/ 98,000,000원
대전지방법원 2026타경600831. 대전 유성구 도룡동 도룡하우스디 3층 C304호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 최저매각가는 감정가 200,000,000원의 49%인 98,000,000원입니다. 두 차례 유찰된 만큼 숫자만 보면 상당한 할인입니다.
하지만 이 사건은 가격표보다 권리의 시간순서가 훨씬 중요합니다. 임차인 양갑준은 2021.02.26. 전입신고와 점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 반면 현재 말소기준권리인 양희수의 근저당권은 2022.09.07. 설정됐습니다. 임차인이 먼저 대항력을 갖춘 구조이므로, 경매로 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당으로 반환받지 못한 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다.
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가 9,800만원에 낙찰받는다고 해서 9,800만원짜리 오피스텔을 취득하는 것이 아닙니다. 보증금 인수까지 더하면 실제 취득 부담은 약 2억원입니다. 배당액과 인수액은 예상치이며, 세금의 배당순위와 실제 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 도룡동 4-9 도룡하우스디 제3층 제씨304호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 엑스포로151번길 19 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타(업무시설·오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 10층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사서호이엔지 (2020.12.30. 소유권이전, 거래가액 182,100,000원) |
| 감정가 | 200,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 신청채권자 | 근로복지공단 |
| 신청채권 청구액 | 88,648,130원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.07. 양희수 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 선순위 임차인 | 양갑준 · 임차보증금 200,000,000원 · 대항력 있음 |
| 예상 매수인 인수 | 104,164,000원 (현재 최저가 배당 가정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
임차인 양갑준의 전입·점유개시일은 2021.02.26.이고, 말소기준권리인 양희수 근저당권 설정일은 2022.09.07.입니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 임차권등기가 후순위라는 사실만으로 보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다.
2020.12.30. 설정됐던 농협은행 근저당권(채권최고액 96,000,000원)은 2021.02.26. 해지로 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2022.09.07. 설정된 양희수 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
다만 국세·지방세 관련 압류가 다수 존재합니다. 특히 조세의 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있어, 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 변동될 수 있습니다. 등기상 권리의 소멸과 세금 배당의 우선순위는 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억원의 인수 위험
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양갑준 | 건물 전부 주거(임차권등기) |
전입 2021.02.26. 확정 2021.02.26. |
200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 승계 아님 배당요구 |
| 실제 임차인 | 양갑준 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.01.25. |
| 전입신고일 | 2021.02.26. |
| 점유개시일 | 2021.02.26. |
| 확정일자 | 2021.02.26. |
| 임차보증금 | 200,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.04.30. · 을구 4번 |
| 배당요구 | 있음 (2025.04.30.) |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 예상 배당액 | 95,836,000원 |
| 예상 미배당액 | 104,164,000원 |
| 매수인 인수 판단 | 미배당 보증금 잔액 인수 |
③ 가격 분석 — 49% 낙찰가와 2억원의 실질부담
감정가 200,000,000원에서 현재 최저매각가 98,000,000원까지 하락했습니다. 표면적인 할인율만 보면 매력적이지만, 선순위 임차보증금 200,000,000원을 함께 고려하면 이야기가 완전히 달라집니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 200,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 98,000,000원 | 감정가의 49% |
| 선순위 임차보증금 | 200,000,000원 | 대항력 있는 임차인의 반환채권 |
| 예상 임차인 배당 | 95,836,000원 | 집행비용 차감 후 배당 가정 |
| 예상 매수인 인수 | 104,164,000원 | 보증금 미배당 잔액 |
| 예상 실질취득액 | 202,164,000원 | 감정가 초과 · 취득부대비용 별도 |
현재 예상 실질취득액 202,164,000원에는 매각대금에 포함된 추정 집행비용 2,164,000원이 반영된 효과가 있습니다. 집행비용이 없다면 낙찰가와 인수액의 합은 보증금 200,000,000원에 수렴합니다. 유찰 자체가 실질적인 가격 할인을 보장하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가
| 회차 | 매각가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (49%) | 98,000,000원 | 104,164,000원 | 202,164,000원 |
| 3회 유찰 (34%) | 68,600,000원 | 133,034,800원 | 201,634,800원 |
| 4회 유찰 (24%) | 48,020,000원 | 153,244,360원 | 201,264,360원 |
현재 회차의 최저매각가는 98,000,000원이지만 실질취득액은 202,164,000원입니다. 3회 유찰을 가정하면 낙찰가는 68,600,000원까지 내려가도 실질취득액은 201,634,800원입니다. 4회 유찰 시에도 실질취득액은 201,264,360원으로 계산됩니다.
세 경우 모두 약 2억원의 취득 부담이 유지됩니다. 회차별 차이는 추정 집행비용 등을 반영한 배당 가정의 차이에서 발생합니다. 실제 낙찰가, 세금의 배당순위 및 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,164,000원 |
| 1. 선순위 임차인 · 양갑준 | 200,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 근저당 · 양희수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 24,446,640원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 46,083,735원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 490,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 64,201,490원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 93,280,701원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 근로복지공단 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,164,000원은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 예상배당은 임차인에게 95,836,000원을 배분하고 후순위 채권자 배당은 0원으로 계산한 결과입니다. 당해세·조세 우선순위 및 임차인 최우선변제 등에 따른 조정은 반영되지 않았습니다.
⑥ 후순위 채권과 권리 소멸
말소기준권리 이후에는 근로복지공단, 중소벤처기업진흥공단, 기술보증기금, 하나은행 등 여러 채권자의 가압류가 등록됐습니다. 세무서와 지방자치단체의 압류도 중첩돼 있으며, 2026.04.22. 근로복지공단의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
| 권리자 | 권리 | 채권액 | 매각 후 판단 |
|---|---|---|---|
| 양희수 | 근저당권(말소기준) | 30,000,000원 | 말소기준 |
| 근로복지공단 | 가압류 | 24,446,640원 | 소멸 |
| 중소벤처기업진흥공단 | 가압류 | 46,083,735원 | 소멸 |
| 기술보증기금 | 가압류 | 490,000,000원 | 소멸 |
| 근로복지공단 | 가압류 | 64,201,490원 | 소멸 |
| 주식회사 하나은행 | 가압류 | 93,280,701원 | 소멸 |
| 국·지방자치단체 | 압류 | — | 등기 소멸 조세 배당 별도 검토 |
| 양갑준 | 주택임차권 | 200,000,000원 | 미배당 잔액 인수 |
후순위 채권은 매각으로 소멸하더라도 채권자들이 배당을 받지 못하는 상황이 발생합니다. 제공된 배당 계산에서 일반 후순위 채권의 총 부족액은 748,012,566원입니다. 그러나 이것이 매수인이 그대로 떠안는 금액은 아닙니다.
매수인에게 직접 중요한 것은 선순위 임차보증금의 미배당 잔액입니다. 현재 기준 예상 인수액은 104,164,000원이며, 실제 배당 결과가 확정되기 전까지는 세금 등 우선채권에 따른 추가 변동 가능성을 살펴야 합니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 도룡동 소재 대전MBC 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 업무용 빌딩, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 3층·지상 10층 건물입니다. 외벽은 외장석재와 복합패널 등으로 마감돼 있으며, 내부는 벽지 등 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 도룡동 4-9 외 5필지가 일단을 이루는 토지로, 지세는 대체로 평탄한 가장형이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로, 서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역, 관광특구, 대덕연구개발특구 관련 구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,115,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 내부 상태. 내부현황은 건축물대장 도면을 참고해 일반적인 업무시설(오피스텔)을 기준으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태와 사용현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)로서 주거용 아파트와 수요층 및 가격형성 구조가 다를 수 있습니다. 실제 취득 부담이 약 2억원에 이르는 만큼 동일 건물의 유사 호실 실거래가격, 임대수요 및 매도 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 양갑준의 보증금 200,000,000원, 전입일 2021.02.26., 확정일자 2021.02.26. 및 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 2025.04.30. 배당요구 사실과 임차인의 실제 우선변제 범위, 배당액 및 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
- 인수액을 포함한 입찰가 판단. 입찰금액 외에 예상 인수보증금 104,164,000원을 합산해야 합니다. 낙찰가만을 취득원가로 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 전략 재검토. 3회·4회 유찰 시나리오에서도 실질취득액이 약 2억원으로 유지됩니다. 유찰로 최저가가 낮아지는 것만을 근거로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 국세·지방세 채권 확인. 압류 관련 세금의 종류, 법정기일, 당해세 여부와 예상 배당순위를 확인해야 합니다. 선순위 조세배당이 발생하면 임차인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 실제 점유관계 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유자, 퇴거 여부, 명도 협의 가능성, 보증금 반환과 인도 사이의 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 도룡하우스디의 동일 용도·유사 층·유사 면적 호실을 기준으로 최근 거래가격과 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다. 감정가를 실거래 시세로 대체해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 비용 확인. 공용관리비 체납 여부, 취득 관련 세금, 등기비용, 명도 관련 비용 등을 확인해 실질취득액 외의 추가 부담을 계산해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행상황을 최신 원본으로 확인해야 합니다.
⑨ 종합판단 — 가격은 낮아졌지만 취득부담은 낮아지지 않았다
맺으며 — “9,800만원에 낙찰받아도 9,800만원짜리가 아니다”
이 물건은 낮은 최저매각가와 낮은 실질취득액이 전혀 다른 개념이라는 점을 보여주는 사례입니다. 감정가 200,000,000원인 도룡하우스디 C304호의 최저매각가가 98,000,000원까지 하락했지만, 선순위 임차인의 보증금 역시 200,000,000원입니다.
현재 예상배당액 95,836,000원을 제외한 104,164,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 따라서 실제 취득 부담은 202,164,000원입니다. 추가 유찰이 발생해 낙찰가가 낮아지더라도 인수액이 증가하므로 총부담은 약 2억원에서 크게 벗어나지 않습니다.
여기에 조세 우선배당 여부, 실제 점유관계, 오피스텔의 환금성 및 취득부대비용도 검토해야 합니다. 무엇보다 실제 취득 부담이 감정가 이상인 상황에서 이를 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
결론은 명확합니다. 권리는 인수형, 가격은 착시, 입찰은 고위험 검토 대상입니다. 이 사건의 승부처는 최저매각가가 얼마나 더 내려가느냐가 아니라, 보증금 인수 후의 총취득 부담을 시장에서 회수할 수 있느냐입니다. 배당·세금·실거래가격에 대한 검증 없이는 신중한 접근이 필요합니다.
