대전지방법원 2026타경600818. 신흥마을아파트 상가동 2층 205호로, 감정평가상 근린생활시설(미용실)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이민숙이며 2019.11.06 매매를 원인으로 2019.12.23 소유권을 취득했고 당시 등기부상 거래가액은 49,000,000원입니다. 이후 2021.03.04 한밭신용협동조합이 채권최고액 30,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
2026.04.21 장종열의 강제경매개시결정이 등기됐고, 뒤이어 2026.07.08 신한카드 주식회사 5,547,898원, 2026.07.10 대전신용보증재단 48,732,562원의 가압류가 붙었습니다. 이 세 권리는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위가 아니라 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600818 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 신흥동 212 신흥마을아파트 상가동 2층205호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(미용실) |
| 면적 | 31.39㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 박공지붕 2층 건물 내 제2층 제205호 |
| 소유자 | 이민숙 · 2019.11.06 매매 · 거래가액 49,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장종열 / 71,661,369원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 살아 있는 말소기준권리는 2021.03.04 설정된 한밭신용협동조합 근저당권입니다. 2026.04.21 강제경매개시결정과 그 이후의 신한카드·대전신용보증재단 가압류는 모두 뒤 순위이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행 근저당권과 예스새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 점유·임차관계 — ‘대항력 있음’으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민숙 | 2014.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
배당 시뮬레이션에는 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있지만, 이는 확인되지 않은 보증금까지 확정해 주는 자료가 아닙니다. 대항력 있는 임대차가 실제로 존재하고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는 구조라면 미배당액이 매수인에게 남을 수 있으므로, 현재 단계의 실질취득액도 미상으로 보는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 51.4%를 ‘반값’으로 읽으면 안 된다
단지 실거래 자료의 최근 12건 평균은 252,750,000원, 최신 거래는 2026.08 265,000,000원, 최저 거래는 224,000,000원, 최고 거래는 280,000,000원입니다. 숫자만 보면 최저매각가 130,000,000원은 최근 평균의 51.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.86㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 16 | 237,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 2026.07 | 75.78㎡ | 14 | 251,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 18 | 233,000,000원 |
| 2026.06 | 59.44㎡ | 2 | 224,000,000원 |
| 2026.06 | 75.78㎡ | 20 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 252,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 2. 근저당 · 한밭신용협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 장종열 | 71,661,369원 | 71,661,369원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,547,898원 | 5,547,898원 |
| 5. 가압류 · 대전신용보증재단 | 48,732,562원 | 20,170,733원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 155,941,829원 중 채권자 예상배당은 127,380,000원이며 미배당은 28,561,829원입니다. 대전신용보증재단에 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 이민숙의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 28,561,829원 | 71,661,369원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 54,197,829원 | 71,661,369원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 74,639,429원 | 51,302,400원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 동구 신흥동 소재 충남중학교 남측 인근. 대단위 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 이용. 대상 호실은 근린생활시설인 미용실로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 2층 건물의 제2층 제205호이며 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급수·배수 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 1,034,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 주거환경개선지구, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이민숙의 점유 성격 확인. 소유자·채무자와 현황조사상 점유자가 동일하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부도 현재 확정할 수 없으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 제공된 최근 12건 실거래는 대상 31.39㎡와 면적이 불일치하므로 이를 근거로 입찰 상한을 정하지 말아야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.03.04 한밭신용협동조합 근저당권과 이후 경매·가압류의 소멸 관계를 등기 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상배당이므로 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 아직 ‘깨끗한 물건’이라 부르기 이르다
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2021.03.04 한밭신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 현황조사상 이민숙입니다. 전입신고는 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 동시에 소유자·채무자와 동일인이어서 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 130,000,000원이 단지 최근 실거래 평균 252,750,000원의 51.4%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 대상은 31.39㎡ 미용실 상가이고, 제공된 실거래는 59.44㎡ 이상으로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 결국 이 물건은 후순위 등기권리보다 임대차 실체 확인과 상가 자체 시세 검증이 먼저입니다. 이 두 가지가 확인되기 전에는 매수인 인수액도, 적정 입찰가도 확정하지 않는 것이 맞습니다.
