대구지방법원 2025타경1327. 대구 북구 구암동 ‘그린빌3’ 314동 1층 104호, 전용 49.71㎡ 아파트입니다. 현재 말소기준권리는 2011.08.30. 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 박남희 명의 소유권이전청구권가등기, 신용보증기금 가압류, 박남희의 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
다만 권리분석을 ‘완전히 깨끗하다’고 단정하기 전에 한 가지 확인할 부분이 있습니다. 갑구 5번 박남희의 가등기는 말소기준권리보다 늦지만, 자료에는 “가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”라는 주의사항이 붙어 있습니다. 등기 순위상 소멸 판정과 별개로 가등기의 실질 성격과 매각물건명세서 기재를 원본에서 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 구암동 786 그린빌3 314동 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.71㎡ · 철근콘크리트조 철골경사지붕 15층 건물 중 1층 104호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 노광하 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박남희 / 63,701,366원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 가등기 성격은 확인
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 조사 당시 관계인 부재 및 시건장치로 내부 확인이 제한됐습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계는 현황조사서·전입세대 확인 등 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 최저가
그린빌3차 동일 면적 49.71㎡의 최근 거래 12건입니다. 자료상 최근 12개월 평균과 전체 평균은 모두 121,091,666원이며, 최신 거래는 2026.08. 132,000,000원입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.71㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2026.08 | 49.71㎡ | 10 | 134,000,000원 |
| 2026.08 | 49.71㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 1 | 111,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 1 | 111,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 13 | 142,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 6 | 114,100,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 6 | 124,000,000원 |
| 2026.06 | 49.71㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 49.71㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.71㎡ | 12건 | 121,091,666원 |
신건 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균 121,091,666원의 104.9%입니다. 최신 거래 132,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 높으므로 현 회차를 단순히 “시세보다 저렴하다”고 볼 수 없습니다. 특히 이 물건과 같은 1층 거래로 110,000,000원·111,000,000원·111,000,000원이 포함돼 있어 층 조건까지 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 7,005,214원 | 7,005,214원 |
| 3. 경매신청채권 · 박남희 | 63,701,366원 | 45,416,786원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 142,706,580원 중 124,422,000원이 배당되고, 18,284,580원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 박남희 청구액 63,701,366원 중 45,416,786원이 배당되는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 127,000,000원 | 124,422,000원 | 18,284,580원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 101,600,000원 | 99,377,600원 | 43,328,980원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,280,000원 | 79,416,960원 | 63,289,620원 | 0원 |
유찰될수록 신청채권자 미배당액은 늘지만 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 가격이 내려가면 실질취득금액도 매각가와 함께 내려가는 구조로 분석되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강북초등학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택·학교·단독주택·근린생활시설이 형성되어 있으며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·동측 4차로 포장도로, 남측 보행자전용도로, 서측 폭 약 35미터 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 비행안전제3구역·교육환경 보호구역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·환금성. 그린빌3차 1,389세대, 2000.08.25. 준공. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래가격은 110,000,000원부터 142,000,000원까지 분포합니다.
- 현장 상태. 조사 당시 관계인 부재와 시건장치로 외부 관찰 범위 내에서 조사되었으며 내부 구조 변경·내부 하자 여부는 구체적으로 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 박남희 소유권이전청구권가등기는 제공된 판정상 소멸하지만 담보가등기 여부와 실질 종류를 매각물건명세서·등기 원인에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부 조사도 제한됐습니다. 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 신건 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균 121,091,666원의 104.9%입니다. 권리 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 1층 거래 비교. 최근 동일 면적 1층 거래에 110,000,000원·111,000,000원·111,000,000원이 포함되어 있으므로 해당 호수의 상태와 층 조건을 함께 비교해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현 회차 미배당 18,284,580원이 발생하지만 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·내부 하자 확인. 내부조사가 제한된 물건이므로 체납관리비, 내부 상태, 수리비를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸 구조, 가격은 신건 프리미엄을 경계
이 사건의 핵심은 “인수 0원”과 “가격 메리트”를 분리해서 보는 것입니다. 2011.08.30. 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가등기·가압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 신건 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 121,091,666원의 104.9%입니다. 최신 132,000,000원 거래보다 낮다는 사실만으로 저가라고 결론 내리기 어렵고, 같은 1층 거래는 110,000,000원·111,000,000원·111,000,000원도 확인됩니다. 여기에 가등기 종류와 실제 점유관계 확인이 남아 있습니다. 결론적으로 권리는 대체로 소멸 구조지만, 현 회차 가격은 보수적으로 보고 원본 확인을 선행해야 하는 물건입니다.
