대구지방법원 2024타경122671. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 3층 303호입니다. 감정평가상 실제 이용도 오피스텔이며, 21층 건물 중 3층입니다. 이 사건의 권리분석은 등기부에 보이는 임차보증금 110,000,000원을 그대로 낙찰가에 더하는 방식으로 끝나지 않습니다. 임차권자 김솔의 보증금은 최초 100,000,000원에 2021.09.15. 10,000,000원이 증액된 구조이고, 신청채권자인 주택도시보증공사가 100,000,000원에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 확약 범위에서는 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하는 내용입니다.
다만 확약은 100,000,000원 범위입니다. 보증금 전체 110,000,000원까지 자동으로 없어지는 것이 아닙니다. 현재 103,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,242,000원을 먼저 빼고 임차보증금에 100,758,000원이 배당되어 9,242,000원이 부족합니다. 따라서 이 사건에서 지금 봐야 할 가격은 103,000,000원이라는 최저가 하나가 아니라, 최저가 103,000,000원 + 인수 9,242,000원 = 실질취득 112,242,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경122671 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 중앙대로 312, 3층303호 (남산동, 반월당아너스제네스타워오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 21층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 양금희 · 2019.10.14. 소유권이전 · 거래가액 118,230,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 10회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,351,421원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 대항력 있고, 1억원만 확약으로 정리
임차권등기는 2023.10.06. 접수됐지만, 임차권등기에 기재된 임대차계약일은 2019.08.28., 최초 확정일자는 2019.08.29.입니다. 주민등록일자는 당초 2021.09.20.으로 기재됐다가 2023.11.30. 경정등기로 2019.09.20.으로 바로잡혔습니다. 따라서 확인된 임차인 김솔은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 분석되며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 식별 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김솔 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2019.09.20. 경정 전 기재 2021.09.20. | 2019.08.29. 증액 10,000,000원: 2021.09.17. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 9,242,000원* |
* 현재 매각가 103,000,000원 가정의 배당표 기준. 신청채권자가 제출한 100,000,000원 대항력 포기 확약의 대상 부분은 실질 인수 0원으로 보며, 확약 범위 밖 미배당액은 별도로 남습니다. 을구 1-2번은 새로운 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 주민등록일자를 2019.09.20.으로 바로잡은 경정등기이므로 보증금을 별도 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 103,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 확약 범위 밖 미배당액 9,242,000원을 함께 부담하면 현재 회차의 실질취득액은 112,242,000원입니다. 즉 낙찰대금만 기준으로 자금계획을 세우면 실제 필요한 취득자금을 과소평가하게 됩니다.
동일 오피스텔의 최근 실거래 가격 근거가 확인되지 않으므로 112,242,000원이 시세보다 싼지, 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 유찰 횟수가 10회로 표시되어 있으면서 현재 최저가가 감정가 100%인 구조입니다. 유찰 횟수나 과거 감정가만을 이유로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 김솔 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 103,351,421원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 9,242,000원이며 현재 회차의 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류는 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차보증금 배당액이 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구금액은 103,351,421원이고 이 배당 산식에서는 별도 배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 3층 303호입니다.
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 소재 남문시장네거리 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·아파트·후면 주택지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복 6~7차선, 북동측 왕복 5차선, 남동측 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 14필지 일단의 부정형 평탄지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제3종일반주거지역 관련 토지가 포함되고, 방화지구·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,169,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부구조는 동류형 내부와 일반적인 상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기 범위가 정확히 100,000,000원이며 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 포함돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 증액분 10,000,000원 확인. 2021.09.15. 증액 및 2021.09.17. 확정일자 기록이 있으므로 확약 범위 밖 권리가 현재 배당에서 어떻게 처리되는지 최종 매각물건명세서와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 주민등록일자 경정 확인. 임차권등기 주민등록일자가 2021.09.20.에서 2019.09.20.으로 경정된 기록이 대항력 판단의 핵심입니다.
- 말소기준권리 재대조. 2022.01.14. 안성시 압류가 기준권리로 산정돼 있지만 2022.03.30. 해제·말소 이력도 존재하므로 현재 등기 원본의 권리 순위를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당액과 확약 범위 밖 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가가 아니라 현재 기준 실질취득액 112,242,000원을 기준으로 주변 오피스텔 실제 거래가격과 비교해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가서상 내부구조는 동류형 내부와 일반적인 상황을 기준으로 했으므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1억원 포기”와 “보증금 전액 포기”는 다르다
이 사건의 핵심은 한 문장입니다. 김솔의 임차보증금은 110,000,000원이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약은 100,000,000원 범위입니다. 그래서 주된 인수위험은 확약으로 제거됐지만, 현재 매각가 기준으로는 배당되지 않는 9,242,000원이 여전히 매수인 부담으로 계산됩니다.
결국 현재 회차의 경제적 취득가격은 최저가 103,000,000원이 아니라 112,242,000원으로 보는 것이 맞습니다. 여기에 국세·지방세의 실제 우선순위와 확약 범위 확인이 남아 있습니다. 또 유찰이 10회라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 “싸다”는 결론을 내리는 것은 위험합니다. 주된 대항력 리스크는 확약으로 완화됐지만 완전 무인수는 아니며, 가격도 시세 검증 전까지 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
