대구지방법원 2025타경1098. 대구 북구 사수동 브라운스톤 강북 308동 15층 1503호 아파트입니다. 말소기준권리는 2017년 8월 25일 설정된 대구성서신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 224,400,000원입니다. 이후의 곽길현 가압류, 임의경매개시결정, 대구신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 237,000,000원인 신건인데, 같은 단지 동일 면적대 최근 거래 평균은 227,666,666원이고 최신 거래는 232,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균보다 9,333,334원 높으므로, 인수 0원을 고려한 실질취득 기준으로도 현재 회차는 최근 시세 이상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1098 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 사수동 789 브라운스톤 강북 제308동 제15층 제1503호 · 도로명 대구광역시 북구 내곡로 89 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 면적대 84.77㎡ |
| 단지 | 브라운스톤강북 · 959세대 · 2015.06.02 준공 |
| 소유자 | 이덕균 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구성서신용협동조합 / 164,229,305원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 표시 | 공부상 지상 25층 · 실제 지상 22층 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준인 대구성서신용협동조합 근저당권보다 앞서 현재 남아 있는 인수 대상 권리는 확인되지 않습니다. 2024년 곽길현 가압류와 2026년 대구신용보증재단 가압류는 모두 말소기준 이후 권리이며 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 이는 후순위 채권자의 미회수액으로 남을 뿐, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.37억은 최근 평균의 104.1%
브라운스톤강북 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래 범위는 215,000,000원부터 240,000,000원까지이며 평균은 227,666,666원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 14층의 232,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 19 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 20 | 231,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.77㎡ | 22 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 18 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.77㎡ | 11 | 232,000,000원 |
| 2025.10 | 84.82㎡ | 15 | 215,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.77~84.95㎡ | 12건 | 227,666,666원 |
현재 최저가 237,000,000원은 최근 평균의 104.1%입니다. 최신 거래 232,000,000원보다도 5,000,000원 높고, 최근 최고 거래 240,000,000원과는 3,000,000원 차이에 불과합니다. 층과 개별 상태를 확인하지 않은 채 신건 최저가 부근에 응찰하면 최근 거래 범위의 상단에서 취득하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 근저당 · 대구성서신용협동조합 | 224,400,000원 | 224,400,000원 |
| 2. 가압류 · 곽길현 | 42,000,000원 | 8,482,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 49,580,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 315,980,200원 중 예상배당은 232,882,000원이며 미배당은 83,098,200원입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 후순위 미배당은 매수인이 인수하지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 브라운스톤강북은 959세대이며 2015.06.02 준공된 아파트입니다.
- 거래 표본. 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인되며 거래가는 215,000,000원부터 240,000,000원까지 분포합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고 자연녹지지역과 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,415,000원이며 전체 토지면적은 50,440.8㎡입니다.
- 건물 표시. 공부상 지상 25층이나 실제 지상 22층으로 기재되어 있으므로 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한. 신건 실질취득액이 최근 평균의 104.1%입니다. 권리 안전성만으로 최근 시세 이상의 가격을 정당화하지 마세요.
- 최신 거래 대조. 최신 거래 232,000,000원과 대상 호수의 15층·상태를 비교해 개별 가격 차이를 확인하세요.
- 점유와 명도. 임차인은 없지만 실제 점유자는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 건물 층수 차이. 공부상 지상 25층, 실제 지상 22층이라는 기재를 건축물대장 및 현황과 대조하세요.
- 관리비와 조세. 미납 관리비와 당해세가 예상배당 및 취득 후 비용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2026.08.22 발행 등기사항전부증명서와 매각기일 전 최신 등기부를 비교해 추가 권리 변동을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건은 말소기준 이후의 가압류가 모두 소멸하고 임차인도 없어, 매수인 인수액 0원인 단순한 권리 구조입니다. 그러나 최저가 237,000,000원을 그대로 실질취득액으로 놓으면 최근 12개월 평균 227,666,666원의 104.1%이고, 최신 거래 232,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.3회까지 감안하면 권리는 합격이지만 신건 가격에는 가점을 줄 수 없습니다. 입찰의 승부처는 권리 해소가 아니라 대상 호수의 상태를 반영한 시세 검증과 응찰가 통제입니다.
