대구지방법원 2025타경1221. 대구 수성구 중동 아원수성천가지꿈 1층 103호 아파트입니다. 전용면적은 84.6651㎡이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상13층 건물의 1층 세대입니다. 현재 소유자는 김동현이고, 2014.05.28 매매를 원인으로 175,000,000원에 취득한 등기가 확인됩니다.
권리분석의 기준점은 2015.08.07 우리은행 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 146,300,000원이고, 2023.12.12 변경등기로 채권최고액 124,300,000원이 기재되어 있습니다. 그 뒤 설정된 달성대건신용협동조합 근저당과 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 핵심 위험은 후순위 등기 자체보다 현재 신건 가격과 점유·임대관계 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 중동 347-1 아원수성천가지꿈 1층 103호 · 수성로39안길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.6651㎡ · 지하1층, 지상13층 중 1층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김동현 · 2014.05.28 매매 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 111,296,607원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2004.10.14 |
| 단지 규모 | 49세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 을구 9번 우리은행 근저당입니다. 2023.12.21 설정된 달성대건신용협동조합 근저당 132,000,000원과 2025.10.30 임의경매개시결정은 후순위로, 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 신건이 높다
동일 단지 천가지꿈의 대상 면적과 매칭된 최근 실거래는 전용 84.67㎡, 2026.04, 8층 280,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 280,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.67㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.67㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
신건 최저매각가 304,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 108.6%입니다. 즉 현재 회차에서는 최근 거래보다 높은 가격입니다. 특히 대상은 1층인 반면 비교 거래는 8층이고, 거래 표본도 1건뿐이므로 304,000,000원을 ‘시세보다 저렴한 가격’으로 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 146,300,000원 | 146,300,000원 |
| 2. 근저당 · 달성대건신용협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,644,000원 |
현재 회차 304,000,000원 가정에서는 제공된 배당 추정상 채권자 합계 278,300,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 20,644,000원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 304,000,000원 | 278,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 243,200,000원 | 238,995,200원 | 39,304,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 194,560,000원 | 191,036,160원 | 87,263,840원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰의 의미는 권리 위험 증가보다는 매수가격 조정에 가깝습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 중동 소재 수성구보건소 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 소로2류와 접하며 토지는 아파트부지로 이용중입니다.
- 토지. 토지면적 2,574.0㎡, 평지·부정형, 공시지가 2,130,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2004.10.14이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지는 49세대이고 동일 면적 최근 거래 표본도 1건이므로, 가격 판단은 넓은 거래 표본을 가진 단지보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 304,000,000원은 최근 실거래 280,000,000원의 108.6%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 층 차이 반영. 대상은 1층이고 비교 실거래는 8층입니다. 동일 면적이라는 이유만으로 거래가를 그대로 적용하지 말고 개별 층·상태를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 이해관계인이 부재했습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 근저당은 2023.12.12 채권최고액 124,300,000원 변경등기가 있으므로 배당 추정에 사용된 146,300,000원과 반드시 원문 대조가 필요합니다.
- 후순위 권리. 달성대건신용협동조합 근저당은 말소기준 이후이고 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 실제 채권자와 채권계산서를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 243,200,000원, 2회 유찰 194,560,000원입니다. 신건에서 무리한 가격을 쓰기보다 회차별 상한을 사전에 정할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
등기 구조만 보면 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 현재 최저가 304,000,000원은 최근 동일 면적 실거래 280,000,000원의 108.6%입니다. 게다가 대상은 1층, 비교 거래는 8층이고 최근 거래 표본은 1건입니다.
여기에 감정평가상 임대관계 미상, 현장조사 당시 이해관계인 부재, 우리은행 근저당의 채권최고액 변경등기와 배당 추정 금액의 차이까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 권리 할인보다 얼마에 낙찰받느냐입니다.
