 다시 비교해야 합니다.
- 면적 다른 거래 주의. 확인된 거래 3건은 모두 99.27㎡이고 본건 비교대상은 67.53㎡입니다. 93.1%라는 지표만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 건축물대장 대조. 보일러실·가스실의 공용부분 등재와 가스실 0.29㎡ 사항을 현황과 직접 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 등 별도 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·임대차계약 관련 자료를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “94,000,000원이 싸냐”보다 먼저 물어야 할 것
표면 가격만 보면 최저가 94,000,000원은 같은 세림맨션 최근 12개월 평균 101,000,000원의 93.1%입니다. 최근 거래 흐름도 과거 구간보다 12.2% 높은 수치입니다. 그러나 이 비교 거래들은 모두 99.27㎡로 본건 비교대상 67.53㎡와 면적이 일치하지 않고, 무엇보다 두 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다.
등기부의 과거 담보권과 압류는 정리돼 있지만, 김우성은 2022.01.14, 한명희는 2022.11.23 전입해 모두 2026.04.13 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상인 이상 대항력과 실제 승계액을 확정할 수 없고, 그 결과 실질취득액 역시 현재는 계산할 수 없습니다. 이 사건의 우선순위는 가격 흥정이 아니라 두 임차인의 보증금과 배당·대항력 관계를 숫자로 확정하는 것입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 94,000,000원이 싼지 비싼지를 제대로 판단할 수 있습니다.
