대구지방법원 2025타경1280. 대구광역시 중구 남산동 2233-7 소재 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2·3층 주택입니다. 현재 소유자는 박기옥이며, 2021.01.27. 동구새마을금고가 채권최고액 192,000,000원의 근저당을 설정했고 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후 존속하는 대구신용보증재단 근저당, 이성만 근저당, 소유권이전청구권 가등기, 가처분, 가압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건을 단순한 “후순위 전부 소멸”로만 볼 수는 없습니다. 갑구 6번은 2025.07.10. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기이고, 별도 주의사항에는 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라고 적시되어 있습니다. 등기 순위상 말소기준보다 후순위라는 점과 별개로, 입찰 전 가등기의 법적 성격과 매각물건명세서의 인수 여부 기재를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1280 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 2233-7 · 대구광역시 중구 남산로6안길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2,3층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 대 · 60.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박기옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 221,389,440원 / 221,389,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동구새마을금고 / 168,813,946원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 2021.01.27. 을구 8번 동구새마을금고 근저당입니다. 그 뒤의 을구 9번 대구신용보증재단 근저당, 을구 14번 이성만 근저당, 갑구 6번 가등기, 갑구 6-1번 가처분, 갑구 7·8번 가압류 및 갑구 9번 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정되었던 북대구농업협동조합·권화자·서욱희·홍원구·홍혜진의 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타 참고사항에는 “임대사항: 미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 특정 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 근거는 없지만, 실제 점유관계와 전입·사업자등록 여부는 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,389,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,899,452원 |
| 1. 근저당 · 동구새마을금고 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대구신용보증재단 | 40,250,000원 | 25,489,988원 |
| 3. 근저당 · 이성만 | 28,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 16,762,107원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 297,012,107원 중 예상배당은 217,489,988원이고, 미배당은 79,522,119원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 후순위 미배당은 확대
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 221,389,440원 | 217,489,988원 | 79,522,119원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 177,111,552원 | 173,831,990원 | 123,180,117원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 141,689,241원 | 138,905,592원 | 158,106,515원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 관련 계산이 충족 상태로 표시되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권액 168,813,946원에 비해 해당 회차 배당액이 138,905,592원으로 내려가 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 이 미배당은 곧바로 매수인 인수를 의미하지 않으며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지하철 3호선 남산역 북동측 인근이며, 주위는 노선상가·단독주택·아파트단지 등이 구성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 및 대구지하철 3호선이 운행됩니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2·3층은 주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며, 외벽은 치장타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 전체 급·배수 위생설비가 있고, 2·3층 주택 부분에는 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 60.0㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2025.07.10. 갑구 6번 소유권이전청구권 가등기의 성격과 담보가등기 여부를 등기 원문·매각물건명세서로 확인합니다.
- 가처분 연계 확인. 2025.10.01. 갑구 6-1번 가처분은 6번 가등기의 말소청구권을 피보전권리로 하고 있으므로 두 등기의 관계를 함께 확인합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 1층 근린생활시설과 2·3층 주택의 실제 점유자를 현장에서 확인합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각 대상이므로 토지 60.0㎡와 건물의 권리·현황이 함께 매각되는지 원본 명세서와 대조합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 적정 입찰가를 정하지 않습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 가등기 확인이 먼저
이 사건은 2021.01.27. 동구새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 순위만 보면 비교적 정돈된 구조입니다. 그러나 갑구 6번 가등기에 대해 별도로 담보가등기 종류 확인 필요라는 경고가 있고, 1층 근린생활시설·2·3층 주택의 임대관계도 미상입니다. 게다가 최근 실거래 시세가 없어 신건 최저가 221,389,440원의 가격 경쟁력을 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 “예상 인수는 0원, 그러나 가등기·점유·가격은 원본 확인 후 판단”입니다.
