대구지방법원 2024타경113561. 대구 수성구 지산동 지산타운 303동 303호, 전용 40.58㎡ 아파트입니다. 감정가 129,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 63,210,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지의 최근 실거래 평균이 111,041,666원이라는 점만 보면 상당한 가격 차이가 있습니다. 그러나 경매는 낙찰가가 곧 최종 취득원가인 거래가 아닙니다. 특히 본건처럼 과거 소유자였던 사람이 선순위 전입자로 조사된 사건은 실제 임대차 성립 여부부터 확인해야 합니다.
말소기준권리는 2022.11.01 편승훈 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 정종술 근저당권, 국세 압류, 애플자산관리대부 가압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 하지만 황귀연의 전입일은 2012.04.25로 훨씬 앞섭니다. 황귀연은 2012년에 소유권을 취득했다가 2022년에 이언하에게 증여한 이력이 있으므로, 오래된 주민등록만으로 임차인의 대항력을 확정할 수 없습니다. 진정한 임대차가 존재한다면 보증금 인수 문제가 발생할 수 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경113561 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 용학로 303, 303동 3층303호 (지산동, 지산타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 40.58㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 |
| 현재 소유자 | 이언하 (2022.10.27 증여로 소유권이전) |
| 감정가 | 129,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,210,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 적용 여부는 매각공고 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구액 | 편승훈 / 111,243,835원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.01 편승훈 근저당권 · 채권최고액 127,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
과거 한국주택은행·하나은행·서대구신용협동조합·화원신용협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 현재 분석상 말소기준은 을구 10번 편승훈 근저당권이며, 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2023.12.19 수성세무서장의 압류가 존재하므로 세금의 법정기일과 실제 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황귀연 303동 303호 |
2012.04.25 | 미상 |
가능·미상
전입은 선순위, 실제 임차권 확인 필요
|
우선변제 미상
승계 없음
확정일자·배당요구 확인 필요
|
조사된 점유 관계인은 황귀연 1명이며, 보증기관 승계에 의한 중복신고는 없습니다. 다만 실제 임차인인지 여부는 확정되지 않았습니다. 등기부의 과거 소유권 기록과 전입일이 겹치는 만큼, 형식적인 선순위 전입만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다. 점유자 본인이나 현재 소유자와의 관계, 실제 임대차계약 체결 여부가 중요한 판단 요소입니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가만 보면 낮지만, 환금성이 관건
지산타운은 630세대이며 1991.11.15 준공된 아파트단지입니다. 본건 전용 40.58㎡와 동일·유사한 39.68~40.58㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 111,041,666원, 가장 최근 거래는 2026.08의 105,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 40.58㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 40.58㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 39.68㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 40.58㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2026.06 | 40.58㎡ | 6 | 131,000,000원 |
| 2026.03 | 39.68㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.02 | 40.58㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 40.58㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2025.12 | 40.58㎡ | 7 | 134,000,000원 |
| 2025.10 | 40.58㎡ | 15 | 118,000,000원 |
| 2025.09 | 40.58㎡ | 7 | 95,500,000원 |
| 2025.09 | 40.58㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 111,041,666원 |
실거래 범위는 95,000,000원~134,000,000원으로 거래별 편차가 있습니다. 감정가 129,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높지만, 최저가 63,210,000원은 최근 평균의 56.9%입니다. 다만 이는 임차보증금 인수액과 기타 취득비용을 제외한 단순 매각가격 비교입니다. 실제 인수채무가 확인되면 그 금액을 합산한 실질취득금액을 기준으로 시세와 다시 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,537,780원 |
| 1. 근저당 · 편승훈 | 127,500,000원 | 61,672,220원 |
| 2. 근저당 · 정종술 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 애플자산관리대부주식회사 | 21,305,797원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 등을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 전체 채권액 268,805,797원 중 예상배당은 61,672,220원, 미배당액은 207,133,577원입니다. 국세 압류 관련 세금의 우선순위, 당해세, 실제 확정채권액 및 임차인 배당은 별도 확인 대상입니다. 배당표상 인수액 0원은 황귀연의 임차보증금 인수위험이 없다는 법적 결론이 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰돼도 인수위험이 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 63,210,000원 | 61,672,220원 | 207,133,577원 |
| 3회 유찰 (34%) | 44,247,000원 | 43,050,554원 | 225,755,243원 |
| 4회 유찰 (24%) | 30,972,899원 | 30,015,387원 | 238,790,410원 |
유찰이 반복되면 입찰가격은 내려가지만 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 일반적인 후순위 근저당권과 가압류의 미배당채권이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 문제는 별도로 존재할 수 있는 선순위 임차보증금입니다. 유효한 선순위 임대차의 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려간다고 실질취득금액이 반드시 같은 폭으로 감소하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동, 대구지하철 3호선 범물역 북측 인근입니다. 주위는 아파트·주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 전반적인 교통사정은 편리한 편입니다. 단지 남동측·북동측은 왕복 4차선 도로와 접하고 북서측·남서측은 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 3층 아파트 단위세대입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·화재경보기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며 아이온유치원 및 지봉초등학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 2,649,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 630세대 단지로 유사 면적 실거래는 존재하지만, 단지 경매 평균 유찰 7.5회·매각률 8.33%를 고려하면 경매시장 내 수요와 재매각 가능성은 신중하게 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황귀연의 법적 지위. 2012년 소유권 취득과 전입, 2022년 이언하에게 증여한 경위를 확인하고 임대차가 실제로 존재하는지 점검하세요.
- 보증금·계약서 확인. 임대차계약서, 실제 보증금 지급·반환 내역, 확정일자, 배당요구 여부 및 매각물건명세서 기재내용을 대조하세요.
- 선순위 권리 판단. 전입이 빠르다는 사실과 법률상 대항력 있는 임차인이라는 사실은 다릅니다. 점유·임대차 성립·대항력 발생요건을 개별적으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 선순위 보증금 인수액이 확인되면 낙찰가에 합산하여 최근 12개월 평균 111,041,666원 및 최신 거래 105,000,000원과 비교하세요.
- 국세 압류·배당. 수성세무서장의 압류가 있으므로 체납세액과 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 집행정지 기록. 2024.09.06 집행정지통지서가 도달한 이력이 있습니다. 매각기일 2026.10.30의 실제 진행 여부와 정지 해소 여부를 법원 매각공고에서 반드시 확인하세요.
- 점유 및 명도. 실제 거주자, 점유권원, 인도 협의 가능성과 명도 비용을 현장 조사로 점검하세요.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비의 미납 여부와 매수인에게 승계될 수 있는 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 환금성. 단지 평균 유찰 7.5회·매각률 8.33%를 반영해 매수 후 재판매에 필요한 기간과 자금 부담을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 49%가 안전마진을 보장하지 않는다”
대구 지산타운 303호는 감정가 129,000,000원에서 최저가 63,210,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 실거래 평균 111,041,666원과 비교하면 가격 차이가 크고, 후순위 근저당권과 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 표면상으로는 매력적인 조건입니다.
하지만 2012년부터 전입한 황귀연의 법적 지위와 보증금이 확인되지 않았습니다. 황귀연이 과거 소유자였다는 사실은 실제 임대차 성립 여부를 더욱 면밀히 살펴봐야 하는 이유입니다. 현재 배당계산의 인수액 0원은 이 문제를 해결하지 못합니다.
여기에 단지 경매 평균 유찰 7.5회, 매각률 8.33%라는 환금성 지표와 과거 집행정지 기록도 확인이 필요합니다. 가격은 관심 대상이지만, 권리확인 전에는 입찰 보류가 적절합니다. 선순위 임대차가 존재하지 않거나 인수위험이 해소된다는 점이 객관적으로 확인된 뒤에야 낮은 최저가의 실질적인 장점을 평가할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 황귀연의 권리관계 확인과 최종 취득비용의 확정입니다.
