최저가 129,000,000원 자체가 동일 면적 최근 12개월 평균 111,041,666원의 116.2%이고, 최신 거래 105,000,000원보다도 높습니다. 여기에 황귀연의 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 표시되어 있으나 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 신건 가격만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
대구지방법원 2024타경113561. 수성구 지산동 지산타운 303동 3층 303호, 전용 40.58㎡ 아파트입니다. 현재 말소기준권리는 2022.11.01. 편승훈 근저당권 127,500,000원입니다. 이후 설정된 정종술 근저당권 120,000,000원, 국세 압류, 애플자산관리대부주식회사 가압류 21,305,797원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸하니 안전하다”고 끝낼 수 없습니다. 황귀연은 2012.04.25. 전입해 말소기준권리인 2022.11.01.보다 훨씬 앞서 있고, 조사자료상 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 미배당액과 낙찰자 인수액은 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경113561 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 용학로 303, 303동 3층303호 (지산동,지산타운) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 40.58㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층건 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 이언하 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 111,243,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도
과거 한국주택은행·하나은행·서대구신용협동조합·화원신용협동조합 관련 근저당과 1997년 가압류, 2001년 압류는 이미 말소되어 현재 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다. 현재 기준으로는 2022.11.01. 편승훈 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 전입일은 이보다 앞서므로 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 보증금이 확인되기 전까지 인수액은 확정 불가
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황귀연 | 303동303호 | 2012.04.25 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 116.2%
지산타운 동일 면적대 최근 12건의 실거래는 95,000,000원부터 134,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 111,041,666원, 가장 최근 2026.08 거래는 105,000,000원입니다. 현재 최저매각가 129,000,000원은 최근 평균의 116.2%로, 임차인 인수액을 전혀 더하지 않아도 이미 최근 시세보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 40.58㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 40.58㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 39.68㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 40.58㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2026.06 | 40.58㎡ | 6 | 131,000,000원 |
| 2026.03 | 39.68㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.02 | 40.58㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 40.58㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2025.12 | 40.58㎡ | 7 | 134,000,000원 |
| 2025.10 | 40.58㎡ | 15 | 118,000,000원 |
| 2025.09 | 40.58㎡ | 7 | 95,500,000원 |
| 2025.09 | 40.58㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 111,041,666원 |
신건 최저가 129,000,000원은 최근 평균보다 17,958,334원 높고, 최신 거래 105,000,000원보다 24,000,000원 높습니다. 임차인 인수액이 실제로 존재한다면 실질취득가는 이보다 더 올라가므로, 현재 회차에서는 “시세보다 싸다”는 판단을 할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 근저당 · 편승훈 | 127,500,000원 | 126,394,000원 |
| 2. 근저당 · 정종술 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 애플자산관리대부주식회사 | 21,305,797원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 계산에서는 총 채권액 268,805,797원 중 126,394,000원이 배당되고 142,411,797원이 미배당됩니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 별도로 확인된 황귀연의 선순위 전입과 보증금 미상 문제가 있으므로 임차보증금 인수위험까지 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 회차별 숫자 — 유찰가보다 먼저 봐야 할 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 129,000,000원 | 126,394,000원 | 142,411,797원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 103,200,000원 | 100,955,200원 | 167,850,597원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 82,560,000원 | 80,673,920원 | 188,131,877원 |
1회 유찰가 103,200,000원은 최신 거래 105,000,000원과 비슷한 숫자이고, 2회 유찰가는 82,560,000원까지 내려갑니다. 그러나 이 사건에서는 황귀연의 실제 임차보증금이 얼마인지가 먼저 확정되어야 합니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 초과한다면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 머물 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동, 대구지하철 3호선 범물역 북측 인근. 주위는 아파트·주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량출입이 용이하고 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 남동측·북동측으로 왕복 4차선 도로, 북서측·남서측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 2,649,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지입니다.
- 단지. 지산타운 630세대, 1991.11.15. 준공. 최근 12건 거래가는 95,000,000원~134,000,000원입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황귀연 보증금 확인. 전입일 2012.04.25.가 말소기준보다 앞서므로 보증금 액수와 실제 임대차 성립 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 비교. 대항력 보증금이 인수된다면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가를 최근 시세 111,041,666원 및 최신 거래 105,000,000원과 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 129,000,000원은 최근 평균의 116.2%로 이미 시세 이상입니다.
- 관계인 여부 확인. 황귀연은 2012년 소유권을 취득했던 인물로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다.
- 경매 진행상태 확인. 2024.09.06. 채권자대리인에게 집행정지통지서가 발송·도달한 이력이 있습니다. 매각기일 전 현재 진행 여부를 원문과 대조할 필요가 있습니다.
- 배당표의 한계. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산입니다.
맺으며 — “유찰가보다 먼저, 보증금부터”
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2022.11.01. 편승훈 근저당 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 황귀연은 2012.04.25. 전입한 선순위 임차인으로 표시되어 있고 보증금이 미상입니다. 이 한 가지가 전체 판단을 바꿉니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 129,000,000원은 최근 12개월 평균 111,041,666원의 116.2%이고 최신 거래 105,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 7.3회, 매각률은 11.11%입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “권리 일부는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 미확정, 가격도 최근 시세 이상”입니다. 황귀연의 실제 보증금과 임대차 성립 여부가 확인되기 전에는 신건은 물론 유찰 후에도 낙찰가 숫자만으로 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
