💰 165,900,000원 📊 시세의 72.5% 🏠 임차인 0명 ✅ 인수 0원
대구지방법원 2025타경1098. 대구 북구 사수동 브라운스톤 강북 308동 15층1503호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 이덕균이며, 경매의 말소기준권리는 2017.08.25. 대구성서신용협동조합 근저당권 (채권최고액 224,400,000원)입니다. 이후 남아 있는 곽길현 가압류 42,000,000원, 대구지방법원의 임의경매개시결정, 대구신용보증재단 가압류 49,580,200원은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 237,000,000원에서 한 차례 유찰돼 165,900,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 228,833,333원이며, 2026.09 최신 거래도 229,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 72.5%로, 제공된 최근 시세 기준에서는 할인 폭이 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1098 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 사수동 789 브라운스톤 강북 308동 15층1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.77㎡ 기준 동일 평형 비교 |
| 소유자 | 이덕균 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구성서신용협동조합 / 164,229,305원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 층수 비고 | 공부상 지상 25층 · 실제 지상 22층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금이 없고, 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2017.08.25. 대구성서신용협동조합 근저당권이며, 그 이후의 곽길현 가압류와 대구신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 72.5%
브라운스톤강북 동일 평형의 최근 거래 12건은 2025.10부터 2026.09까지 215,000,000원~240,000,000원 범위에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 228,833,333원이고, 최신 거래는 2026.09 229,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 4 | 229,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 19 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 20 | 231,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.77㎡ | 22 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 18 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.77㎡ | 11 | 232,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 228,833,333원 |
감정가 237,000,000원은 최근 12개월 평균과 비슷한 범위지만, 1회 유찰 후 최저가는 165,900,000원으로 낮아졌습니다. 최근 평균 대비 비율은 72.5%입니다. 최신 거래 229,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 63,100,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,122,600원 |
| 1. 근저당 · 대구성서신용협동조합 | 224,400,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 가압류 · 곽길현 | 42,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 49,580,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 165,900,000원 중 집행비용 3,122,600원을 제외한 162,777,400원이 대구성서신용협동조합에 배당됩니다. 총 채권액 315,980,200원 대비 미배당액은 153,202,800원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 동일
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 165,900,000원 | 162,777,400원 | 153,202,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 202,276,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 236,552,438원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 브라운스톤강북은 959세대이며 준공일은 2015.06.02입니다.
- 최근 거래. 동일 평형 최근 12개월 거래 12건, 평균 228,833,333원, 최저 215,000,000원, 최고 240,000,000원입니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 1,415,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 환금성 확인. 최근 실거래는 이어지고 있지만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 일반 매매시세와 경매 응찰수요를 구분해 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 확인. 현재 최저가 165,900,000원은 최근 12개월 평균 228,833,333원의 72.5%, 최신 거래 229,000,000원보다 낮습니다.
- 인수와 미배당 구분. 채권 미배당 153,202,800원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 말소기준 확인. 2017.08.25. 대구성서신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 층수 차이 대조. 공부상 지상 25층과 실제 지상 22층의 차이를 매각물건명세서와 건축물 관련 원본에서 확인하세요.
- 경매시장 수요 확인. 단지 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0% 집계는 가격 할인만으로 판단하지 말아야 할 신호입니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성을 함께 보는 물건
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 2017.08.25. 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 가격도 1회 유찰을 거치며 165,900,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 228,833,333원의 72.5% 수준입니다. 다만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.0회이고 낙찰률이 0.0%로 집계된 만큼, 권리 안전성과 시세 할인 폭은 긍정적이지만 경매 수요·환금성 확인이 함께 필요한 사례입니다.
