대구지방법원 2025타경1280. 대구 중구 남산동 2233-7, 남산로6안길 33 소재 부동산입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2·3층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 60.0㎡이며 제3종일반주거지역에 속합니다. 말소기준권리는 2021.01.27. 동구새마을금고 근저당권 192,000,000원입니다.
등기상 말소기준보다 뒤에 설정된 대구신용보증재단 근저당, 이성만 근저당, 경남신용보증재단· 서민금융진흥원 가압류, 가등기 및 관련 가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건은 권리관계만으로 끝내기 어렵습니다. 감정평가서의 임대관계가 미상이고, 별도로 갑구 6번 가등기의 종류 확인 필요라는 주의사항이 있으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사, 가등기 원인을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1280 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 2233-7 · 대구광역시 중구 남산로6안길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2,3층 주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 대 60.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 공시지가 1,137,000원/㎡ |
| 소유자 | 박기옥 |
| 감정가 / 최저가 | 221,389,440원 / 154,972,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동구새마을금고 / 168,813,946원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 가등기 확인
말소기준권리는 2021.01.27. 설정된 동구새마을금고 근저당권 192,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 대구신용보증재단 근저당 40,250,000원과 이성만 근저당 28,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 20,000,000원, 서민금융진흥원 가압류 16,762,107원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 154,972,000원으로 감정가 221,389,440원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 가격이 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 유찰률만으로 가격 메리트를 평가하기보다 건물의 1층 근린생활시설·2,3층 주택이라는 이용구성과 토지 60.0㎡를 함께 놓고 별도 시세조사가 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 154,972,000원 | 145,009,715원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 108,480,400원 | 190,850,433원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,936,280원 | 222,842,680원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄면서 채권자들의 미배당액은 145,009,715원 → 190,850,433원 → 222,842,680원으로 커집니다. 다만 제공된 배당 시나리오에서는 각 회차의 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다. 이 계산과 별개로 임대관계 미상 부분은 반드시 현장·서류 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,969,608원 |
| 1. 근저당 · 동구새마을금고 | 192,000,000원 | 152,002,392원 |
| 2. 근저당 · 대구신용보증재단 | 40,250,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이성만 | 28,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 16,762,107원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 297,012,107원 중 채권자 예상배당은 152,002,392원이며, 미배당액은 145,009,715원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 중구 남산동, 대구지하철 3호선 남산역 북동측 인근입니다. 주변은 기존주택지대로 노선상가·단독주택·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스와 대구지하철 3호선이 운행됩니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2·3층은 주택으로 이용 중이며 2·3층 주택 부분에 난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 60.0㎡, 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·주거환경개선지구·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 확인. 임대사항이 미상이므로 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자, 사업자등록 여부를 매각물건명세서·현황조사·현장에서 대조하세요.
- 가등기 확인. 갑구 6번 2025.07.10. 소유권이전청구권가등기의 법적 성격과 담보가등기 여부를 원문으로 확인하세요.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 조건을 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 자료가 없으므로 유찰률만 보고 저가라고 판단하지 말고 별도 시세조사를 하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 145,009,715원 발생해도 해당 금액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 제공된 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 70% 가격보다 먼저 볼 것은 ‘확인되지 않은 부분’
이 사건은 한 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 70%인 154,972,000원까지 내려왔습니다. 등기와 배당 계산만 보면 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고, 후순위 가등기도 종류 확인이 필요합니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “유찰돼 싸 보이는가”가 아니라 “임대관계와 가등기를 확인한 뒤에도 인수 0원 구조가 그대로인가”입니다.
