대전지방법원 2026타경600818. 대전 동구 신흥동 신흥마을아파트 상가동 2층 205호입니다. 감정평가상 근린생활시설(미용실)로 이용되고 있으며, 아파트 주거용 호실이 아니라 상가동의 구분점포입니다. 현재 소유자는 이민숙이고, 2019년 12월 23일 거래가액 49,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
2021년 3월 4일 한밭신용협동조합의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 장종열의 강제경매개시결정과 신한카드·대전신용보증재단의 가압류가 이어졌습니다. 등기권리의 소멸 구조만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 현황조사에 등장하는 이민숙의 전입일은 2014년 7월 8일로, 근저당권 설정보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 소유자와의 동일인 문제까지 있어 점유의 법적 성격이 이번 경매의 결정적인 확인 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600818 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 신흥동 212 신흥마을아파트 제상가동 제2층 제205호 도로명주소: 대전광역시 동구 옥천로 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설(상가) · 근린생활시설(미용실) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 박공지붕 2층 건물 중 2층 205호 |
| 소유자 | 이민숙 · 2019.12.23 소유권이전 · 거래가액 49,000,000원 |
| 감정가 | 130,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,700,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 장종열 / 71,661,369원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.04 한밭신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 점유 관련 확인 대상 | 이민숙 · 전입일 2014.07.08 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유 위험은 별개
말소기준권리는 2021년 3월 4일 한밭신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 강제경매개시결정, 신한카드 가압류, 대전신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 2011년 하나은행 근저당권과 2014년 예스새마을금고 근저당권은 이미 말소된 권리입니다.
② 점유·임차관계 — 이번 사건의 가장 큰 변수
| 확인 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민숙 소유자·채무자와 동일인 가능성 |
2014.07.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 점유 관련 기록 1건입니다. 실제 임차인으로 확정된 인원은 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
확인 대상 이민숙의 전입일은 2014년 7월 8일입니다. 이는 말소기준권리 설정일인 2021년 3월 4일보다 앞섭니다. 그러나 대상 물건은 주거용 아파트가 아니라 상가입니다. 상가임차인의 대항력 판단에는 실제 점유와 사업자등록 등 상가건물 임대차에 필요한 요건의 확인이 중요합니다. 전입일만으로 상가임차인의 대항력을 확정할 수 없고, 임대차보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다.
③ 가격 비교 — 아파트 거래가로 상가 시세를 판단하면 안 된다
이 물건의 감정가와 최저매각가는 각각 130,000,000원, 63,700,000원입니다. 감정가 대비 49%로 내려왔지만, 이 비율은 감정가 대비 할인율이지 실제 상가 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 본건 감정가 | 130,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 본건 최저매각가 | 63,700,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 단지 아파트 최근 거래 평균 | 254,250,000원 | 상가 비교 부적합 |
| 단지 아파트 최신 거래 | 273,000,000원 | 2026.10 · 주거용 아파트 거래 |
| 본건 상가 실거래 시세 | 확인 필요 | 동일 용도·유사 면적 비교 필요 |
신흥마을주공의 최근 실거래 12건은 전용 59.44㎡~84.86㎡의 주거용 아파트 거래로, 미용실로 이용되는 상가동 205호와 용도 및 면적이 다릅니다. 따라서 아파트 실거래 평균 254,250,000원이나 최신 거래 273,000,000원을 상가의 시세로 사용할 수 없습니다. 최저가가 아파트 거래 평균의 25.1%라는 계산 역시 이 상가의 투자 가격 메리트를 입증하지 못합니다.
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 본건도 2회 유찰된 상태입니다. 유찰이 반복됐다는 사실만으로 저평가를 뜻하지는 않습니다. 상가의 수익성, 임차관계, 점포 상태와 환금성에 대한 추가 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,546,600원 |
| 1. 근저당 · 한밭신용협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 신청채권자 · 장종열 | 71,661,369원 | 32,153,400원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 5,547,898원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대전신용보증재단 | 48,732,562원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 155,941,829원 | 62,153,400원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 93,788,429원 |
위 표는 집행비용과 등기채권 등을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 실제 배당순위·배당액은 집행권원, 배당요구, 조세채권, 상가임차인의 우선변제권, 최우선변제 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권액을 그대로 배당대상 채권액으로 가정한 계산이며, 확정 배당표가 아닙니다.
현재 회차에서 매각대금 63,700,000원 중 집행비용 1,546,600원을 제외하면 채권자 배당 추정액은 62,153,400원입니다. 한밭신용협동조합에 30,000,000원, 장종열에게 32,153,400원이 배당되는 단순 가정이며, 후순위 가압류 채권자에게는 배당 여력이 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 63,700,000원 | 93,788,429원 | 임차보증금 미상 |
| 3회 유찰(34%) | 44,590,000원 | 112,554,449원 | 임차보증금 미상 |
| 4회 유찰(24%) | 31,212,999원 | 125,690,664원 | 임차보증금 미상 |
3회 유찰 시 최저매각가는 44,590,000원, 4회 유찰 시 31,212,999원까지 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 낙찰가격이 내려간다고 해서 선순위 임대차 위험이 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되어 낙찰자에게 미배당액이 승계되는 경우, 낙찰가 하락분에 대응하여 인수액이 늘 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 신흥동 충남중학교 남측 인근입니다. 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 단지 내 도로와 외곽 공도가 연결되며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 상가동 2층의 근린생활시설로, 미용실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 기존 영업의 지속 여부와 내부 시설물의 소유·인도 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 2층 건물 내 205호입니다. 외벽 적벽돌 치장쌓기, 내부 인테리어, 샷시 창호와 위생·급배수 설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구, 철도보호지구 및 경관 관련 제한사항 등이 확인됩니다. 토지 공시지가 1,034,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 현장 시설과 실제 이용상태는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 상가는 아파트와 달리 영업 수요, 임대료 수준, 공실 기간 및 업종 적합성에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 본건과 직접 비교할 상가 실거래가 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자와 소유자의 동일인 여부. 현황조사의 이민숙과 등기부 소유자·채무자 이민숙이 실제 동일인인지 확인해야 합니다. 동일인이라면 임차인으로 기록된 이유와 소유권 취득 전 전입 경위를 확인해야 합니다.
- 실제 임대차계약 존재 여부. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유·사용관계와 임대인·임차인의 신분을 대조해야 합니다. 가장임차인 가능성은 확인 사항이지 확정 결론이 아닙니다.
- 상가 대항력 확인. 2014.07.08 전입 기록만으로 상가 대항력을 확정할 수 없습니다. 점유 개시, 사업자등록 신청일, 상가건물 임대차 해당 여부 등을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구. 보증금과 우선변제권의 존재, 배당요구 여부, 법원 매각물건명세서의 인수 관련 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득비용. 매수인에게 존속할 수 있는 임대차보증금이 있다면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 계산해야 합니다. 등기채권 미배당액과 혼동해서는 안 됩니다.
- 상가 시세. 주거용 아파트 거래가격은 제외하고 신흥동 및 인근 지역의 유사 상가 매매가격, 임대료와 공실 수준을 확인해야 합니다.
- 점포 현장 확인. 미용실 영업 여부, 내부 설비와 간판, 관리비 체납 및 점유자 인도 협의 가능성을 살펴봐야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자의 집행권원과 채권액, 조세채권, 우선변제채권 및 집행비용을 확인해 단순 배당 추정과 실제 우선순위를 비교해야 합니다.
- 입찰 전 최종 확인. 2026.11.10 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 ‘실제로 얼마를 떠안는가’
대전 신흥마을 상가 205호의 최저매각가 63,700,000원은 감정가 130,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 하락입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설 상가이고, 같은 단지 아파트 실거래가격은 적정 낙찰가격의 기준이 될 수 없습니다.
더 큰 변수는 이민숙의 점유관계입니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상이며 현재 소유자·채무자와 동일인일 가능성도 있습니다. 실제 임차관계가 없다면 주요 인수 위험이 해소될 수 있지만, 적법한 선순위 임대차가 존재하면 낙찰가 외 부담을 추가로 검토해야 합니다.
따라서 이번 물건의 핵심은 유찰 횟수보다 점유자 신분 확인 → 임대차 실재 여부 확인 → 인수액 산정 → 상가 시세 검증의 순서에 있습니다. 등기권리 소멸은 긍정적이지만, 임차관계 미확정 상태에서는 안전한 취득가격도 확정할 수 없습니다. 결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다.
