대전지방법원 2026타경600831. 도룡하우스디 3층 씨304호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사서호이엔지이고, 이번 경매의 말소기준권리는 2022.09.07. 양희수 근저당권 30,000,000원입니다. 그 뒤에 붙은 다수의 가압류·압류와 2026.04.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 사라진다”는 사실만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 양갑준은 2021.02.26. 전입하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준인 2022.09.07.보다 앞섭니다. 이후 2025.04.30. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 도룡동 4-9 도룡하우스디 3층 씨304호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 업무시설(오피스텔) · 지하3층, 지상10층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사서호이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 88,648,130원 |
| 말소기준 | 2022.09.07. 을구 3번 근저당권 · 양희수 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
등기부의 과거 농협은행 근저당권 96,000,000원은 2021.02.26. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그보다 뒤인 2022.09.07. 양희수 근저당권입니다. 반면 양갑준의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.02.26.로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 이 주택임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양갑준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.26. / 2021.02.26. | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 인수 |
③ 가격 판단 — 실거래보다 먼저 ‘실질취득’을 본다
이 사건은 비교 가능한 실거래 시세 표본이 확인되지 않아 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 가격 판단의 출발점은 최저가 200,000,000원이 아니라, 대항력 임차인의 미배당 승계를 합친 실질취득 203,600,000원입니다.
특히 유찰 시에도 구조는 같습니다. 1회 유찰 가정에서는 매각가가 160,000,000원으로 내려가지만 인수액이 43,040,000원으로 늘고, 2회 유찰 가정에서는 매각가가 128,000,000원으로 내려가는 대신 인수액이 74,592,000원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 인수로 이동합니다. 시세 확인 없이 “1회 유찰이니 싸다”, “2회 유찰이니 더 싸다”라고 접근할 수 없는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 양갑준 보증금 | 200,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 근저당 · 양희수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 24,446,640원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 46,083,735원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 490,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 64,201,490원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나은행 | 93,280,701원 | 0원 |
| 8. 강제경매 · 근로복지공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금이 3,600,000원 부족해 그 금액이 매수인에게 승계됩니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층이며 대상은 3층 씨304호입니다.
- 주위환경. 대전MBC 서측 인근으로 오피스텔, 업무용빌딩, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 약 20미터 내외 포장도로, 서측으로 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 관광특구, 국가산업단지, 연구개발특구 등에 속하며 토지 공시지가는 2,115,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부현황은 일반적인 업무시설(오피스텔)을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 200,000,000원 가정의 매수인 인수액은 3,600,000원으로, 실질취득은 203,600,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 가정에서는 인수액 43,040,000원, 2회 유찰 가정에서는 74,592,000원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당이 커집니다.
- 임차권 원본 확인. 양갑준의 전입·점유개시·확정일자 2021.02.26., 임차보증금 200,000,000원, 임차권등기 2025.04.30.을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 6건 존재하므로 당해세가 실제로 선순위 배당되는지 확인해야 합니다. 선순위 차감이 커지면 임차인 미배당과 매수인 승계도 커질 수 있습니다.
- 시세 확인 전 가격 결론 금지. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 200,000,000원 또는 유찰가가 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 이용상태 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이면서 임차권은 주거로 신고돼 있으므로 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건은 후순위 압류·가압류 숫자가 많아 복잡해 보이지만, 권리분석의 중심은 명확합니다. 2021.02.26. 대항력을 갖춘 양갑준의 보증금 200,000,000원입니다. 말소기준은 2022.09.07.이므로 이 임차인은 선순위이고, 배당 부족액은 매수인이 인수합니다.
신건 200,000,000원 가정에서도 인수액 3,600,000원이 남아 실질취득이 203,600,000원입니다. 1회·2회 유찰 시에는 최저가가 160,000,000원, 128,000,000원으로 내려가지만 인수액이 각각 43,040,000원, 74,592,000원으로 커집니다. 즉 이 물건은 유찰 횟수보다 임차보증금 회수 구조가 가격을 결정합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 현재 단계에서 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 입찰 전에는 시세와 당해세, 실제 배당 가능액을 함께 확인해야 합니다.
