대구지방법원 2025타경1146. 경산시 압량읍 신대리에 있는 부영사랑으로 203동 10층 1001호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적은 59.9605㎡, 건물은 지하 1층·지상 19층 규모이며 2011년 9월 29일 사용승인을 받았습니다. 현재 소유자는 장재호로, 2017년 소유권이전 당시 거래가액은 120,000,000원입니다.
권리구조의 중심은 2022년 8월 9일 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 134,400,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025년 10월 2일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 기존 근저당과 압류는 이미 말소된 이력이 있어, 현재 등기상 매수인이 인수할 것으로 계산된 권리는 없습니다.
가격도 확인할 만합니다. 최초 감정가 162,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 113,400,000원은 최근 실거래 평균 144,916,666원과 최신 거래가 145,000,000원을 모두 밑돕니다. 다만 최저매각가와 실제 낙찰가는 다르므로, 응찰가격을 높일수록 현재의 가격상 여유는 줄어듭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1146 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 신대리 486 부영사랑으로 203동 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 압량읍 압독2로 59 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9605㎡ · 지상 19층 중 10층 |
| 단지 | 부영사랑으로2차 · 440세대 · 2011.09.29 사용승인 |
| 소유자 | 장재호 (2017.01.12 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 | 162,000,000원 |
| 최저매각가 | 113,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 경북대구낙농협동조합 |
| 청구금액 | 120,787,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기상 예상 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 권리 없음
말소기준권리는 2022년 8월 9일 경북대구낙농협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 134,400,000원이며, 매각으로 소멸합니다. 이후 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2017년 의성새마을금고 근저당권과 신용보증기금 근저당권은 각각 2019년과 2018년에 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 2019년 압류 역시 2020년 해제로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 살아 있는 선순위 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 대비 78.3%
부영사랑으로2차 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 거래 평균은 144,916,666원, 최신 거래는 2026년 8월의 145,000,000원입니다. 현재 최저가 113,400,000원은 두 가격보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.96㎡ | 15 | 145,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 19 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 1 | 136,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 13 | 177,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 17 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 16 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 8 | 142,500,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 4 | 133,500,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 144,916,666원 |
최근 거래 최저가는 128,000,000원, 최고가는 177,000,000원입니다. 현재 경매 최저가인 113,400,000원은 최근 실거래 최저가보다도 낮습니다. 동일 평형 내에서도 층별 거래금액 차이가 나타나므로 10층인 본건의 실제 내부 상태와 개별 조건을 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,387,600원 |
| 1. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 134,400,000원 | 111,012,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 23,387,600원 |
현재 최저가 낙찰 가정. 집행비용은 추정치이며, 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 실제 채권잔액과 배당액은 달라질 수 있고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
현재 최저가 113,400,000원에 매각되면 집행비용 2,387,600원을 제외하고 근저당권자에게 111,012,400원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 134,400,000원 기준 미배당액은 23,387,600원입니다. 신청채권자의 청구금액 120,787,700원 역시 해당 예상배당액보다 커 전액 충족되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화
경매가격이 내려가면 채권자의 배당액은 줄어들지만, 현재 확인된 등기상 권리구조에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 임대관계 확인을 전제로 한 추정입니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
113,400,000원 | 111,012,400원 | 23,387,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
79,380,000원 | 77,551,160원 | 56,848,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
55,566,000원 | 54,165,812원 | 80,234,188원 | 0원 |
향후 유찰가격은 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당액은 채권최고액 기준의 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산소방서 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층 건물의 10층 아파트입니다. 사용승인일은 2011.09.29이며 난방·급배수·승강기·화재경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 20m, 남측 약 18m 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역 및 비행안전제3구역 등의 제한사항도 확인됩니다.
- 공부 및 건축. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 440세대 아파트 단지로 동일 평형의 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 128,000,000원에서 177,000,000원까지 분포해 실제 매도가격은 층과 개별 상태에 따라 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조·설비·마감상태를 직접 확인하지 못했습니다. 동일 유형 아파트의 표준적인 이용상황을 상정한 감정평가이므로 내부 확인과 수리비 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.08.09 경북대구낙농협동조합 근저당권을 기준으로 현재 등기상 권리와 매각으로 소멸할 권리를 재확인하세요.
- 임차인·점유 확인. 임대관계 미상 물건입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 및 실제 점유자를 확인하고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 검토하세요.
- 내부 수리비. 직접 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 도배·바닥·설비 등 실제 상태에 따른 비용을 확인하세요.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 144,916,666원과 최신 거래가 145,000,000원을 비교 기준으로 삼되, 본건의 층과 상태를 반영해 응찰가를 결정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차의 채권최고액 기준 예상 미배당액은 23,387,600원입니다. 이는 매수인 인수액과 별개의 수치입니다.
- 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담, 실제 점유자의 명도 및 인도 절차를 확인하세요.
- 법원 원본 확인. 매각기일 2026.09.29에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 매각조건의 변경 여부를 최종 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌고, 점유 확인이 남았다”
이번 경매의 핵심은 1회 유찰에 따른 가격 하락입니다. 감정가 162,000,000원에서 현재 최저가 113,400,000원으로 내려왔으며, 이는 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 144,916,666원의 78.3%입니다. 최신 거래가 145,000,000원과 비교해도 최저가격은 낮습니다.
등기상으로는 2022년 근저당이 말소기준이고, 현재 근저당 및 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 기존 근저당과 압류도 이미 말소된 상태이므로, 등기 권리 기준 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당액을 매수인 부담으로 계산할 이유는 없습니다.
다만 임대관계 미상과 내부 미확인은 아직 해소되지 않은 확인사항입니다. 실제 임차인과 점유관계를 조사하고 내부 상태에 따른 비용을 반영해야 현재의 가격 차이가 실질적인 취득 이점으로 이어지는지 판단할 수 있습니다. 권리의 소멸 구조와 가격상 여유는 확인되지만, 최종 입찰 판단은 점유·내부 확인 이후가 적절합니다.
