💰 212,800,000원 📉 최근 실거래의 76.0% 🧾 인수 0원 🔨 1회 유찰
대구지방법원 2025타경1221. 수성구 중동 ‘아원수성천가지꿈’ 1층 103호 아파트입니다. 현재 소유자는 김동현이고, 2014.06.18 매매로 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 175,000,000원입니다. 현재 권리관계의 기준점은 2015.08.07 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2023.12.21 설정된 달성대건신용협동조합 근저당과 2025.10.30 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 304,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 212,800,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 같은 면적대로 확인되는 최근 12개월 거래는 2026.04의 280,000,000원 한 건으로, 현재 최저가는 그 금액의 76.0%입니다. 다만 대상은 1층이고 비교 거래는 8층이며 거래 표본도 1건뿐이라, 76.0%라는 숫자만으로 적정가격을 단정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 중동 347-1 아원수성천가지꿈 1층 103호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.6651㎡ · 지하1층, 지상13층 중 1층 103호 |
| 소유자 | 김동현 · 2014.06.18 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 212,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 달성대건신용협동조합 / 111,296,607원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 근저당은 매각으로 소멸
말소기준은 2015.08.07 우리은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 146,300,000원이고, 2023.12.12 변경등기에는 채권최고액 124,300,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 2023.12.21 달성대건신용협동조합이 채권최고액 132,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
2025.10.30의 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서는 매수인 인수액 0원입니다. 다만 별도의 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조·설비·마감상태 역시 탐문과 동유형 아파트의 표준적 이용상황을 상정해 평가됐습니다. 입찰 전 점유관계와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 2.128억은 최근 거래 2.8억의 76%
천가지꿈은 49세대, 사용승인일 2004.10.14인 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 최근 12개월 실거래는 현재 확인되는 표본이 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.67㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.67㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
현재 최저가 212,800,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 280,000,000원의 76.0%입니다. 숫자만 보면 신건보다 가격 부담이 확실히 낮아진 회차입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 비교 거래는 8층인 반면 대상은 1층이므로 동일 단지·동일 면적이라는 이유만으로 280,000,000원을 그대로 대상 호수의 확정 시세로 보는 것은 주의가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,779,200원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 146,300,000원 | 146,300,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 달성대건신용협동조합 | 132,000,000원 | 62,720,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 212,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액 278,300,000원 중 209,020,800원이 배당되고 미배당은 69,279,200원입니다. 경매 신청채권 청구액은 111,296,607원이고 현재 회차 예상배당은 62,720,800원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수성구보건소 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 토지이용계획상 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합이며 공시지가는 2,130,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부는 직접 확인하지 못한 상태에서 평가됐습니다.
- 거래 표본. 단지는 49세대이고 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 1건으로, 시세 판단에 사용할 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고 실제 점유자를 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 비교 거래는 8층 280,000,000원이고 대상은 1층입니다. 단순히 76.0%라는 비율만으로 응찰가 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조·설비·마감상태는 탐문과 표준적 이용상황을 상정해 평가됐습니다.
- 근저당 이전등기 확인. 을구 13번 근저당은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있으므로 배당요구·채권관계의 최신 내용을 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인폭은 충분히 커졌고, 남은 변수는 확인
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 권리 쪽에서는 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 현재 배당 가정상 매수인 인수 0원입니다. 가격 쪽에서는 감정가 304,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 212,800,000원까지 내려왔고, 이는 최근 실거래 280,000,000원의 76.0%입니다.
다만 최근 12개월 실거래가 1건뿐이고 그 거래는 8층, 대상은 1층입니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인폭 자체는 분명하지만, 점유관계·내부상태·1층 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
