말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수 위험이 없으며 최저가가 최근 12개월 평균의 66% 수준이라 가격 메리트가 있으나 유찰 진행과 배당 부족 리스크를 반영해 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험 없이 권리는 단순합니다. 말소기준권리인 대구은행 근저당 이후 가압류·추가 근저당은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 291,200,000원으로 최근 12개월 평균 실거래 441,166,666원 대비 66.0% 수준이라 가격 메리트가 있습니다. 다만 배당에서는 후순위 채권 미배당이 발생하는 구조입니다.
감정가 / 최저가
416,000,000원
291,200,000원 · 1회 유찰
최근 12개월 평균
441,166,666원
동일 단지 12건
최저가 ÷ 시세
66.0%
가격 여유 구간
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
대구지방법원 2024타경108613. 대구 중구 남산동 극동스타클래스남산 제105동 제13층 제1306호 아파트입니다. 소유자는 강우석 씨이며, 2015년 대구은행 근저당 설정 이후 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행된 사건입니다. 말소기준은 2015.09.09 설정된 대구은행 근저당권이며, 이후 설정된 DGB캐피탈 근저당·가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2024타경108613 (임의경매)
소재지
대구광역시 중구 남산로 30, 105동 13층1306호 (남산동,극동스타클래스남산)
물건종류 / 이용
아파트 · 방3, 거실, 주방, 욕실2 등
소유자
강우석
감정가 / 최저가
416,000,000원 / 291,200,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 대구은행 / 223,483,480원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 말소기준권리인 2015.09.09 대구은행 근저당권 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 구조에서는 선순위 대구은행 채권 일부가 배당되고, 후순위 채권은 미배당이 발생합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래 대비 낮다
극동스타클래스남산 동일 단지·유사 면적 실거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 441,166,666원, 최신 거래는 2026.06 485,000,000원입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.06
84.83㎡
4
485,000,000원
2026.06
78.5㎡
13
428,000,000원
2026.05
78.47㎡
10
430,000,000원
2026.04
84.83㎡
7
455,000,000원
평균
—
12건
441,166,666원
최저매각가 291,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 66.0%입니다. 감정가보다 낮아진 1회 유찰 가격으로, 최근 거래 대비 할인 폭이 확보된 상태입니다.
✅ 가격 관점 최저가는 최근 12개월 평균 및 최신 거래보다 낮아 시세 대비 접근 여지가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,200,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,876,800원
대구은행 근저당권
264,500,000원
264,500,000원
대구은행 근저당권 후순위
36,600,000원
21,823,200원
DGB캐피탈 근저당권
64,800,000원
0원
가압류 · 대구은행
43,582,560원
0원
가압류 · 서울보증보험주식회사
10,703,865원
0원
매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권 총액 420,186,425원 대비 매각대금 부족으로 후순위 채권자는 미배당이 발생합니다.
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 평균 시세보다 낮은 수준입니다.
✅ 권리 관점 대항력 임차인 및 인수 권리가 없어 권리분석 난도는 낮습니다.
⚠️ 배당 관점 후순위 근저당과 가압류는 배당 부족으로 미배당 가능성이 있습니다. 이는 매수인 부담으로 승계되는 권리는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 경북공업고등학교 북측 인근이며 대규모 아파트 단지, 단독주택, 근린상가가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 용이하고 도시철도3호선 남산역 및 시내버스정류장이 인근에 위치합니다.
규제. 제3종일반주거지역, 근린상업지역, 지구단위계획구역 등으로 확인됩니다.
환금성. 극동스타클래스남산은 946세대, 2014.06.27 준공 단지로 거래 사례가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격 확인. 최저가는 시세 대비 낮지만 층·면적 차이를 고려해 실거래 원본을 확인해야 합니다.
권리 확인. 낙찰 전 등기부 최신 변동 여부를 반드시 확인해야 합니다.
배당 구조. 후순위 채권 미배당은 발생하지만 매수인 인수금액은 없습니다.
관리비 확인. 공동관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리 + 유찰 가격”
이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 대항력 임차인 없이 인수 위험은 제거되고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균 실거래보다 낮은 수준입니다. 다만 배당에서는 후순위 채권 부족이 발생하므로 낙찰자는 권리 승계와 배당 부족을 구분해서 판단해야 합니다. 권리는 안전, 가격은 검토 가치가 있는 구간입니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
단지 평균
0.8회 유찰
소재지
대구광역시 중구 남산로 30, 105동 13층1306호 (남산동,극동스타클래스남산)
법원·사건
대구지방법원
·2024타경108613
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·신관 지하2층 입찰법정
물건
극동스타클래스남산 105동 13층1306호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
대구광역시 중구 남산로 30, 105동 13층1306호 (남산동,극동스타클래스남산)
2024년05월27일
이건 부동산을 방문하였으나 거주자를 만나지 못하여 현황조사 통지서를 현관문에 부착함.
전입세대 확인서에 의하면 소유자 및 그 가족이 전입되어 있음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
