대구지방법원 2025타경1146. 경산시 압량읍 신대리 ‘부영사랑으로2차’ 203동 10층 1001호, 전용 59.9605㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 장재호이고, 2016.12.29 매매를 원인으로 2017.01.12 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 과거 의성새마을금고 근저당과 신용보증기금 근저당, 국민건강보험공단 압류는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022.08.09 경북대구낙농협동조합 근저당 134,400,000원입니다.
경매는 같은 근저당권자인 경북대구낙농협동조합의 신청으로 2025.10.02 개시됐습니다. 청구액은 120,787,700원이고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 따라서 가격 비교에서 보아야 할 실질취득액도 현재 최저가와 같은 162,000,000원입니다. 문제는 이 금액이 최근 실거래 평균보다 높다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1146 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 신대리 486 부영사랑으로 203동 10층1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9605㎡ · 지하1층, 지상19층 중 10층 |
| 소유자 | 장재호 (2016.12.29 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 120,787,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 임대관계는 확인 필요
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조·설비·마감상태도 탐문 및 동유형 아파트의 표준적인 이용상황을 전제로 평가됐습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유·임대관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
말소기준권리는 2022.08.09 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 의성새마을금고 근저당, 신용보증기금 근저당, 국민건강보험공단 압류는 각각 해지·해제돼 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득액은 최근 평균의 112.2%
부영사랑으로2차는 440세대, 사용승인일은 2011.09.29입니다. 대상 면적 59.9605㎡와 매칭된 최근 12개월 동일 면적 거래는 12건이고 평균은 144,333,333원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 162,000,000원은 이 평균의 112.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.96㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 19 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 1 | 136,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 13 | 177,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 17 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 16 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 8 | 142,500,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 4 | 133,500,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 59.96㎡ | 13 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 144,333,333원 |
최근 거래 표본의 최저가는 128,000,000원, 최고가는 177,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026.07의 128,000,000원입니다. 이와 비교하면 현재 162,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래보다도 높은 수준입니다. 따라서 전체 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 신건을 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,068,000원 |
| 2. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 134,400,000원 | 134,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,532,000원 |
현재 매각가 162,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 134,400,000원이 배당되고 소유자 잔여는 24,532,000원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 162,000,000원 | 134,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 7,414,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 32,971,520원 | 0원 |
중요한 점은 회차가 내려가 채권자 미배당액이 발생하더라도, 이 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원이라는 것입니다. 따라서 현재 사건의 가격 판단은 최저매각가 자체를 실질취득액으로 놓고 최근 실거래와 비교하면 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 금속기와지붕 지하1층, 지상19층 중 10층 1001호입니다.
- 위치. 경상북도 경산시 압량읍 신대리 소재 “경산소방서” 북측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 18미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,191,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지, 지형형상은 세로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등이 포함·저촉되며, 중로1류·중로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 오해하지 않기. 실질취득 162,000,000원은 최근 12개월 평균 144,333,333원의 112.2%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07, 128,000,000원입니다. 현재 신건 최저가와 비교해 가격 상한을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 임대·점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상이고, 현장조사 당시 이해관계인이 부재했습니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 현재 배당표의 소유자 잔여 24,532,000원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값입니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부구조·설비·마감상태는 직접 확인되지 않았고, 탐문 및 동유형 아파트의 표준적인 이용상황을 전제로 감정평가됐습니다.
맺으며 — 권리는 통과, 현재 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 경북대구낙농협동조합의 2022.08.09 근저당이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 근저당과 압류도 이미 말소됐습니다.
그러나 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 162,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 144,333,333원의 112.2%이고, 최신 2026.07 거래는 128,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보여서가 아니라, 최근 실거래보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는지를 먼저 따져야 합니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 현재 회차의 가격 메리트는 부족한 사건입니다.
