대구지방법원 2024타경122671. 대구 중구 남산동 소재 반월당아너스제네스타워오피스텔 3층 303호입니다. 감정가는 103,000,000원이지만 12차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 50,470,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차권과 대항력 포기 확약서의 적용 범위입니다.
임차인 김솔은 2019년 9월 20일 점유를 시작했고, 임차권 경정등기에 따라 주민등록일도 2019년 9월 20일로 정정되었습니다. 등기상 보증금은 110,000,000원으로, 당초 100,000,000원에 2021년 9월 15일 10,000,000원이 증액된 구조입니다. 전입과 확정일자가 압류 등기보다 앞서므로 매수인에 대한 대항력이 인정되는 임차권으로 분류됩니다.
다만 2026년 1월 22일 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 상황을 바꿉니다. 주택도시보증공사는 김솔의 양수인으로서 1억원에 관한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 해당 금액을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 밝혔습니다. 이 확약을 보증금 1억 1,000만원 전액에 대한 무조건적인 인수 면제로 확대해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경122671 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 중앙대로 312, 3층 303호 (남산동, 반월당아너스제네스타워오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 지상 21층 중 3층 · 감정상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 양금희 · 2019.10.14 소유권이전등기 · 등기상 거래가액 118,230,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (12회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 49% |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 (김솔 임차권 관련 양수인) |
| 청구금액 | 103,351,421원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 입찰보증금 | 매각공고에서 별도 확인 필요 |
| 임차관계 | 실제 임차인 김솔 1명 · 임차권 경정등기는 별도 임차인이 아님 |
| 등기상 선순위 압류 | 2022.12.07 대구광역시 중구 압류 · 앞선 안성시 압류는 이미 말소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 압류의 순서
② 임차인 분석 — 1억 확약과 나머지 1,000만원
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김솔 건물 전유부분 전부 |
전입 2019.09.20 (경정 후) 확정 2019.08.29 (100,000,000원) 증액분 확정 2021.09.17 |
110,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 1억원분 대항력 포기 확약 · 증액분 별도 확인 |
임차권의 2023.11.30 경정등기는 김솔 임차권의 주민등록일을 2019.09.20으로 정정한 사항입니다. 새로운 임차인이 추가된 것이 아닙니다. 주택도시보증공사 역시 별도 점유 임차인이 아니라 김솔의 임차보증금 관련 양수인입니다.
| 실제 임차인 | 김솔 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2019.08.28 |
| 점유개시 / 경정 전입일 | 2019.09.20 |
| 당초 보증금 | 100,000,000원 |
| 증액 보증금 | 10,000,000원 (2021.09.15 증액) |
| 전체 보증금 | 110,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.10.06 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 우선변제권 행사 가능 |
| 확약서 제출일 | 2026.01.22 |
| 확약 대상 | 100,000,000원에 관한 대항력 및 미변제 보증금 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
| 확약 대상 외 금액 | 증액 보증금 10,000,000원 · 별도 권리관계 확인 필요 |
③ 실질취득액 — 단순 배당계산과 확약 적용을 구분
확약을 무시하고 보증금 전액을 일반적인 선순위 대항력 임차보증금으로 계산하면, 현재 회차에서는 매각대금 중 집행비용을 제외한 49,161,540원이 임차보증금에 배당됩니다. 미배당액은 60,838,460원으로 계산됩니다.
| 현재 최저매각가 | 50,470,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 1,308,460원 |
| 임차보증금 예상배당 | 49,161,540원 |
| 확약 고려 전 미배당 | 60,838,460원 |
| 확약 고려 전 단순 취득부담 | 111,308,460원 |
| 확약 적용 대상 | 100,000,000원 부분의 매수인에 대한 잔존 반환청구권 포기 |
| 확약 외 인수 가능액 | 0~10,000,000원 (증액분 처리에 따라 달라짐) |
| 확약 적용 후 조건부 취득부담 | 50,470,000~60,470,000원 (부대비용 제외) |
확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 증가하여, 실질취득액은 대체로 보증금 110,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다. 집행비용의 영향으로 단순 계산 결과는 그보다 조금 높습니다.
이번에는 1억원에 대한 유효한 확약이 있으므로 그 전체 미배당액을 그대로 매수인에게 전가해서도 안 됩니다. 반대로 남은 증액분 1,000만원을 무조건 0원이라고 볼 수도 없습니다. 최저가 50,470,000원은 취득부담의 출발점일 뿐, 확정된 총취득액이 아닙니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰이 늘어도 인수 위험은 자동 소멸하지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 미배당 보증금 | 확약 전 단순 취득부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 12회 유찰 (49%) | 50,470,000원 | 60,838,460원 | 111,308,460원 |
| 13회 유찰 (39.2%) | 40,376,000원 | 70,750,768원 | 111,126,768원 |
| 14회 유찰 (31.36%) | 32,300,800원 | 78,680,614원 | 110,981,414원 |
표의 미배당 보증금 및 단순 취득부담은 확약을 적용하기 전의 계산입니다. 실제 인수 가능액은 확약의 효력 및 1,000만원 증액분의 배당·잔존 여부를 별도로 반영해야 합니다. 회차별 최저가를 실제 낙찰가격으로 보장하는 것은 아닙니다.
확약을 고려하지 않는 일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담이 크게 달라지지 않습니다. 이번 사건에서는 1억원 확약이 그 구조를 일부 해소하지만, 증액분 권리관계와 배당우선순위가 정리되어야 유찰에 따른 가격 인하의 효과를 정확하게 평가할 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (현재 최저가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,308,460원 |
| 1. 임차인 김솔 보증금 (우선변제) | 110,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 신청채권자 주택도시보증공사 (별도 청구) | 103,351,421원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에 따른 계산이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당은 세금의 법정기일, 우선순위 및 확약에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 관련 양수인이므로 임차보증금과 신청채권자의 청구액을 서로 독립된 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 신청채권자 별도 청구 기준 미배당은 103,351,421원입니다.
⑥ 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 대비 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 103,000,000원의 49%에 해당합니다. 소유자의 종전 등기상 거래가액은 118,230,000원입니다. 그러나 두 금액 모두 현재 시장에서 실제로 매도할 수 있는 가격을 직접 증명하지는 않습니다.
이 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 거래 추세를 확인하지 않은 상태이므로 현재 최저가 또는 조건부 실질취득액이 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 특히 12회 유찰 이력은 단순히 가격이 많이 내려왔다는 사실을 넘어, 권리관계·환금성·수요 등을 신중하게 평가해야 한다는 신호입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 남문시장네거리 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 후면 주택지 및 학교 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 북서측 왕복 6~7차선, 북동측 왕복 5차선, 남동측 약 8m 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물의 3층 303호로, 위생·급배수설비, 화재탐지기, 승강기설비 및 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 임대차는 주거 용도로 등기되어 있어, 실제 이용상태와 임차권 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역 및 제3종일반주거지역 등이 포함되고, 방화지구·상대보호구역 등 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔은 건물 내 유사 호실의 거래량, 임대수요, 관리비 및 개별 호실 상태에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 12회 유찰을 감안해 매수 이후 처분 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가의 내부구조 판단에는 동류형 내부 및 일반적 상황이 반영되었습니다. 실제 내부 훼손 여부와 수리비용을 별도 점검해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.01.22 주택도시보증공사 확약서의 원문을 확인해 대항력 포기, 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소의 대상과 범위를 확정해야 합니다.
- 증액 보증금. 2021년 증액된 10,000,000원의 채권자, 우선변제 범위, 배당충당 및 미배당액 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권 경정. 2023.11.30 경정등기는 전입일을 2019.09.20으로 바로잡은 것이므로, 2021.09.20이라는 기존 기재만으로 대항력을 판단하면 안 됩니다.
- 배당요구·승계. 실제 임차인은 김솔 1명입니다. 주택도시보증공사의 양수채권과 김솔의 원래 보증금을 중복 합산하지 않고, 채권별 귀속과 지급내역을 확인해야 합니다.
- 압류·조세. 국세·지방세 압류 4건에 대한 미납액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세·환금성. 동일 건물 유사 호실의 최근 실거래와 최신 거래를 비교해 확약 반영 후 실질취득액이 시장가격 아래인지 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 실제 점유자를 확인하고, 임차권등기 말소와 명도 절차가 원활하게 진행될 수 있는지 검토해야 합니다.
- 관리비·수리비. 관리비 체납 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 내부 상태 및 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 최종 서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “12회 유찰”보다 “확약 범위”가 중요하다
이 사건은 감정가 103,000,000원에서 최저매각가 50,470,000원까지 내려왔지만, 단순한 저가 오피스텔 경매로 판단해서는 안 됩니다. 김솔의 선순위 대항력 임차보증금은 110,000,000원이며, 확약을 적용하지 않으면 현재 회차의 단순 취득부담은 111,308,460원으로 계산됩니다.
다행히 주택도시보증공사가 100,000,000원에 대한 대항력 및 잔존 반환청구권 포기 확약서를 제출해 주된 인수 위험이 상당 부분 해소될 수 있습니다. 그러나 확약 범위 밖의 10,000,000원 증액분은 별도 검토가 필요하며, 조세 압류와 배당순위도 실질적인 불확실성으로 남아 있습니다.
확약이 유효하고 증액분 인수액이 0~10,000,000원 범위로 정리된다면, 현재 최저가 기준 조건부 실질취득 부담은 50,470,000~60,470,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이는 세금·취득부대비용 및 추가 권리 문제를 제외한 수치이며, 최근 시세와의 비교도 끝나지 않았습니다.
결론은 입찰 보류·권리 재확인입니다. 12회 유찰 자체에 가점을 줄 수 없으며, 1억원 확약의 효력, 증액분의 최종 인수 여부, 조세 배당순위, 최근 실거래가격이 확인되어야만 입찰 적정가격을 판단할 수 있습니다. 현재로서는 할인율보다 확인되지 않은 위험을 우선해야 하는 D등급의 고위험 검토 물건입니다.
